樓價“惡意下降” 別急著買！
每年春節(jié)，從大城市回到家鄉(xiāng)的露西們，除了接受三姑六婆關(guān)于找對象、結(jié)婚生子、下一代教育的靈魂拷問，還面臨著一個哲學(xué)困境，到底要不要用手里的錢，在三線老家買房？還是，趁著開發(fā)商打折，在大城市剁手一套心心念念的小窩？
江蘇徐州下屬的一個小城，因?yàn)殚_發(fā)商降價未遂上了頭條。
惡意降價？！吃瓜群眾狂歡中
2月8日，江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會發(fā)布《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)銷售亂象的通報》，引起吃瓜群眾圍觀。
通報顯示，邳州個別樓盤出現(xiàn)低價擾亂市場的不正當(dāng)競爭，銷售價格嚴(yán)重低于備案價，個別樓盤降幅達(dá)2000元/平米，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。
為了規(guī)范市場，邳州房地產(chǎn)商會，對房企們提出四點(diǎn)要求：
1.各房企應(yīng)按照政府備案價格銷售；
2.對于惡意降價的房企，將由政府相關(guān)部門約談；
3.對于以低價擾亂市場的房企，房地產(chǎn)商會將建議政府相關(guān)部門，按照近期成交價為依據(jù)批復(fù)下次該樓盤備案價格；
4.所有房企不得發(fā)布惡意降價的虛假廣告，不得挑起價格戰(zhàn)，不得發(fā)布及推廣低于備案價格的廣告語，通報落款日期為2019年2月。
邳州房管局相關(guān)人士證實(shí)，通報的確存在，并表示，房產(chǎn)也是一種商品，降價也是一種市場行為，只要不是惡意降價，就不會干預(yù)，但會根據(jù)上級精神遏制房價過快上漲。
降價未遂這把刀，終于懸在了邳州這個蘇北小城頭上，嚴(yán)控下跌不再是一句口號，惡意降價標(biāo)準(zhǔn)確定了。
就在幾個月前，邳州樓市還在狂歡之中。
邳房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，全市新建商品房同比和環(huán)比均為上漲。11月，邳州新房備案成交1064套，環(huán)比上月增長40.2%，同比上漲38.7%。
邳房網(wǎng)做的一份網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查顯示，90%的買房人群為本地人，外來人口購房僅占6%。在本地客群中，周邊村鎮(zhèn)是主力軍，占比62%，邳州城鎮(zhèn)人口拿下32%的購房需求。
購房用戶畫像數(shù)據(jù)顯示，邳州依舊是典型的三四線，剛需改善是主力。在戶型選擇上，與大多數(shù)三線城市類似，三房最受歡迎。參與調(diào)查的75%市民，都期望購買三房兩廳或一廳，100到140平米面積段最受歡迎，占比為73%。
一個有意思的數(shù)據(jù)是，調(diào)查中60%的市民表示，未來1年內(nèi)有購房計劃。從邳州政府網(wǎng)發(fā)布的征地公告和補(bǔ)償方案來看，多塊區(qū)域會有棚改動遷，時間大約是未來2到3年，比如高鐵沿線、中醫(yī)院北地塊、城西等地，合計占地面積近千畝。
開發(fā)商們看到了龐大的潛在購買力，以及村鎮(zhèn)的剩余購買力，在2018年提前布局大量預(yù)售房。
2018年，邳州下發(fā)119張預(yù)售證，同比2017年增長138%。可售房源成倍增長，全年預(yù)售房源總數(shù)為24208套，同比2017年上漲82.88%。
2018大躍進(jìn)一年，進(jìn)入2019年，畫風(fēng)急轉(zhuǎn)直下，打折優(yōu)惠居然還不夠了，甚至要開打價格戰(zhàn)。
心急買不到打折好房
相比之下，2019年第一降，杭州，就要比邳州聰明的多，早在2月初，微博就爆料，杭州出現(xiàn)降價。
事件起源，是未來科技城二期南湖板塊，流出了年終促銷房源列表。
項(xiàng)目方拿出1、2號樓共計24套洋房，優(yōu)惠價格在27到28萬元不等。房源價格優(yōu)惠，支付定金后7天一次性付完30%及以上首付，贈送18萬車位一個。
其中價差最大的一間，總面積140平米，優(yōu)惠后345萬元，加上車位合計優(yōu)惠56.3萬。在促銷列表上，這套房被標(biāo)注為精裝洋房，本質(zhì)上是通過買房送裝修的方式，實(shí)現(xiàn)降價。
簡單計算一下，優(yōu)惠后的價格相當(dāng)于每平米2.464萬，還帶精裝修。與同地段的其他小區(qū)高層毛坯均價1.7萬元相比，并沒有太大的優(yōu)勢。這個項(xiàng)目之前遭遇過流搖，84套房源只有34組登記，加上開發(fā)商2017年12月拍地時，樓面價不到1.2萬/平米，所以即使售價為2.5萬不到，利潤還是可以保證的。
從2013到2018年間，杭州土拍經(jīng)歷多次震蕩。
2013年，土拍成交金額是2012年的兩倍，超越2009創(chuàng)下歷史新高，位居全國第三，在北京、上海之后。
2014年，杭州房價沒有一路上行，反而震蕩向下，2015年持續(xù)小幅震蕩，最低時到1.6萬/平米，一直到2016年春節(jié)之后，又開始一路向上。
這次的新一線城市開發(fā)商們集體打折優(yōu)惠，最主要的原因是庫存又回升了。
2018年杭州全年土地成交2498億元，位列全國第一。截至年底，庫存大約14.8萬套，最多的余杭區(qū)有83.9萬方，蕭山超過300萬方。長江證券的15個城市數(shù)據(jù)顯示，平均去化周期為36.9周，其中一線城市為42.4周，二線城市為27.5周，同比分別增加23.2%和19.7%。
大家在年底攢了一些錢，尤其是想落戶大城市的兩口之家，或者返鄉(xiāng)夫妻，很多是奔著購房去的。所以套路變成了總價98折，實(shí)際上調(diào)每平米單價，或者，上調(diào)車位價。
滿滿都是套路，現(xiàn)在買，誠意不夠。
逃離三線后 怎么辦？
返鄉(xiāng)置業(yè)，春節(jié)買房，口號很兇猛，現(xiàn)實(shí)很殘酷。
相比2018年的春節(jié)買房潮，2019年安靜了很多?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月中國房企一百強(qiáng)中，超過30%的房企權(quán)益銷售金額同比下降，13家房企權(quán)益銷售金額降幅超過30%。
類似邳州這樣的三線城市，一方面周邊農(nóng)村結(jié)婚、買房進(jìn)城人數(shù)增加，教育不發(fā)達(dá)導(dǎo)致大量高中大專畢業(yè)生，只能聚集在城市里打零工。
如果說，困擾杭州、南京、西安和武漢這些新一線城市的，是逐漸變長的庫存，持續(xù)下降的外來人口購買力，那么，困擾三四線城市，則是沒有產(chǎn)業(yè)聚集，制造業(yè)不發(fā)達(dá)，人口流失等老問題。
三線縣城有的房價過萬，有的降價甩賣，當(dāng)?shù)厝丝谙硎艿降?，不是房價上漲的財富，而是通脹和不斷縮減的收入。人口持續(xù)流出的三四線城市，進(jìn)入溫水煮青蛙的死循環(huán)，逐漸被拋棄。
2019年，樓市防下跌已經(jīng)拿到明面上，出現(xiàn)在通報文件中。
別輕易加杠桿買房，即使打折優(yōu)惠的房子無比誘人。
