外資加大中國商業(yè)地產(chǎn)投資 愈加關(guān)注一線城市地產(chǎn)
今年以來，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場變得愈來愈活躍。這已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識。
10月11日，上港集團發(fā)布公告稱，擬通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以公開掛牌方式一次性出售上港集團所持上海星外灘項目100%的股權(quán)，掛牌底價約為127.86億元人民幣。
接近交易人士透露，買家為外資身份，是來自新加坡的凱德集團，雖然交易最終價格仍未確定，但凱德最終拿下該項目的總價約為200億元。
如若成交，這將是大宗交易史上單筆金額最高的紀錄，也將是外資在中國投資的最大一筆交易。
外資的活躍正逐步改變內(nèi)資主導(dǎo)中國大宗交易市場的局面。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，隨著融資環(huán)境繼續(xù)收緊，境外投資者變得更為活躍，“他們正加緊腳步抓住目前的投資機會增加對中國的資本配置。若干正在進程中的大宗交易，均可見外資機構(gòu)積極參與其中?！?
上海是中國大宗物業(yè)投資的首選地，也是最活躍的城市，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2018年第三季度，全國的總成交量同比上升25%至536億元，其中上海的總成交額占全國60%，達到321億元，環(huán)比上升90%，同比上升69%。
鑒于目前若干大宗交易正在談判進程中，仲量聯(lián)行預(yù)計，未來2-3個季度，上海的成交將會保持活躍的勢頭。
姚耀對經(jīng)濟觀察報表示，去年外資在上海大宗交易市場的占比約為30%，而隨著諸多交易接下來陸續(xù)完成，在今年年底或者到明年一季度，外資占比會顯著提升到50%左右。
整體來說，包括上海在內(nèi)的一線城市核心資產(chǎn)均受到外資的青睞。戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵即表示，2018年外資參與到中國房地產(chǎn)投資市場的比例不斷在上升，“北京跟上海的這種核心資產(chǎn)，全世界的資本都在盯著看，一旦價格有一點點折讓，都會導(dǎo)致一大堆人來搶項目?！?
星外灘標價128億
星外灘項目有著“上海最高雙子樓”之稱，且?guī)捉?jīng)轉(zhuǎn)手。
公開資料顯示，該項目包括2幢263米高的現(xiàn)代化超高層城市綜合體，3層高24米的商業(yè)裙房，以及地下6層地下室。
項目總建筑面積41.61萬平方米，地上建筑面積為24.38萬平方米，地下建筑面積為17.23萬平方米。截至2018年6月30日，該項目已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，目前仍在建設(shè)中，預(yù)計2019年3月31日工程竣工。
該項目最初由中國金茂拿下。2012年12月，上港集團和金茂子公司以56.8億元競得海門路55號地塊，而在去年12月，金茂以59.98億元價格出售股權(quán)，金茂在這筆交易中獲取了近30億元的收益，上港集團則接盤星外灘的全部權(quán)益。
根據(jù)此次上港集團的掛牌公告，星外灘的評估價為127.86億元。其中，總資產(chǎn)的賬面價值108.09億元，評估價值176.41億元，增值率63.21%；負債的賬面價值48.55億元，評估值48.55億元，無增減值；凈資產(chǎn)的賬面價值59.54億元，評估價值127.86億元，增值額68.32億元，增值率114.75%。
根據(jù)去年底金茂出售時約119.96億元的估值，一年不到的時間，星外灘的估值價上升了約8億元。
接近交易的人士對經(jīng)濟觀察報透露，星外灘是位于上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的沿江項目，這一地利優(yōu)勢決定了它的價值：“交易已經(jīng)談了很久的時間，有很多家參與競價，最終才定下凱德?！?
