共享辦公的多元化變局
共享辦公空間行業(yè)隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境、群體，以及政策的演變，逐步經(jīng)歷孵化器、眾創(chuàng)空間等模式更迭。即便如此，聯(lián)合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業(yè)，其前景與模式仍不明朗。
優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這個(gè)時(shí)代，每個(gè)人都可以成為玩家，甚至是超級(jí)玩家，所以才有了那么多人選擇用創(chuàng)業(yè)來(lái)詮釋自己的人生。但隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動(dòng)，走過(guò)雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬，共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面，逐漸分化演變。
行業(yè)勢(shì)起
多家分析機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2018 年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破 600 億元，到 2022 年規(guī)模有望突破 4100 億元，至 2030 年，30% 辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式，市場(chǎng)規(guī)?；蜻_(dá)萬(wàn)億。急劇膨脹的市場(chǎng)規(guī)模推動(dòng)聯(lián)合辦公行業(yè)多輪融資高峰。
今年 1 月 11 日，氪空間宣布完成 6 億元 Pre-B 輪融資，系中國(guó)共享辦公領(lǐng)域最大單筆現(xiàn)金投資；3 月 27 日，夢(mèng)想加空間宣布正式完成總規(guī)模達(dá) 3 億元 B 輪系列融資；3 月 28 日，米域 MIXPACE 宣布完成 B-1 輪融資，逐步落實(shí) B-2 輪融資；6 月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布獲得數(shù)億元人民幣融資；7 月，WeWork 中國(guó)宣布獲得 5 億美元 B 輪融資；8 月，夢(mèng)想加宣布獲得 1.2 億美元 C 輪融資后，優(yōu)客工場(chǎng)也宣布再次獲得 3 億元人民幣 B+ 輪追加投資。
國(guó)際視野中，總部位于美國(guó)紐約、最早于 2011 年 4 月成立的 WeWork，現(xiàn)已覆蓋全球 77 座城市 ,287 個(gè)辦公地點(diǎn)，擁有 26 萬(wàn) + 會(huì)員，早在 2016 年便估值達(dá)到 160 億美元，但相較而言，其遲至 2016 年 7 月，才正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，首站選擇上海。截至 2018 年 2 月，WeWork 在大中華區(qū)只進(jìn)入了上海、北京、香港三座城市。2018 年 8 月 10 日，WeWork 上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，軟銀將以可轉(zhuǎn)換票據(jù)的形式再次向公司投資 10 億美元。其上半年虧損達(dá)到 7.23 億美元，營(yíng)收 7.64 億美元。WeWork 預(yù)計(jì)未來(lái) 12 個(gè)月?tīng)I(yíng)收至少達(dá)到 18 億美元。
氪空間原執(zhí)行總裁、現(xiàn)任桉樹(shù)空間總經(jīng)理的吳崢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，軟銀對(duì) WeWork 的投資動(dòng)作，說(shuō)明其本質(zhì)希望獲得 WeWork 的控制權(quán)，這一舉動(dòng)實(shí)際也帶動(dòng)國(guó)內(nèi)共享空間的風(fēng)口，印證資本對(duì)這類經(jīng)濟(jì)模式的認(rèn)可。
頭部效應(yīng)明顯
即便行業(yè)風(fēng)口越發(fā)顯著，但機(jī)構(gòu)資金量畢竟有限，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中，頭部效應(yīng)越發(fā)明顯。
10 月 17 日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布并購(gòu)方糖小鎮(zhèn)，未來(lái)逐步完成對(duì)方糖小鎮(zhèn)北京、上海 26 個(gè)共享辦公空間的全面合并，之后雙方將在 37 個(gè)城市布局超過(guò) 200 個(gè)社區(qū)，提供 10 萬(wàn)張辦公桌，持續(xù)賦能數(shù)十萬(wàn)平臺(tái)會(huì)員、近 15000 家企業(yè)，合并體或?qū)⒊蔀閬喼拮畲笠?guī)模的共享辦公空間。
資金層面，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，優(yōu)客工場(chǎng)累計(jì)融資已超過(guò) 40 億元，今年 8 月完成 3 億元增資之后，公司估值突破 18 億美元。僅 2017 年一年，便完成五輪、累計(jì) 31 億人民幣融資；僅 2018 年上半年便完成四輪融資。
此外，資本的加持助推了優(yōu)客工場(chǎng)的投資整合。
