被擠出的樓市投資客：沒(méi)有人想到房?jī)r(jià)會(huì)下跌
房間面積不大，大約60平方米，是標(biāo)準(zhǔn)的一居室，主臥內(nèi)擺放著兩排辦公桌，被分割成6個(gè)工位，中間有隔板阻擋，其中5個(gè)工位擺放著臺(tái)式機(jī)或筆記本，電腦屏幕上顯示著紅綠交織的K線圖。
這是一間炒股工作室，位于北京遠(yuǎn)郊的一棟居民樓內(nèi)，房子是單燕和她的4個(gè)伙伴合租的，每個(gè)人每月分?jǐn)傁聛?lái)三四百元。
在7月份進(jìn)入股市之前，他們有著另一個(gè)身份：房地產(chǎn)投資客。2018年上半年，他們陸續(xù)拋掉了手中的房子，將大部分資金投入股市，“我投了小200萬(wàn)了，我們幾個(gè)投的加起來(lái)有1000萬(wàn)了。”
2017年3月，北京樓市調(diào)控政策加碼，認(rèn)房又認(rèn)貸，并提高了首付比例，投資和投機(jī)的空間被擠壓了，環(huán)京區(qū)域相繼跟進(jìn)了政策，隨后北京在內(nèi)的京津冀區(qū)域樓市成交和房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。
但包括單燕在內(nèi)的很多投資客被套了。單燕和她的伙伴們均認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲無(wú)望，便清空了多余的房產(chǎn)，“我賣了三套，有兩套買得早沒(méi)有賠錢，有一套虧了80多萬(wàn)，總的來(lái)說(shuō)還是賺了，只是少賺了幾百萬(wàn)?！眴窝嗾f(shuō)，“不過(guò)，要是房地產(chǎn)稅出來(lái)，就更不好出手了?！?
“抄底股市的最好時(shí)機(jī)”
單燕年近50，但看起來(lái)并不顯老，一頭短發(fā)與她干練的性格很相稱。她的職業(yè)是一名房地產(chǎn)中介，雖然目前大部分精力由炒房轉(zhuǎn)向炒股，但單燕沒(méi)放棄中介的本職工作，仍在幫助一些老客戶進(jìn)行交易。
單燕從2006年開(kāi)始從事房地產(chǎn)銷售工作，目前是一名獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她和伙伴們的炒房足跡遍及京津冀區(qū)域，“現(xiàn)在還剩兩套，一套自己住，一套在天津，兒子想畢業(yè)后辦理落戶，不打算賣了?！?
2017年“317”之后，單燕曾有過(guò)將廊坊地區(qū)兩套房產(chǎn)出手的念頭，但最終職業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴她，無(wú)論燕郊還是大廠，都緊鄰北京通州副中心，價(jià)格不可能下跌，即便下跌也是短暫回調(diào)，“當(dāng)時(shí)覺(jué)得北三縣房?jī)r(jià)漲到4萬(wàn)元/平米應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題?！?
