中國銀行進(jìn)軍長租領(lǐng)域 租房市場或出現(xiàn)新契機(jī)
近日，中國銀行發(fā)布公告，中國銀行全資附屬公司中銀城市發(fā)展資產(chǎn)管理(上海)有限公司與長租運(yùn)營專業(yè)機(jī)構(gòu)盈家生活共同出資組建城盈住房服務(wù)有限公司(下稱“城盈住房”)，將打造特色住房服務(wù)品牌。
中國銀行表示，2019年，城盈住房將推出聯(lián)結(jié)資產(chǎn)端、資金端和租客端的住房租賃全生命周期系統(tǒng)解決方案——住房租賃綜合服務(wù)平臺。平臺以租為起點，聯(lián)結(jié)多項生活場景，做好租住全生命周期服務(wù)。同時，中國銀行將為住房租賃市場各參與主體提供全產(chǎn)業(yè)鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，激活場景金融的創(chuàng)新服務(wù)能力。
記者通過企業(yè)信息查詢網(wǎng)站天眼查發(fā)現(xiàn)，城盈住房成立于12月13日，注冊資本6000萬，法定代表人高健。上海眾樊上午咨詢中心(有限合伙)和中銀城市發(fā)展資產(chǎn)管理(上海)有限公司各占50%股份。
中國銀行試水長租領(lǐng)域此前已有先例。2018年3月28日，建設(shè)銀行廣東省分行宣布開啟“存房”業(yè)務(wù)，以長租模式激活存量閑置資源。建行與專業(yè)住房租賃公司合作，對房產(chǎn)未來3-10年租金收益進(jìn)行專業(yè)評估，然后撮合房主和租賃公司達(dá)成住房長租權(quán)交易。租賃公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，并負(fù)責(zé)出租及租后管理。交易期滿后，將房產(chǎn)歸還給房主。在此過程中，建行擔(dān)當(dāng)了資源整合者和金融服務(wù)者的角色。建行表示，住房租賃將成為建行戰(zhàn)略發(fā)展中新的業(yè)務(wù)增長點。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前銀行進(jìn)軍長租領(lǐng)域，主要有兩種模式，一種是銀政合作，指銀行和政府聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管等租房全流程各個環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融服務(wù)和產(chǎn)品；如建行廣東省建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，上線國內(nèi)首個政銀合作住房租賃平臺；中行廈門分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。第二種是銀企合作，指銀行與房企簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品。如建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源。中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來三年將在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領(lǐng)域金融需求。雙方將在長租住宅開發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營、后期退出等全鏈條進(jìn)行整體業(yè)務(wù)合作。
房子和每個人的生活息息相關(guān)，然而我國的房屋租賃市場一直面臨著供給端盈利難和需求端租金承受能力不足的矛盾。
據(jù)東方證券預(yù)測，預(yù)計到2030年，我國租賃人口將達(dá)2.7億人，住房租賃市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。
某長租公寓運(yùn)營公司負(fù)責(zé)人表示，目前我國租房市場供給不足的原因是存量資源中租金回報率低，同時增量資源不夠。根據(jù)11月27日《2018年三季度50城租金收益率研究報告》，今年三季度，50城租金收益率為2.5%，環(huán)比下降3%，同比下降2%。租金收益率環(huán)比同比均下降。報告顯示，今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市為西寧、韶關(guān)和哈爾濱，其中，排名第1的西寧租金收益率達(dá)3.9%，而排名墊底的廈門租金收益率僅為1.2%。對比美國，絕大多數(shù)租賃住房的年租金/房價比處于3.4%-8.2%區(qū)間。
上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場供給主體超過90%為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%，而成熟房地產(chǎn)市場國家專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。在美國各類從租賃住房的供給主體中，專業(yè)化的公寓出租企業(yè)是最重要的主體，大部分地區(qū)公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)的比例都在60%以上。
從需求端看，相對于租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)盈利困境，租金高昂是我國一二線城市租房人的痛點。一般情況下，租金收入比正常值在30%較為合理，而根據(jù)《50城房租收入比研究》報告顯示，北京租金收入比為58%、深圳為54%、上海為48%。事實上，對于房租收入比在25%及以下的城市既可以定義為“租金相對合理城市”，大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大于45%定義為“租金嚴(yán)重過高城市”。
前述長租公寓運(yùn)營公司負(fù)責(zé)人分析，房屋租賃業(yè)務(wù)鏈接的兩端是房源和客戶。銀行和長租公寓運(yùn)營公司合作，能夠發(fā)揮在獲客和運(yùn)營方面發(fā)揮各自的優(yōu)勢。銀行的優(yōu)勢在于房源獲取、吸引租客。長租公寓運(yùn)營公司的優(yōu)勢在于服務(wù)和后續(xù)開發(fā)。目前我國的租賃業(yè)務(wù)大部分是通過58同城、鏈家這樣的傳統(tǒng)中介完成，但是由于信息不對稱，交易雙方對中介缺乏信任。銀行可以借助其信譽(yù)優(yōu)勢消除房東租客這種危機(jī)感，同時通過和房地產(chǎn)開發(fā)公司的合作，在獲取房源上占有優(yōu)勢。銀行具有龐大的實體網(wǎng)點資源，在渠道上具有優(yōu)勢?？梢詽M足區(qū)域房東便捷的房屋委托，并輔助租客的體驗和決策。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，銀行擁有的巨大資金能力，讓銀行可以用較小的資金壓力進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場，而銀行較強(qiáng)的資產(chǎn)證券化水平則讓銀行擁有了可以進(jìn)一步實現(xiàn)租賃資產(chǎn)資金盤活的可能性。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松此前撰文表示，對于當(dāng)前租賃市場如何構(gòu)建盈利模式，要把握以下兩點：第一，要區(qū)分好長期收益和短期收益。對于長期租賃市場，既要看到短期收益的困境，也要看到長期巨大的市場潛力。任何一個投資不可能今天投入了下個月就能回本，這也不符合基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。第二，在北京(樓盤)等一線城市、大城市，除了新建住宅，還要對存量資源進(jìn)行優(yōu)化配置。在這個過程中要進(jìn)行新的探索，比如利用集體建設(shè)用地、商業(yè)辦公樓等發(fā)展租賃，也能使收益得到提高。現(xiàn)在，行業(yè)之間的界限在慢慢地變模糊，不同的主體在不同的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上發(fā)揮各自的優(yōu)勢，只有通過不同行業(yè)的相互滲透和融合才能提高整體的效率和資源配置。對銀行而言，金融業(yè)是其老本行，借助金融優(yōu)勢進(jìn)入房地產(chǎn)市場這個大產(chǎn)業(yè)鏈中，通過資源轉(zhuǎn)換效率的提升，讓租房者、房主、專業(yè)服務(wù)公司以及銀行自身都能夠獲得相應(yīng)的收益。