2017 年 7 月，優(yōu)客工場(chǎng)戰(zhàn)略投資華南共享辦公品牌 Wedo 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；2018 年 1 月，全資并購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間；3 月，并購(gòu)無(wú)界空間；7 月，與愛(ài)特眾創(chuàng)達(dá)成并購(gòu)合作意向；7 月底，以 3 億元并購(gòu)上海共享辦公企業(yè) Workingdom；9 月，以 2 億元并購(gòu)智能化辦公平臺(tái) " 火箭科技 "。
吳崢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在他眼中，優(yōu)客工場(chǎng)本身便不類同于 WeWork 模式。他稱，毛大慶最初試水聯(lián)合辦公領(lǐng)域之時(shí)，也并不清楚聯(lián)合辦公究竟是什么，也是因此，走了彎路吃了苦。
優(yōu)客工場(chǎng)在北京西大望路陽(yáng)光 100 開(kāi)設(shè)的第一家店，單價(jià)高達(dá) 2000 元，而那時(shí)尚處行業(yè)早期的眾創(chuàng)空間、孵化器等平臺(tái)，均價(jià)還在 1000 元左右，" 所以當(dāng)時(shí)感覺(jué)毛大慶是在做產(chǎn)品。"
之后，吳崢表示，毛大慶在整個(gè)優(yōu)客工場(chǎng)的布局越發(fā)清晰，自身也逐漸演變?yōu)轭^部資源聚集的企業(yè)，通過(guò)加盟與資源聚合的形式，不斷擴(kuò)充會(huì)員數(shù)，突出自身模式，同時(shí)實(shí)現(xiàn)融資，最終越做越 " 輕 "。
吳崢表示，從本質(zhì)意義上，優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間、WeWork 還不太一樣，所以它并沒(méi)有去做實(shí)打?qū)嵉啬脴?，去改造、去做產(chǎn)品。實(shí)際上它更多的是從資源聚集、流量、會(huì)員加盟、輸出品牌這方面去走，這樣的話它就相對(duì)來(lái)說(shuō)比較輕。
模式分化
有一種分類是將目前的聯(lián)合辦公行業(yè)分為三種——產(chǎn)能過(guò)剩商業(yè)地產(chǎn)，如潘石屹旗下的 SOHO3Q 品牌；創(chuàng)業(yè)服務(wù)型企業(yè)向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，如由眾創(chuàng)空間起家的優(yōu)客工場(chǎng)、由孵化器轉(zhuǎn)型的氪空間；直接將智能辦公服務(wù)作為商業(yè)模式的 " 新勢(shì)力 "，如夢(mèng)想加。
對(duì)此，吳崢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，包括氪空間、夢(mèng)想加等平臺(tái)，雖然拿融資很多，但相對(duì)來(lái)說(shuō)還是在做較為 " 平凡 " 的融資動(dòng)作，還是在走相對(duì)傳統(tǒng)的，即 " 空間風(fēng)格改造 "、" 產(chǎn)品化 " 的路線——針對(duì)不同的產(chǎn)品打造產(chǎn)品，最終把它輸出變現(xiàn)。
在吳崢看來(lái)，聯(lián)合辦公一個(gè)明顯的行業(yè)趨勢(shì)是——共享辦公企業(yè)如今拿樓單價(jià)越來(lái)越貴，位置選擇越來(lái)越偏核心區(qū)、高端區(qū)，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，位置決定價(jià)格，單價(jià)高上去之后，一系列產(chǎn)品價(jià)格自然可以水漲船高。
10 月 16 日，桉樹(shù)空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹(shù) IBC，以及首款產(chǎn)品桉樹(shù) IBC · 高端智慧商務(wù)中心，單個(gè)工位 5000 元 / 月，成交價(jià)屬于北京區(qū)域頂級(jí)水準(zhǔn)。
但因此，相較于其他平臺(tái)初始期定位 1500 元單價(jià)人群，之后逐步抬高客單價(jià)，不斷觸達(dá) 2000 元、2500 元、3000 元用戶群的過(guò)程，桉樹(shù)空間選擇直接定位高端客戶，為其將產(chǎn)品打造為 5000 元客單價(jià)級(jí)別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設(shè)備等辦公領(lǐng)域上下游資源，如引進(jìn)了智慧業(yè)務(wù)系統(tǒng) SaaS 架構(gòu) CRM、智慧服務(wù)機(jī)器人、智慧對(duì)客服務(wù) App、一對(duì)一管家式一站式行政服務(wù)體系、集成第三方企業(yè)服務(wù)平臺(tái)等，形成一個(gè)具有 " 數(shù)據(jù) " 和 " 信息 " 特征的高端智慧辦公綜合服務(wù)平臺(tái)。
但一位與桉樹(shù)空間有產(chǎn)品合作的業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，雖然桉樹(shù)定位高端群體，但畢竟是金字塔頂端，客單價(jià)高，客戶群少，盈利壓力并不會(huì)從根本上削減。
