樓市降溫：成交下降 信貸收緊
季節(jié)入夏，樓市未同。多家房產(chǎn)機構(gòu)近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年三四月的樓市“小陽春”涌現(xiàn)過后，傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn)，5月全國住宅市場成交整體呈現(xiàn)平淡之態(tài)。樓市降溫、市場趨穩(wěn)，幾乎成為各家機構(gòu)的普遍共識所在。以北京為例，5月北京新房、二手房網(wǎng)簽量均小幅下跌，呈穩(wěn)中有降趨勢。新房成交均價有明顯的結(jié)構(gòu)性波動，環(huán)比漲幅雖然較大，但整體水平穩(wěn)定。二手房均價整體持平，但交易量較多的區(qū)域基本都是小幅下跌，從區(qū)域上看二手房價存在下行態(tài)勢。
有專家分析稱，近期政策收緊預(yù)期出現(xiàn)后，信貸、融資的收緊一定程度上也為此前火熱的樓市降了溫。從目前趨勢來看，樓市網(wǎng)簽有繼續(xù)減少到2019年1月的趨勢?！笆袌龇€(wěn)”將成為今后樓市的新常態(tài)。
成交下降 新房供應(yīng)與庫存上升
“紅五月”不紅，成為2019年5月樓市的一大顯著特征。
我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，從新房市場來看，5月北京新建商品住宅(不含保障房)成交6030套，環(huán)比減少1.63%，同比上漲87.62%，市場熱度與4月持平，較去年同期則有明顯升溫；從存量住宅市場來看，5月北京全市存量住宅網(wǎng)簽13764套，環(huán)比下降4.68%，同比下降23.94%，交易量近兩月持續(xù)下調(diào)。
來自麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從二手房交易量看，5月北京二手房市場活躍度較上月度略有回落，和去年水平相當(dāng)。該月度北京二手住宅網(wǎng)簽量11434套(截至5月28日)，環(huán)比上個月下降10%，和去年4月相比交易量同比下降27%。與此同時，5月麥田二手住宅成交均價環(huán)比略降1.6%。
麥田房產(chǎn)認為，政策層面上，對市場需求有實質(zhì)性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化，置換需求這類市場成交主力仍受入市門檻所制約。
成交量下降對應(yīng)的另一個表現(xiàn)，是5月北京二手房市場活躍度的進一步降低，具體表現(xiàn)為房源掛牌均價的下調(diào)與成交周期的拉長。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近半年業(yè)主新增掛牌均價穩(wěn)定于調(diào)控后低位，月度環(huán)比變動幅度在0.5%以內(nèi)。市場給業(yè)主的反饋并不積極，業(yè)主下調(diào)報價占絕對主流，5月業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個百分點。成交周期方面，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢。
供應(yīng)量上行與庫存增加也有體現(xiàn)。據(jù)貝殼5月市場月報，新房分流剛需帶動了成交量的下降。從北京全市來看，5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。新房供應(yīng)增多，5月末北京新房庫存達8.6萬套，主流新房為限競房，“剛需化”特征明顯。
調(diào)控密集 信貸與融資收緊
實際上，全國整體樓市成交量下滑，尤其是北京二手房成交量連續(xù)兩月下行背后，是政策調(diào)控預(yù)期的逐漸加強以及信貸杠桿與房企融資層面再收緊態(tài)勢的出現(xiàn)。
政策調(diào)控層面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布刺激高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
信貸杠桿的收緊對于樓市成交的下行影響，似乎也有跡可循。
我愛我家研究院指出，4月國管公積金新政出臺后，使用國管公積金購房的客戶比例持續(xù)縮小。而2018年9月13日的市管公積金新政出臺后，使用市管公積金的客戶比例一直收窄，加上“3·17新政”后商貸渠道一直受到遏制，今年全款購房的客戶比例明顯擴大。由于各種貸款渠道都有政策限制，當(dāng)前北京樓市的杠桿風(fēng)險已經(jīng)大幅降低。整體而言，4月北京釋放的政策加碼信號對市場產(chǎn)生了明顯影響。
房企融資層面，在4月創(chuàng)造單月融資2600億元年內(nèi)高峰后，5月房企的融資額繼續(xù)高位運行，但房企融資額于5月下半月逐漸出現(xiàn)減少，只有600億元左右。
需求平穩(wěn) “穩(wěn)”為樓市新常態(tài)
盡管“紅五月”爽約有些偏離了外界稍早前的預(yù)期，但業(yè)內(nèi)大多認同，當(dāng)前樓市成交量的變動系需求平穩(wěn)波動，“市場穩(wěn)”將為今后樓市的新常態(tài)。
麥田房產(chǎn)方面認為，在3月“小陽春”階段性集中釋放之后，市場需求回落是正常狀態(tài)。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，整體來看，成交量雖然下降，但是降幅收窄，且絕對水平看市場并不冷。 “5月北京二手房市場成交處在調(diào)控后中等水平上。近期住建部、銀保監(jiān)會及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險頻發(fā)聲，加強鞏固‘三穩(wěn)’目標，堅決避免房地產(chǎn)過度泡沫。因此政策的大幅放寬及隨之而來樓市的大幅升溫難復(fù)現(xiàn)，政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、市場穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)。”由此，許小樂預(yù)測。
“不過，市場肯定是在變差了。當(dāng)前房地產(chǎn)市場無論是北京還是其他城市，在3月達到高峰后，4-5月其實都在依次退燒。北京二手住宅網(wǎng)簽量從3月的1.6萬套，到4月的1.44萬套，再到5月的1.37萬套，持續(xù)下行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為， 當(dāng)前僅看新房網(wǎng)簽已沒太大意義，還是要看庫存變化以及網(wǎng)簽結(jié)構(gòu)的變化。
