恒大打響降價(jià)第一槍 樓市降價(jià)潮真的來(lái)了？
有媒體報(bào)道，恒大近期啟動(dòng)了一項(xiàng)全國(guó)范圍的樓盤(pán)大型促銷。這家中國(guó)第二大的房地產(chǎn)商對(duì)旗下住宅樓盤(pán)甚至可以最低74折的折扣進(jìn)行銷售。
按照恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，如果把所有購(gòu)房?jī)?yōu)惠全部用齊，一套住宅樓盤(pán)的最終折扣幅度可以達(dá)到74折。當(dāng)恒大一宣布降價(jià)計(jì)劃后，包括融創(chuàng)華夏幸福在內(nèi)的各中小房企也開(kāi)始醞釀降價(jià)計(jì)劃。
實(shí)際上，恒大宣布住宅樓盤(pán)降價(jià)也并非首次。早在今年2月1日至2月28日，恒大全國(guó)樓盤(pán)88折優(yōu)惠。據(jù)報(bào)道說(shuō)，恒大88折確有此事，但并非所有樓盤(pán)都可以88折。也有業(yè)內(nèi)人士稱，所謂的降價(jià)是針對(duì)部分樓盤(pán)而言，不是所有城市也不是所有樓盤(pán)都參與降價(jià)。
開(kāi)發(fā)商之前降價(jià)都要遮遮掩掩，故作“欲降不能”的姿態(tài)，這主要原因是二個(gè)因素：一方面，前些年房子非常好買(mǎi)，要是降價(jià)了，就少賺了很多錢(qián)。再說(shuō)買(mǎi)房人大多是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，你要真的是打折了，反而銷量就不好，人家擔(dān)心你的房?jī)r(jià)還要跌。
另一方面，開(kāi)發(fā)商若要大降價(jià)，萬(wàn)一遇到前面的業(yè)主提出要維權(quán)也是很頭痛。比如，今年6月底，環(huán)京三四線城市某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，房?jī)r(jià)也就是從4萬(wàn)/平方米，跌到2.8萬(wàn)/平方米，但是遭到去年買(mǎi)房的業(yè)主的不滿，要求開(kāi)發(fā)商退房。由鑒于此，開(kāi)發(fā)商一直不太敢大張旗鼓的做出降價(jià)促銷的舉動(dòng)。
但是，這次恒大開(kāi)始大規(guī)模的降價(jià)促銷，而且折扣打得如此之大，著實(shí)讓人感到吃驚。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，受到房?jī)r(jià)上漲的影響，今年上半年多數(shù)開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，為了在接下去的“金九銀十”獲得業(yè)績(jī)新突破，降價(jià)促銷將會(huì)成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的必然選擇。
面對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”，恒大打響了降價(jià)促銷的第一槍，后續(xù)還會(huì)有更多的房企隨后跟進(jìn)。多數(shù)市民表示，房企降價(jià)促銷能夠讓老百姓得益這是好事情，購(gòu)房者能夠從開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷中得到實(shí)惠，從而減輕了購(gòu)房的壓力，“金九銀十”值得期待。
現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，除了開(kāi)發(fā)商為增厚業(yè)績(jī)?cè)凇敖鹁陪y十”再做最后沖剌外。作為全國(guó)房企風(fēng)向標(biāo)的恒大，今年對(duì)房?jī)r(jià)大幅降價(jià)促銷，究竟傳遞出什么信號(hào)呢？
首先，通過(guò)降價(jià)促銷的方式，提高項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率，回籠更多的資金。眾所周知，2015年上半年，本輪房?jī)r(jià)上漲行情開(kāi)始啟動(dòng)，隨后多數(shù)開(kāi)發(fā)商為了業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，向銀行借了很多錢(qián)。而從今年第三、季度開(kāi)始，之前開(kāi)發(fā)商所借的債務(wù)已到集中還款周期了。目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道又不暢，所以，通過(guò)降價(jià)促銷來(lái)回籠資金，保證賬上流動(dòng)資金的充裕，恐怕是每家開(kāi)發(fā)商都要面對(duì)的問(wèn)題。
再者，開(kāi)發(fā)商要降杠桿，將負(fù)債率回落到正常水平。2018年開(kāi)發(fā)商之所以融資渠道被堵，這主要是杠桿率遠(yuǎn)超60%的警戒線。在目前134家上市房企業(yè)當(dāng)中，平均負(fù)債率高達(dá)70%，甚至有的開(kāi)發(fā)商負(fù)債率超過(guò)了100%，
在這種情況下，開(kāi)發(fā)商融資難問(wèn)題一直沒(méi)辦法得到解決。而通過(guò)降價(jià)促銷，回籠資金，逐步還清債務(wù)，來(lái)降低房企的債務(wù)率，這樣以后如果再融資就更容易一些，融資成本能夠更低一些。
最后，受到房地產(chǎn)長(zhǎng)期調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商們普遍對(duì)后市并不樂(lè)觀，早點(diǎn)收縮戰(zhàn)線這才是上上之策。7月底，中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)的上漲”。住建部約談前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，并且還要實(shí)施問(wèn)責(zé)制，對(duì)于調(diào)不力的城市相關(guān)負(fù)責(zé)人要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
同時(shí)，地方政府也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行深入調(diào)控。很多一二城市還為之前的房地產(chǎn)調(diào)控打了補(bǔ)丁。而三四線城市不僅房地產(chǎn)調(diào)控蔓延到來(lái)，而且去庫(kù)存結(jié)束，棚改貨幣化安置也將退出。
正是因?yàn)?，房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)期持續(xù)，這讓房企對(duì)后市多少產(chǎn)生悲觀，所以才會(huì)有土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象愈來(lái)愈多，同時(shí)準(zhǔn)備降價(jià)促銷，快速回籠資金的也越來(lái)越多。房企的黃金時(shí)代已過(guò)，白銀時(shí)代來(lái)臨。
往年“金九銀十”開(kāi)發(fā)商不必太費(fèi)心機(jī)，而今年則由恒大領(lǐng)頭，眾開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)始折價(jià)優(yōu)惠。主要是房?jī)r(jià)走高，以及房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控之下，房子不好買(mǎi)了。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們現(xiàn)在正面臨降低負(fù)債率，償還債務(wù)的困撓，而只有通過(guò)降價(jià)促銷這一方式，才有能度過(guò)眼前危機(jī)。
