房價再貴，為什么也不推薦你買這幾種房子！
有句順口溜，相信大家都聽說過，叫“今年不買房，一年又白忙”，說的正是大部分人的真實寫照。如果沒有買房，在房價正常上漲的年份，一年下來上漲的部分，比很多人一年的收入都高。
更可怕的是，房價走到當(dāng)下，均價破萬的城市已有幾十個，房價超過5000的縣市簡直不計其數(shù)，甚至國家級貧困縣個別都可以沖到7000元的高度，令人乍舌。
在房價體系混亂和瘋長的威逼利誘下， 不少購房者轉(zhuǎn)而去關(guān)注一些非商品或非正常商品房，甚至是跨區(qū)域選擇一些價值非常小的房產(chǎn)。
短期內(nèi)看似一切正常，但長線隱患重重。
從安全和回報的角度來說，即使房價再貴，我們也不建議各位買這幾種房子：
安置房、小產(chǎn)權(quán)、內(nèi)購房和沒有流動性的產(chǎn)品。
下文我們來說說為什么。
一.安置房
安置房顧名思義，是對被拆遷的村民進(jìn)行安置所建的房屋，有些地方安置房和回遷房屬于同類，我們不再單獨說，但情況都很類似，你會面臨著這幾個問題：
1.不能貸款
雖然單價低，甚至低到一半以上，但因為不是正常商品房，全款或者分幾次付清全款，那個金額并不比購買商品房輕松。有人會覺得至少我沒有貸款啊。但房地產(chǎn)賺錢靠的就是杠桿和貸款啊。
你算一算，全款2萬一平買的安置房和貸款5萬一平方買的安置房，房價漲了之后誰賺的更多？
2.買了能不能準(zhǔn)時入住
雖然近些年，不少樓盤的安置房是先于商品房開建，但因為沒有商品房買賣合同的約束和各種各樣的奇葩原因，大多數(shù)安置房并不能準(zhǔn)時交付使用，甚至筆者還親眼見到，商品房交付入住兩年，先開建的安置房還在慢吞吞的施工。
3.你買的房子最后會不會成別的房子
安置房對應(yīng)的拆遷被安置人，往往在交房之前交易，只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而非能像商品房一樣直接過戶或者變更網(wǎng)簽備案人。
遇到市場不好，風(fēng)險尚不算大。遇到行情好，遇到賣房反悔，不協(xié)助辦理房產(chǎn)證，非常麻煩。
如果怕麻煩放棄，錢白白被人用了，還錯過了低價買房的時機(jī)，如果堅持通過法院訴訟解決，費事費神，也不一定有完美的結(jié)局。
4.建筑標(biāo)準(zhǔn)低，無論是達(dá)大到深圳，還是小到駐馬店
村民安置房和同區(qū)域開發(fā)商的商品房建筑外觀、材料、標(biāo)準(zhǔn)往往都有明顯區(qū)別。各類劣質(zhì)的建材和奇葩的設(shè)計都有可能出現(xiàn)在安置房里，墻體裂縫、空鼓則更是家常便飯。這個用文字很難描述出畫面感，想買之前隨便找個已交房的安置區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)就能體會。
5.辦證難，上學(xué)難
我國的安置房的性質(zhì)特殊，各城市有各城市的規(guī)定，但大多數(shù)城市安置房是久久不能有房產(chǎn)證的，甚至是幾十年都沒有房產(chǎn)證，主要原因還是因為土地性質(zhì)，所以房產(chǎn)證非常麻煩。
沒有房產(chǎn)證的商品房，對于很多城市來說戶口無處可落，孩子上學(xué)也無劃片可言，即使是有戶口有劃片，大多數(shù)安置房對應(yīng)的往往也是村辦小學(xué)。
二.小產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)房并不是指的產(chǎn)權(quán)相對較小，而是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
而且“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。它并沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，理論上來說也可以理解為沒有產(chǎn)權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房也是老生常談的一個問題了，但因為許許多多還是前仆后繼的去填坑，所以仍然需要著重強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房往往有兩種狀態(tài)，一種是村集體聯(lián)合某開發(fā)商在自己村里連片開發(fā)，以村民安置等各種理由獲取部分手續(xù)，建設(shè)起來的與商品房觀感無異的小區(qū)。
一種則是村民自發(fā)在自己宅基地甚至耕地上建設(shè)的違章建筑，前者大多數(shù)比較規(guī)范，后者大多數(shù)比較混亂。
但小產(chǎn)權(quán)都一定有一個共性，就是都不合法。至少，你不要寄希望于它可以轉(zhuǎn)正，因為國家已經(jīng)明確表明打擊、清理小產(chǎn)權(quán)房。
同時，小產(chǎn)權(quán)的問題相對安置房來說更多，除了前文安置房1-5條里的大部分問題外，小產(chǎn)權(quán)還面臨著拆遷的問題。
目前已經(jīng)不少城市對待新建的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并勒令停止建設(shè)。而已建成的小產(chǎn)權(quán)國內(nèi)不少城市也在陸陸續(xù)續(xù)的拆遷。