另一家將自身定位于 " 智能化辦公服務(wù) " 的是剛拿到融資的夢(mèng)想加，其創(chuàng)始人王曉魯將自身核心優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為通過(guò)科技手段改造傳統(tǒng)的辦公形式，為用戶提供更現(xiàn)代化、流暢的辦公服務(wù)，打造智能辦公、設(shè)計(jì)產(chǎn)品、空間運(yùn)營(yíng)三者合一的 "OaaS"（辦公即服務(wù)）體系。其官方數(shù)據(jù)顯示，夢(mèng)想加位于望京瀚海國(guó)際大廈的開(kāi)放辦公位單價(jià) 2000 元，與桉樹(shù)空間同樣位置的世貿(mào)天階開(kāi)放辦公位單價(jià) 3300 元起。
打破燒錢魔咒
在共享辦公行業(yè)參與者加快融資步伐、爭(zhēng)奪布局城市之時(shí)，在資源上占據(jù)高地的 SOHO3Q，反而將發(fā)展節(jié)奏調(diào)整為穩(wěn)健型。
SOHO 中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事潘石屹設(shè)定四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，選定十座城市——第一看 GDP 總額，第二看 GDP 增長(zhǎng)速度，第三看人均 GDP，第四要看每平方公里的面積能夠產(chǎn)生的 GDP。截至 2018 年 6 月底，SOHO3Q 已進(jìn)駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共 7 座城市，擁有 31 個(gè)中心，超過(guò) 3 萬(wàn)個(gè)工位，平均出租率達(dá) 88%。
潘石屹于今年 6 月，宣布將 SOHO3Q 的定位從服務(wù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，調(diào)整為中國(guó)最大的辦公樓綜合服務(wù)商——不論大中小公司，都可以成為 SOHO3Q 的客戶。
潘石屹解釋稱，專注于創(chuàng)業(yè)公司會(huì)使得工位轉(zhuǎn)換率居高不下，幾乎每半年換一批，工位出租率也一直徘徊在 88% 左右，無(wú)法繼續(xù)增長(zhǎng)。而轉(zhuǎn)型定制化，可降低辦公轉(zhuǎn)換率，節(jié)省成本。截至目前，SOHO3Q 已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)等一些大型公司項(xiàng)目定制。
此外，不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場(chǎng)份額的形式，潘石屹更多強(qiáng)調(diào)盈利第一、規(guī)模第二，并計(jì)劃明年啟動(dòng) SOHO3Q 的獨(dú)立上市。他稱，燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來(lái)，沒(méi)有根，插到瓶子里，過(guò)一段時(shí)間就會(huì)蔫。
SOHO 中國(guó)（00410.HK）2018 年未經(jīng)審計(jì)年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，SOHO 中國(guó)上半年凈利潤(rùn)（股東應(yīng)占利潤(rùn)）約為 10.93 億元人民幣，同比下滑 72.5%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（不含投資物業(yè)的評(píng)估增值）約人民幣 15.3 億元，同比上漲約 144%。租金收入約人民幣 8.48 億元，剔除已出售的虹口 SOHO 和凌空 SOHO 的租金影響，同比上升 17%。
另一家另類公司太庫(kù)——不屬于眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、孵化器，或投資機(jī)構(gòu)中任何一種——太庫(kù) CEO 黃海燕直接將其稱為 " 怪物 "，她對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，太庫(kù)本身沒(méi)有物業(yè)，一家平臺(tái)如果將重點(diǎn)聚焦在融資、出租，感覺(jué)像是 " 二房東 "，對(duì)平臺(tái)商業(yè)模式也有很大挑戰(zhàn)。例如行業(yè)暴漲時(shí)，租場(chǎng)地必然成本高昂；市場(chǎng)不好的話，租來(lái)了空間又租不出去，" 這是很矛盾的點(diǎn)。" 因此，太庫(kù)排除類 WeWork 模式，聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)布局。" 現(xiàn)在的企業(yè)對(duì)物理空間變得沒(méi)有黏性，它們更關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈之間的聯(lián)系。"
在談?wù)摴蚕磙k公行業(yè)意義這個(gè)問(wèn)題時(shí)，毛大慶曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，為什么在硅谷、特拉維夫等地方產(chǎn)生了很多共享平臺(tái)——因?yàn)殚_(kāi)放空間能夠提供物理共享、信息共享、價(jià)值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感，讓具備自由思想的個(gè)體創(chuàng)造自己的價(jià)值，這樣的公司才有創(chuàng)造無(wú)邊價(jià)值的可能性。
所以在毛大慶看來(lái)，共享辦公所起的作用，是活化社會(huì)創(chuàng)新?tīng)顟B(tài)，讓社群文化自由翱翔。
