5年房價暴漲89%，“高鐵盤”適合買嗎？
2019年又是高鐵爆發(fā)年。
據統計，全國今年計劃開工項目26個、儲備開工項目19個，今年有望完開通15條高鐵線路。
那么高鐵盤到底適不適合買？
5年房價暴漲85%
一條貫通人流、物流、商流、信息流、資金流的“財富之路”——高鐵，同時帶動了房價的上漲。
截至2017年，我國高鐵營業(yè)里程已達到2.9萬公里，293個地級市中有148個城市開通了高鐵。十年間我國高鐵累積里程翻了27.4倍，同期房價也翻了一番，兩者的變化趨勢有顯著關聯性。
圖2：高鐵累積開通里程與商品房年銷售均價變化情況
數據來源：國家統計局、中國鐵路總公司、中指研究院整理
理論上來說，高鐵開通，促進地區(qū)人口、資本流動，從而刺激經濟發(fā)展，進而導致區(qū)域房價上漲。
從數據來看也是如此，截至2017年，5年房價漲幅超過30%的高鐵城市有13個，其中合肥（樓盤）漲幅高達89%。
但是不是說有高鐵，房價就會漲。由于我國東部和中西部地區(qū)在經濟實力、人口密度方面有較大差距，房價水平也相去甚遠，高鐵開通對房價的影響具有明顯的地區(qū)差異性。
中指數據庫計算出2012-2018年80個城市房價漲幅排名前30的城市，這些城市大致可以分為以下三類：
（1）位于鐵路樞紐的一二線熱點城市，如北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、重慶（樓盤）、西安（樓盤）等。
（2）位于鐵路樞紐的三線城市，典型代表如贛州（樓盤）、衢州（樓盤）、黃石（樓盤）等。
（3）核心城市周邊的三線城市，如環(huán)京的廊坊、保定（樓盤）、唐山（樓盤），環(huán)滬的蘇州（樓盤）、鎮(zhèn)江（樓盤）、常州（樓盤），珠三角的東莞（樓盤）、惠州（樓盤）、珠海（樓盤）。
這些房價漲幅較大的高鐵所在城市大多是由于自身有較好的經濟實力及人口流入量，例如一線城市和重點二線城市。另外有一些城市受中心城市人口、產業(yè)外溢的影響，也實現了房價增長。
高鐵物業(yè)要怎么選
首先我們要回答一個問題，有高鐵的地方就一定適合買房嗎？
上文也說了不是有高鐵的地方房價就會漲，漲價是建立在城市群之間有吸引外來資金進入的能力，以及外來人口進入量大、城市自身的發(fā)展較好、城市整體房價是看漲的情況下。
對熱點二線城市而言，自身具有較強的經濟實力，高鐵建設無疑是錦上添花。若城市所處區(qū)域經濟開放度不高，對周邊地區(qū)則會產生吸血效應，并體現為人口和資本凈流入、房價上漲；反之，區(qū)域經濟開放度較高，則會帶來造血效應。
處于鐵路樞紐上的三線城市，高鐵集聚效應下人口流入是其房價上漲的重要支撐。對于核心城市周邊的三線城市，房價上漲一方面來自因高鐵集聚和產業(yè)轉移帶來的人口流入，另一方面還來自核心城市樓市的溢出效應。
另外即使是熱點城市的高鐵站點，有的高鐵站并不位于商圈發(fā)展較成熟的地區(qū)，這類情況也要考慮。
投資、自住該怎么選？
如果只是買來自住，不建議在高鐵旁買。首先是人流量大，十分擁擠。小妹就有同事曾經是坐高鐵上班，由于他所乘坐的廣珠城軌在2017年還未設立專門的城際軌道入口，常常需要很長的時間才能進站。想想高鐵站內的地鐵，更不用說。
另外，在直線距離500米以內的住宅都會有不同程度的噪音影響。有網友反映很多住宅離高鐵100米處噪音是79-82分貝之間，遠遠超過國家規(guī)定標準。你可以想像你在家的時候只能緊閉門窗，半夜入睡時車站的噪音還是會如約而至。
以這個距離為參考，如果非要買高鐵盤，一定要考慮噪音影響。
從投資來看，高鐵帶來人流、商業(yè)，租房需求會很大。尤其是周邊有成熟商圈，還靠近地鐵出口，高速出口，高鐵車站邊上的物業(yè)是值得投資的。
以廣州（樓盤）南站為例，周邊在售有公寓和住宅，其中二手價格前三的物業(yè)分別是臻尚苑均價36332元/㎡、萬科世博匯均價29635元/㎡、會博商業(yè)中心均價24000元/㎡。
（南站附近價格前五的物業(yè)情況）
從漲幅來看，臻尚苑，從2016年18140元/㎡到2019年36332元/平方米，均價翻了一番。
從去化率來看，買家更熱衷于投資高鐵旁的公寓產品。
2017年萬科世博匯去化率為87%，臻尚苑去化率為50.3%。
從近半年來看，像奧園越時代這類公寓已經售完，臻尚苑還處于50%去化率的狀態(tài)。
總體來說，高鐵周邊的房子有較大的投資價值，但不太適合自??；高鐵旁住宅的漲價空間比公寓大，但是公寓的總價較低、去化率高、租金收益率較高。
另外投資高鐵物業(yè)還要注意以下幾點：
1、高鐵站與城市中心距離遠，產業(yè)和人口難以匯聚。
2、建設缺乏配套、交通等因素，使得運轉效率低。
3、當地房地產泡沫大，會有一定風險。