按照法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對于這種情況，參照《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。
但實際情況是，相對規(guī)模較大的小產(chǎn)權(quán)拆遷難，所以遲遲沒有拆遷，以往的拆遷案例也基本會賠償，但相對村民安置房的賠償，甚至是正常商品房的拆遷賠償，安置房的賠償案例大多數(shù)都是賠償比例非常少。買小產(chǎn)權(quán)博拆遷博贏的概率并不大，即便是贏了，利潤也不高。
三.內(nèi)購
大城市可能不常見，但在中小城市，內(nèi)購可謂是家常便飯。大多數(shù)內(nèi)購都是開發(fā)商缺錢提前回籠資金的，甚至有些樓盤定向給某個單位開發(fā)商，總之各種各樣的內(nèi)購，無論何種前提都伴隨著風(fēng)險，無一例外。
畢竟，五證齊全，品牌開發(fā)商也有很多項目因為資金鏈的問題，拖拉幾年，甚至是爛尾。
比如最近廣州五羊邨粵泰地產(chǎn)的項目拖拉幾年后轉(zhuǎn)手給了世茂，這還算是較好的結(jié)局。
而筆者接觸到的大多數(shù)的內(nèi)購項目，注意是大多數(shù)，都出現(xiàn)不同程度的拖拉或半爛尾，而且即使交房也會出現(xiàn)品質(zhì)問題等。而那一小部分更夸張，有的在幾年后要求補(bǔ)差價才交房，有的甚至就爛尾至今。
也許你有幸買到了一套沒出問題的低價內(nèi)購房，但整個內(nèi)購房的體系決定了那只是小概率的時間。
規(guī)避小概率的贏大概率的坑，保證資金安全下的收益，才是好的投資選擇。
四.沒有流動性的產(chǎn)品
何為沒有流動性的房子，很多人可能會很迷茫，這個范圍很廣，但大概總結(jié)出來是這樣幾個：
1.遠(yuǎn)郊盤
之前有單獨寫過遠(yuǎn)郊盤，在此不再贅述，簡單的來說，遠(yuǎn)郊盤屬于典型的沒有流動性的產(chǎn)品，屬于新房推動銷售的模式，也就是說，你自己住沒問題，只要你不嫌棄遠(yuǎn)。
但那種十幾或是幾十公里外的房子，客戶大多數(shù)都是來源于中介帶客戶去售樓盤和大肆鋪天蓋地的廣告。可以了解一下在全國各處的遠(yuǎn)郊盤二手房，普遍是低于售樓部新房。同時，還賣不出去。
而小區(qū)門前的大片中介，最喜歡做的就是帶來看二手房的人去售樓部買新房，省事兒傭金還高，最關(guān)鍵的是，新房的整體建筑品質(zhì)大多數(shù)也都高于二手房，而遠(yuǎn)郊盤基本沒有地段可言。所以二手房也不可能有地段和學(xué)區(qū)之類的優(yōu)勢。
2.公寓
公寓也是老生常談的問題，之前也寫過多篇文章，在此只簡單的提幾點，第一，買公寓之前你是否真的去了解過稅費有多高？第二，中國存量公寓數(shù)量已經(jīng)非常龐大了，去附近的中介門店看看，有沒有人賣公寓有多少人買公寓？即使有成交案例，算一算除去所有的費用之后，收益到底比住宅差多少？
3.偽旅居
偽旅居這個概念很多人可能不理解，你也可以理解為遠(yuǎn)郊盤的變種，但在此我更多說的是一些旅居城市，不要去買一些旅居城市中的偽旅居地產(chǎn)。
比如騰沖、版納這種云南的小城，旅居地產(chǎn)發(fā)達(dá)，大的旅居盤數(shù)千畝因為各種配套齊全景觀優(yōu)美等等多重原因，賣到了不低的價格，但這不代表這個城市的百姓認(rèn)可這樣的價格，在這樣的城市購買蹭旅居熱度的本地其他小樓盤，不僅僅是坑，還是大坑。
4.產(chǎn)品和小區(qū)不匹配的房子
說到這個，很多人可能比較迷茫。什么叫產(chǎn)品和小區(qū)不匹配的房子？
其實很簡單，也有非常多的案例，比如說我之前有一個朋友，他的小區(qū)緊鄰快速路和鐵路，但因為在市中心，所以他的50平的小房子，在一棟三梯十幾戶的筒子樓里，但單價賣到了一萬六的高價，而同小區(qū)160平的三房，即便是正中間的好樓位，掛價一萬三仍然無人問津，遲遲不能成交。
這就是典型的不匹配。總結(jié)概括來說就是，不要在遠(yuǎn)郊別墅區(qū)里買搭配的高層，不要在定位豪宅的小區(qū)里買小戶型，不要在定位剛需的小區(qū)里買大戶型甚至是復(fù)式或大平層。
這個如果選錯，后續(xù)買賣二手房的時候，你會后悔莫及。
五.總結(jié)
大多數(shù)買這樣房子的人，想買這樣房子的人，大多數(shù)人那都會有僥幸的心態(tài)，甚至?xí)匈€博的心態(tài)，甚至很多人還會有一種，自我感覺良好，判斷精準(zhǔn)，眾人皆醉我獨醒的心態(tài)。
可以這樣說，你在選擇前所了解到的和你能羅列出來的優(yōu)缺點，我們做為行業(yè)觀察者，比你更加明白更加清楚，我們所看到的優(yōu)缺點和未來只會比你多，不會比你少。
而你會發(fā)現(xiàn)，沒有幾個房產(chǎn)從業(yè)者去買文中我們羅列的那些產(chǎn)品，反而是清一色買的都是大開發(fā)商大項目的正規(guī)商品房。
可能你會說，我沒有那么多錢啊，錢多了我也不買。其實還是剛剛那句話——規(guī)避小概率的贏大概率的坑，保證資金安全下的收益，才是好的投資選擇。
買不起的大可以買小的，買不起貴的可以買小的，買不起近的可以買稍遠(yuǎn)一點稍舊一點的，不要為了不犧牲面積不犧牲舒適度，而犧牲了最關(guān)鍵的安全性。