低估了“房住不炒”政策的決心和能量，單燕錯(cuò)過(guò)了最佳的出手時(shí)機(jī)，“當(dāng)時(shí)價(jià)格賣2.8萬(wàn)一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，最終（單價(jià)）少賣了1萬(wàn)?！眴窝嗖粌H沒(méi)有出手，還以每平方米2.7萬(wàn)元的價(jià)格入手了一套。
2017年6月，廊坊地區(qū)以區(qū)縣為單位的限購(gòu)政策落地，非本區(qū)縣戶籍購(gòu)房者需要提供三年社?；蛘呒{稅證明，政策出臺(tái)至今，交易量萎縮了九成，房?jī)r(jià)一路下滑，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%。“三年社保政策實(shí)施后，房子已經(jīng)不好賣了，想要賣掉，就需要降價(jià)。”單燕說(shuō)，當(dāng)時(shí)僥幸心理占據(jù)上風(fēng)，脫手機(jī)會(huì)再一次錯(cuò)過(guò)。
此后，部分投資客因還不上月供而割肉拋售，導(dǎo)致成交價(jià)格不斷向下，到2017年底和2018年初，價(jià)格已經(jīng)下探到約2萬(wàn)元/平方米，而且趨勢(shì)不減。
2018年春節(jié)后，單燕下定了套現(xiàn)的決心，“‘兩會(huì)’的時(shí)候，房地產(chǎn)稅的討論比較熱烈，現(xiàn)在成交本來(lái)就不好，房地產(chǎn)稅出來(lái)后，就更不好出手了，還不如早點(diǎn)套現(xiàn)，拿錢干點(diǎn)別的。”到6月，單燕清空了三套房產(chǎn)。
5人中，單燕是虧得最少的，單燕口中的張姐累計(jì)拋售了5套環(huán)京房產(chǎn)，“當(dāng)時(shí)都是全款買的，還好沒(méi)有貸款，有貸款的話就不好出手了。”單燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，張姐一共虧損了400多萬(wàn)元，套現(xiàn)出700多萬(wàn)元的現(xiàn)金。
一些按揭的投資客面臨進(jìn)退兩難的境地，“賣房先得還尾款、解押，但是賣房的錢連還尾款都不夠，還得自己貼錢?！眴窝啾硎?，類似的情況，在京津冀樓市投資客中并不鮮見(jiàn)。
單燕和她的伙伴們之所以在虧損情況下套現(xiàn)，一個(gè)主要原因是認(rèn)為當(dāng)前是抄底股市的最佳時(shí)機(jī)，“現(xiàn)在的股市行情好比當(dāng)年通州房?jī)r(jià)兩三千的時(shí)候，幾年后說(shuō)不定不比樓市差，但炒房以后肯定是沒(méi)戲了。”
單燕表示，這幾年在樓市折騰資本，主要得益于在房?jī)r(jià)低的時(shí)候買了幾套房，“四五千買的，一萬(wàn)多賣了，一萬(wàn)二三買的，兩萬(wàn)再賣了，這幾年錢就是這么賺下來(lái)的，股市和樓市一個(gè)道理?！?
沒(méi)有人想到房?jī)r(jià)會(huì)下跌
與單燕等5人割肉套現(xiàn)不同，王慧群的樓市投資經(jīng)歷堪稱經(jīng)典，其在2016年下半年環(huán)京樓市行情最火爆的時(shí)候，陸續(xù)以2.6萬(wàn)元均價(jià)拋售了環(huán)京所有房產(chǎn)，并在北京入手了一套400多平方米的豪宅。
之所以稱之為經(jīng)典，不僅因?yàn)橥趸廴禾赚F(xiàn)趕上了一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)，而且在北京的入市價(jià)格也恰巧遇到一個(gè)階段性的低點(diǎn)，“北京的房子開(kāi)始還月供的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)翻番了，到現(xiàn)在已經(jīng)漲了兩倍。”王慧群表示。
2017年底，環(huán)京房?jī)r(jià)經(jīng)歷一輪下跌后，王慧群認(rèn)為已經(jīng)到了抄底的時(shí)候，以2.2萬(wàn)元價(jià)格在燕郊購(gòu)買了一套兩居室，這個(gè)回馬槍被他稱為樓市投資生涯中最大的敗筆，該房產(chǎn)目前價(jià)格下跌了三分之一。
王慧群是自由職業(yè)者，妻子在一家外企任高管，最近妻子打算換工作，如果換工作失敗，房子便面臨斷供的危機(jī)，所以王慧群將燕郊的房子委托給單燕出售，“賣140萬(wàn)元，給我40萬(wàn)現(xiàn)金就行了?！边@意味王慧群虧損20萬(wàn)元首付及近一年的按揭。
單燕介紹，在環(huán)京的樓市投資客中，房地產(chǎn)銷售和中介人員押房、炒房現(xiàn)象非常普遍，“說(shuō)實(shí)話，干銷售光靠提成賺不了多少錢，主要還是靠倒騰房子，行情好的時(shí)候，押幾個(gè)月就能賺一大筆?！眴窝啾硎?。
單燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，中介或銷售是樓市交易過(guò)程各種信息的匯聚地，對(duì)市場(chǎng)供需情況和交易價(jià)格了如指掌，“看著自己經(jīng)手的房子一轉(zhuǎn)手賺幾十萬(wàn)，手里有錢的，肯定會(huì)投進(jìn)去的。即便是剛?cè)胄械男率謧?，也?huì)幾個(gè)人一起投資一套房子?！?
