“公攤面積”要取消？可能你理解錯了
2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。而在其中的一份《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中，住建部給出了“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的建議。表面上看起來，這一困擾國內(nèi)購房者多年的問題有望得到解決，但實際上，這可能只是一次大規(guī)模的政策誤讀。
隨后，“取消公攤面積”的消息不脛而走，社會反響熱烈。然而，人們可能高興得過早了。
公攤面積即業(yè)主對公共面積的分攤部分，所謂公共面積包括了住宅樓中大廳、走廊、電梯等部分。“公攤面積”的存在，使得購房者購入的“建筑面積”遠大于實際的“套內(nèi)建筑面積”。此外，國內(nèi)目前對此交易方式暫無明確法律規(guī)定，因此，在寸土寸金的國內(nèi)商品房市場，公攤常常被廣大購房者所詬病。
事實上，據(jù)央視報道，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。
也就是說，這份具有“技術法規(guī)”性質(zhì)的文件，在未來的短期內(nèi)既不會影響房地產(chǎn)市場的供需與價格，也不會影響購房者的實際成本。媒體和大眾所獲“取消公攤面積”的消息是徹頭徹尾的誤讀。
而真正能夠左右商品房面積計算的，是住建部的另一份文件：《商品房銷售管理辦法》，在這份文件中明確指出，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。
在目前大多數(shù)的購房合同中，無論開發(fā)商前期如何宣傳，最終簽訂的合同里，基本都是按照套內(nèi)面積來計價，也就是說，在實際成交過程中，“按照套內(nèi)面積計算的”單位面積的均價會較“按照建筑面積計算的”均價有所升高。
無論如何，對于購房者而言，這套房子的總價實際上是不變的。
“以套內(nèi)使用面積進行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積算”，即任何一份合法的銷售合同上必須標明套內(nèi)使用面積，但并不意味著以套內(nèi)面積進行計價。
綜上，短期內(nèi)該規(guī)范并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的影響，而往好的方面看，作為公共空間的使用者，購房者為其分攤一部分成本并不奇怪，并且在新規(guī)范的約束下，從規(guī)模經(jīng)濟的角度來看，極少有開發(fā)商會繼續(xù)做出盲目擴大公攤面積的行為。
