監(jiān)管趨嚴(yán)為樓市降溫？房企融資未來(lái)或進(jìn)一步收緊
6月6日電房企融資自去年第四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)以來(lái)，企業(yè)資金鏈的緊張狀況得到緩解，但好景不長(zhǎng)。同策研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，40家典型上市房企融資總額環(huán)比下降了52.07%，創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新低位。中原地產(chǎn)研究中心也稱，5月房企融資規(guī)模大幅縮水。
近段時(shí)間，市場(chǎng)上頻頻傳出融資收緊的聲音。銀保監(jiān)會(huì)在近日的發(fā)文中，要求規(guī)范房企資金來(lái)源。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些城市出現(xiàn)的拿地?zé)嵋鹆吮O(jiān)管部門(mén)的關(guān)注，為防范信用風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定市場(chǎng)，融資政策趨嚴(yán)，預(yù)計(jì)房企后期融資會(huì)略有收緊。
房企融資規(guī)模大幅下降
今年5月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)367.99億元，相較于4月，融資規(guī)模下降了52.07%。這是繼4月融資總額小幅回落后的再次下滑，創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新低位。
房企的債權(quán)融資方式大致包括銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資、信托貸款、委托貸款、中期票據(jù)、海外銀團(tuán)貸款、境內(nèi)再融資、海外配股融資等。具體來(lái)看，同策研究院稱，上述40家典型上市房企5月債權(quán)融資額為326.67億元，其中發(fā)行信托貸款100億元，環(huán)比上漲32.76%；境內(nèi)銀行貸款融資77.69億元，環(huán)比上漲141.21%；公司債發(fā)生6筆，共融資95.85億元，環(huán)比下降79.74%；其他債權(quán)融資總額為53.13億元，環(huán)比下跌50.54%；上述房企5月沒(méi)有發(fā)行中期票據(jù)、海外銀團(tuán)貸款、委托貸款。
在債權(quán)融資總額下滑的同時(shí)，股權(quán)融資也環(huán)比減少了36.96%，5月份股權(quán)融資金額為41.32億元。
該研究院稱，從4、5月份房企融資渠道看，整體融資額都在下滑，但主要是公司債發(fā)行銳減，環(huán)比下降79.74%。總體來(lái)說(shuō)，上述房企5月融資成本較低，基本控制在6.5%以內(nèi)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企在4月創(chuàng)造單月融資2600億元的年內(nèi)高峰后，在5月前兩周，雖然遇到小長(zhǎng)假，但融資額繼續(xù)高位運(yùn)行，融資接近800億元。但下半月有逐漸減少的跡象，5月下半月合計(jì)融資只有600億元左右。
值得注意的是，房企融資總額在2018年5月也出現(xiàn)了大幅跳水，直到2018年第四季度才有所放松。
土地?zé)嵋l(fā)政策收緊
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5月份房企融資情況的轉(zhuǎn)向，與近期部分城市出現(xiàn)的搶地潮不無(wú)關(guān)系。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交面積環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的情況下，土地出讓金卻環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比上漲24%，溢價(jià)率達(dá)到了26%，環(huán)比上漲5%。在蘇州、杭州、武漢等二線城市，接連拍出的高價(jià)地塊引起了較多關(guān)注，也對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定造成擾動(dòng)。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，融資收緊的源頭，來(lái)自于近期房企和土地市場(chǎng)的“反?！保?、4月份土地市場(chǎng)太火了，如果沒(méi)有監(jiān)管，市場(chǎng)會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)?！?
5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資提出要求。通知要求，治理表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，在房企前端融資中，政策一直不允許對(duì)證件不齊、資金不足的房企提供購(gòu)置土地的貸款，但在實(shí)際操作中，大量信托資金違規(guī)流入了這一環(huán)節(jié)，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
因此，銀保監(jiān)會(huì)的上述通知對(duì)信托領(lǐng)域提出要求，治理向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。
后期融資或略有收緊
除了5月出臺(tái)的上述政策，銀保監(jiān)會(huì)此前也有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，在今年2月25日召開(kāi)的堅(jiān)決打好防范金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)表示，要繼續(xù)盯緊房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道5月31日消息，接近監(jiān)管的人士表示，部分房企因拿地激進(jìn)，“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”，在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會(huì)將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。界面新聞6月4日也稱，上周住建部曾聯(lián)合有關(guān)部門(mén)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“地王”現(xiàn)象點(diǎn)名十余家開(kāi)發(fā)商。
東北證券認(rèn)為，2019年的資金面情況較去年有明顯寬松，此時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管，是防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成新一輪的信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，今年年初至今，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)抬升趨勢(shì)，地王也頻頻出現(xiàn)，而土地價(jià)格的上行和資金面寬松密不可分，加強(qiáng)監(jiān)管也是希望為熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
張宏偉預(yù)計(jì)，房企后期融資會(huì)略有收緊。東北證券也稱，隨著銀保監(jiān)會(huì)上述通知落實(shí)到位，房企的融資環(huán)境將有所收緊。該通知可能只是近期房地產(chǎn)調(diào)控組合拳的一部分，房企的前端融資可能將會(huì)趨嚴(yán)，土地市場(chǎng)有望降溫。不過(guò)，政策對(duì)以銀行貸款、發(fā)行債券為主要融資方式的企業(yè)影響較小。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，6月份的融資狀況可能會(huì)比5月更緊，房企依然需要關(guān)心資金鏈的安全問(wèn)題，“而從樓市調(diào)控政策看，方向依然是‘小陽(yáng)春’可以，但入夏必然會(huì)打壓?！?
