剛需最該懂的道理：房子永遠(yuǎn)買不起！
工資在漲的時(shí)候，房子也在漲。
工資漲的只是當(dāng)月現(xiàn)金流，而房子漲的是資產(chǎn)積累。
很多朋友對(duì)房?jī)r(jià)的潛力一無所知，他們往往會(huì)問：現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高了，還會(huì)漲嗎？
購房者需要知道的是，房?jī)r(jià)上漲疊加了未來30年的貸款購買力，這種杠桿，不是人力可以趕得上的。三成首付，房?jī)r(jià)漲30%，自有資金回報(bào)率就是100%，樓市漲一次，就是普通人十年的工資收入。
如果您過去十幾年是看著樓市怎么漲起來的，就不會(huì)認(rèn)為“現(xiàn)在很貴，大家供不起，以后很難漲”了。
因?yàn)槲乙郧耙彩沁@么認(rèn)為的，后來樓價(jià)一節(jié)節(jié)攀升，改變了我的看法。
早年還有很多人看跌，最后漲到他懷疑人生了，房產(chǎn)就是成為了一種信仰或絕望。
千萬不要用今天的幣值看未來的房?jī)r(jià)，以現(xiàn)在的幣值來看，將來深圳漲到均價(jià)10萬，看似很高了，其實(shí)一點(diǎn)都不高。
因?yàn)殡S著幣值的變化，將來深圳的人均工資可能三四萬一個(gè)月了。這么看來，均價(jià)10萬的房?jī)r(jià)好像又可以接受了。
過去我們是不是這么過來的？北京人均工資6000的時(shí)候，房?jī)r(jià)2萬，大家哭著說買不起，現(xiàn)在來看呢？
北京中產(chǎn)的工資漲到了3萬一個(gè)月，房?jī)r(jià)又跑到前頭去了，均價(jià)5萬6萬，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)跑在前面，你唯一能做的就是盡早買到房，光靠工資是追不上的。
在大城市買房從來不是一件容易的事兒。
比如北京，首次買房的平均年齡2017年還是34歲，2018年已經(jīng)35.5歲了。這意味著22歲畢業(yè)，工作13.5年才能買上屬于自己的第一套剛需上車房。
三四線上車倒是容易，所以那的房子像消費(fèi)品，金融屬性很弱。
一二線城市貴，是因?yàn)槎喾N因素的疊加：
優(yōu)質(zhì)供地有限+高薪機(jī)會(huì)多+全國購買力目標(biāo)+核心資產(chǎn)對(duì)M2增長的防御等等。
一二線的房產(chǎn)跟LV一樣，總有人買得起也有人買不起。
月供1萬多，看似壓力很大，我是這么看的：
買了房就不用付房租了，省一筆；公積金可以抵扣相當(dāng)一部分月供，又省一筆；居家生活狀態(tài)，再省一筆。
銀行敢批貸，說明他們認(rèn)為你的流水還得起月供。銀行都覺得你行，自信點(diǎn)兒，上。
另外，月供壓力都在頭五年，后面有M2和時(shí)間稀釋債務(wù)幫忙減輕負(fù)擔(dān)；
合理負(fù)債不可怕，但新手過于強(qiáng)調(diào)月供，明明就是很簡(jiǎn)單的算術(shù)題，現(xiàn)金流量表算一下就行了。
那么行情不明朗，現(xiàn)在買還是等一等？
行情不等于你買入價(jià)的高低。
你知道自己具體想買哪個(gè)小區(qū)嗎？確定了小區(qū)就會(huì)知道，房?jī)r(jià)走勢(shì)從此和你無關(guān)了。
真正重要的是小區(qū)均價(jià)如何，有沒有往下走。哪怕短期內(nèi)行情不漲，如果遇到急售的業(yè)主，果斷買入一樣可以賺錢。所以過于強(qiáng)調(diào)行情，沒有大意義。
這就像你在馬路邊開個(gè)檔口賣煎餅果子，你問人家：今年兩會(huì)開完了，GDP數(shù)據(jù)好不好，我現(xiàn)在適不適合賣煎餅果子？
我這么講不是說買入時(shí)機(jī)不重要，而是剛需購房者不必過于強(qiáng)調(diào)宏觀的東西，踏踏實(shí)實(shí)去看房，淘筍盤才是王道。
要知道，在2016年大漲的好行情里，一樣有人買錯(cuò)房，兩年都不漲的。所以太宏觀的東西，對(duì)于指導(dǎo)個(gè)人行動(dòng)是沒有多大意義的。你需要的是真刀真槍地上去干一票，而不是左右猶豫。
我們真正去看房了，才知道這個(gè)小區(qū)有幾套在售房源，每套房源有多少砍價(jià)區(qū)間？
問「現(xiàn)在買還是等一等」，本質(zhì)是想預(yù)測(cè)未來的房?jī)r(jià)預(yù)期?？蓪?duì)于剛需而言，長期來看，短期波動(dòng)沒有任何意義。
短期也不可能賺到錢，因?yàn)榉慨a(chǎn)的收益來自：
配套規(guī)劃帶來的地價(jià)上漲；居民購買力增長；負(fù)債的長期貶值；稀缺和高關(guān)注度帶來的溢價(jià)；買入筍度。
前三項(xiàng)決定了房產(chǎn)投資根本無法快速看到收益。后兩項(xiàng)說明如果你真想買房，請(qǐng)老老實(shí)實(shí)去掃盤、看房。
那剛需和投資的區(qū)別到底是什么？
剛需的核心訴求是「居住幸?！?，因此可以犧牲收益、可以承擔(dān)溢價(jià)。
剛需是買來自己住的，投資是買來給別人住或賣給別人獲益的，出發(fā)點(diǎn)不一樣。
投資可以忍受前三五沒有地鐵、沒有配套，反正不是自住。只要三五年后地鐵、周圍配套逐漸完善，大漲一波就行了。
另外，剛需不是你想住什么樣的房子，而是你手里有多少首付預(yù)算。
錢多就是你選房子，錢少就是房子選你。
總結(jié)下剛需上車的要點(diǎn)：交通至上、面積優(yōu)先、別想太多、買完搬磚。