該人士繼續(xù)表示，凱德旗下的數(shù)家關(guān)聯(lián)公司將一起參與投資，主要會采用境外股權(quán)交易的形式，預(yù)計最快春節(jié)時完成交易。
而凱德方面則回復(fù)經(jīng)濟觀察報稱，交易還沒有完成，目前不方便接受采訪。
星外灘并非個案。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越對經(jīng)濟觀察報表示，接下來幾個月上海大宗交易市場將“捷報頻傳”，其中不乏大宗交易史上金額最大的交易會陸續(xù)爆出。
世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕也透露，還有一些正在進行中的交易，會陸續(xù)在今年年底完成收購，“基本上都是外資主導(dǎo)”。她同時透露，這些正在進行中的項目僅星外灘金額最高，其余標的主要位于20億-30億元成交價左右。
外資兇猛
外資為何更加活躍？這有多方面的原因。
姚耀分析說，一方面中國一線城市辦公樓租賃市場的基本面表現(xiàn)十分不錯，即使在中美貿(mào)易摩擦的大背景下，依然顯示出非常強勁的凈吸納量，差不多保持在120萬-130萬平方米的年均凈吸納量：“這個數(shù)字即便在全球來看也是最高的。這是很多外資機構(gòu)會越來越關(guān)注中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)的原因。另一方面，去年國內(nèi)的投資者其實是非?；钴S的，而今年由于去杠桿的原因，融資杠桿上升，以及融資難度加大，外資的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了?！?
在過去兩年，內(nèi)資在大宗物業(yè)市場十分活躍，但逐步增加的融資壓力讓內(nèi)資在今年有所收縮，這無形中也給了外資更多的機會。姚耀表示，這會讓外資談判時在價格和付款方式等方面擁有跟多的議價空間。
“由于中美貿(mào)易摩擦的影響，人民幣貶值預(yù)期和壓力較大，某種程度上國內(nèi)資產(chǎn)的價值比之前更突顯，這也是最近一段時間外資在上海尋找機會的一個原因?！标懷喾治稣f。
她進一步透露，最近有不少外資找上門來了解上海和全國的市場情況，“他們都表露出濃厚的興趣，希望在上海找到合適的高風險高投資回報的物業(yè)，同時也把觸角放到二線城市，比如南京、蘇州、杭州等?！?
根據(jù)陸燕的觀察，外資尤為注重投資回報率，因此外資在尋找合適的投資標的方面耗費的時間要遠比國內(nèi)資本長得多，這意味著目前市場上可以見到的活躍現(xiàn)象也許早就展開了，“我們現(xiàn)在看到的在談的交易，可能是半年甚至一年多以前就在接觸了?！?
長線資金進入
在姚耀看來，比外資活躍更值得關(guān)注的，是越來越多國外長線資金開始進入到中國投資市場。他認為，這甚至有著里程碑式的意義。
仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，目前境外養(yǎng)老基金和主權(quán)財富基金紛紛尋求入市機會，特別是一線城市的辦公樓物業(yè)尤其受到來自北美及歐洲基金的關(guān)注。由于養(yǎng)老基金和主權(quán)財富基金追求穩(wěn)健的收益，不偏好風險，且投資標的較大，因此中國一線城市核心物業(yè)以其大體量、長周期且回報穩(wěn)定的特性備受其青睞。
例如，來自加拿大養(yǎng)老基金投資公司CPPIB表示投資中國的資金達170億加元，占其全球投資的4%，未來其投資中國的比例會不斷提高，預(yù)計在2030年將會有1500億加元投向中國。CPPIB此前和龍湖集團合作共同設(shè)立長租公寓投資平臺，用于投資中國一線及部分核心二線城市的長租公寓項目中，首期共同投資額共計8.17億美元。
今年4月，澳洲地產(chǎn)巨頭Lendlease與上海青浦區(qū)政府簽署協(xié)議，將建造其在中國的首個大型養(yǎng)老項目。“包括海外的一些保險基金、養(yǎng)老基金和主權(quán)基金在內(nèi)的長線資金，他們都是在全球去找項目，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，原來配置給中國的比重是不高的，但現(xiàn)在情況有變化了。不能說在中國的比重一下子提升很多，但我們會接觸到很多海外投資者，他們都表現(xiàn)出了興趣，這意味著他們對中國一線城市的關(guān)注度是提高的。更多的長線的錢進入，說明外資對于未來十年、二十年是看好的，因為長線的錢接受更低的風險，說明他們會覺得中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的風險比幾年之前更低了，所以開始關(guān)注了。”姚耀說。