從2006年進(jìn)入中介行業(yè)開(kāi)始，單燕就是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的常客，已經(jīng)記不清自己倒騰過(guò)多少套房子了，“手里有錢，遇到低價(jià)房源，肯定要自己拿下來(lái)，價(jià)格上漲就出手，行情好的時(shí)候，能倒騰的人，一年賺百十來(lái)萬(wàn)很輕松?！?
押房的操作是，一手房先交訂金或首付，把房子圈定，然后利用自己的中介身份進(jìn)行銷售；二手房則簽合同而不過(guò)戶，等找到下一個(gè)買家再交易過(guò)戶。
押房有利有弊，好處是不僅壓縮了交易周期，而且也能省下一筆不菲的交易費(fèi)用。壞處是，如果房?jī)r(jià)上漲較快，可能會(huì)遭遇賣家違約。
剛?cè)胄械匿N售和中介通常會(huì)合伙投資房產(chǎn)，幾個(gè)人湊錢共同投資一套房子或幾套房子，等出售套現(xiàn)后再進(jìn)行分成，在樓市火爆的時(shí)候，一些中介人員也會(huì)通過(guò)小額貸等方式籌集資金。
目前環(huán)京投資客中受到?jīng)_擊最大的也是這些新手們，既包括剛?cè)胄械闹薪楹弯N售，也包括剛嘗到炒房甜頭的新手炒房客，“最慘的月供還不起，欠一屁股高利貸，房子又出不了手。”單燕表示。
被擠出的投資客
2018年以來(lái)，經(jīng)過(guò)一輪降杠桿，國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商負(fù)債率普遍下降，但一些國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)依然下調(diào)了部分龍頭房企的評(píng)級(jí)，其中一個(gè)重要理由就是這些房企土地儲(chǔ)備與當(dāng)前市場(chǎng)消化能力并不匹配。
貝殼研究院最新報(bào)告顯示，三季度以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交普遍回落，均價(jià)趨穩(wěn)或下跌，買賣雙方信心不足，價(jià)格上漲預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)。三季度全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑33%。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，近一個(gè)月北京二手房成交均價(jià)同比下跌6.06%，天津跌幅為3.8%，河北石家莊、保定和廊坊跌幅分別為5.09%、6.02%和15.39%。其他區(qū)域只有上海同比出現(xiàn)小幅下跌。
值得關(guān)注的是，雖然其他區(qū)域多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比仍在上漲，但環(huán)比已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度成都和青島成交均價(jià)環(huán)比下跌8%和6%，上海下跌5.6%，其中上海已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌，青島連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。
從8月開(kāi)始，100個(gè)城市月度掛牌價(jià)環(huán)比下跌城市增多，從7月19個(gè)增加至8月份的47個(gè)。二手房成交量方面，三季度青島和天津下滑幅度超過(guò)50%，北京下滑了35%，深圳下滑了42%。其中青島成交量連續(xù)6個(gè)月下滑，杭州連續(xù)5個(gè)月下滑。
如果說(shuō)炒房客單燕離開(kāi)樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市是因?yàn)橥顿Y風(fēng)向變化，王慧群割肉套現(xiàn)更多是出于資產(chǎn)安全的需要，目前他在燕郊的房產(chǎn)非但沒(méi)有升值，而且每月還需要償還月供，“現(xiàn)在出手也就虧損三四十萬(wàn)，不賣的話就還得往里扔錢?！?
