伏擊樓市“小陽春” 調(diào)控加碼再起
兩會后，國新辦吹風會表態(tài)房地產(chǎn)的政策取向沒有變化。國務院副總理韓正在3月18日住建部座談會強調(diào)要堅持“房住不炒”，一城一策，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案試點。
在剛剛過去的3月份，全國不少一二線城市的樓盤出現(xiàn)熱銷。3月6日，杭州中國鐵建西湖國際城262套高層房源，共有17290組客戶報名登記，平均中簽率低至1.5%。3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R分別加推186套房源和323套房源，銷售均價3.5萬元/平方米，2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中簽率分別約為6%和7.8%。同一天，位于北京海淀的山嶼湖首期開盤192套，4小時售完。
“小陽春”樓市火爆異常，市場炒作氛圍再起。與此同時，部分收緊調(diào)控政策也陸續(xù)發(fā)布。4月12日，中央國家機關住房資金管理中心印發(fā)《關于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策進一步優(yōu)化服務有關問題的通知》。《通知》明確，對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準。
除了傳聞已久的國管公積金靴子落地，也有部分城市比如合肥、濟南、北京等城市進一步規(guī)范商品房銷售行為，打擊炒作樓市現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：“整體看，樓市最近出現(xiàn)小陽春，市場各種謠言明顯出現(xiàn)。（房價）上漲不是穩(wěn)定，下跌也不是穩(wěn)定，預計后續(xù)樓市調(diào)控政策將以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主?！?
火爆“小陽春”
小陽春究竟有多火爆？
在二手房市場，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為16051套，環(huán)比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個成交超過1.6萬套的月份；上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套，環(huán)比增加142%，同比增加49%，創(chuàng)2016年10月以來的新高；深圳二手住宅成交4551套，環(huán)比上升127.9%，成交量為近半年新高，但較去年同比下降了19.1%。
在新房市場方面，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，3月北京新房總成交額339.49億元，創(chuàng)下了一年來成交第二高。其中居住類產(chǎn)品成交295.77億元，環(huán)比今年2月大增194%，共銷售7055套，環(huán)比2月激增5162套。深圳方面，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。
此外，根據(jù)鏈家APP的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年3月，深圳市場新增9089套房源，帶看次數(shù)為197902次，帶看次數(shù)相較于2月份的73637次，同比增加168.75%；北京市場新增21972套房源，帶看次數(shù)為585407次，帶看次數(shù)相較于2月份的275938次，同比增加112.15%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從市場供需來看，“小陽春”的確出現(xiàn)在部分城市。尤其是一二線城市，二手市場的供給量在3月增加明顯。從58安居客房產(chǎn)研究院重點監(jiān)測的全國51城二手房線上掛牌房源量來看，其在3月環(huán)比增長83%，增長率最高的上海達到135.7%。 從二三線城市來看，衡陽、杭州、長沙、貴陽、岳陽掛牌房源量增長也較為明顯。3月找房熱度持續(xù)回暖，全國用戶找房熱度環(huán)比上漲20.9%，一二線城市找房熱度環(huán)比上升明顯，3月58安居客線上全國來電量環(huán)比上漲34.8%。
張波也注意到，樓市供求熱度上升之后，一些城市出現(xiàn)了哄抬房價、捂盤惜售、虛假宣傳現(xiàn)象，更有甚者還人為炮制熱銷案例引發(fā)市場恐慌行為，這些行為明顯違反“房住不炒”調(diào)控原則，也極大影響到樓市健康平穩(wěn)運行。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，樓市存在的炒作多來自于自媒體報道或者中介朋友圈的宣傳，但是實際上也沒有那么夸張。他表示，一般來說，三月份房地產(chǎn)住宅市場活躍度相比二月份出現(xiàn)反彈是正常的。因為二月份在春節(jié)期間處于淡季。楊紅旭認為，“小陽春”主要出現(xiàn)在東部少數(shù)城市，包括廈門、上海、北京、天津等地樓市。
堅持“房住不炒”
從政策來看，目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策導向體現(xiàn)仍以穩(wěn)健為主。
兩會期間，政府工作報告強調(diào)落實城市主體責任，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府工作報告的表述是：“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”
同時，住建部部長王蒙徽通過“部長通道”回應政府工作報告未提“房住不炒”時，提出“五個堅持”，第一，堅持“房住不炒”定位。第二，堅持完善住房的市場體系和住房保障體系。第三，堅持落實城市主體責任。因城施策、分類指導，要不斷完善市場監(jiān)測預警和考核評價機制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處。第四，堅持調(diào)結構、轉方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題。第五，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。
兩會后，國新辦吹風會表態(tài)房地產(chǎn)的政策取向沒有變化。國務院副總理韓正在3月18日住建部座談會強調(diào)要堅持“房住不炒”，一城一策，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案試點。
然而，在“一城一策”政策方針之下，從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調(diào)控政策明顯減少，部分城市陸續(xù)放松調(diào)控。最近在樓市波動下，市場炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布收緊調(diào)控政策。包括北京、濟南、合肥等地發(fā)布了規(guī)范市場行為的相關政策。比如，4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知，通知對開發(fā)商新房備案、宣傳、銷售等所有流程操作加以規(guī)范約束；不僅如此，通知明確指出，將加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，依法嚴肅查處“哄抬房價”、“價外加價”、“捂盤惜售”、“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規(guī)行為，對違規(guī)企業(yè)將進行約談并責令改正；拒不整改的，暫停項目網(wǎng)上簽約，并將違規(guī)行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公布。
關于部分城市近期對市場行為的規(guī)范，楊紅旭認為，這些城市都屬于熱點城市。比如，合肥樓市在今年節(jié)后出現(xiàn)一波小陽春跡象，新盤成交量明顯增長?！笆袌鲋袘撌怯幸恍┬路夸N售環(huán)節(jié)在市場升溫之后出現(xiàn)亂象，而針對這個事情進行整治，只說明一點，這種國家重點監(jiān)控的熱點城市還是在落實住建部穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期的調(diào)控方針。所以，市場一旦出現(xiàn)異動，目前對樓市調(diào)控擔負主要責任的地方政府就會及時出手進行整治。”
張波認為，政策面來看，2019年保持市場穩(wěn)定是第一要務。國家2019年樓市調(diào)控的目標就是要保持“三穩(wěn)”，換言之樓市小幅的上下波動屬于正常的穩(wěn)定范疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房價快速上升一定會被控制。2019年一季度，尤其是春節(jié)以來正常的季節(jié)性回暖被部分自媒體或人員扭曲為下一步房價將迎來大面積上升，尤其以北上為代表的一線城市二手房成交量明顯上升更是被曲解為“大陽春”的導火索。本次的收緊主要聚焦于市場亂象，不排除未來部分城市市場升溫過快會出臺更為嚴格的調(diào)控政策。
“本輪樓市的最大趨勢就是全國走穩(wěn)，期待在所謂‘小陽春’之后全國普漲并不現(xiàn)實，各城市之間的差異將依然存在，一線城市的穩(wěn)定將體現(xiàn)在房價和土地價格兩個層面，但成交量同比2018年進一步減少。二線城市則呈現(xiàn)出地區(qū)性差異，熱點城市降溫還將在上半年持續(xù)，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受‘去庫存’接近尾聲，棚改化政策調(diào)整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯?！?
