北京的寫字樓已經(jīng)不再「金貴」
在經(jīng)歷了長達(dá)八年的「 一平難求 」之后，北京的寫字樓或許已經(jīng)不再那么「 金貴 」。
報告顯示，2019 年上半年，北京市甲級寫字樓空置率已經(jīng)達(dá)到 11.5 %，為近八年來的最高值；全市平均租金環(huán)比下調(diào)了 0.6 %至人民幣399元每月每平方米，同比下調(diào) 0.7 %。
這組數(shù)字意味著，北京如今有超過 90 萬平方米的超甲級及甲級寫字樓「 人去樓空 」。一些熱門商圈寫字樓，每個月的租金至少降低個幾萬塊。
曾經(jīng)「 季租千金 」的望京，如今是北京市“落差”最大的那個，租金環(huán)比跌落 1.9 %，相比于去年同期也減少了 1.8 個百分點。
CBD 也已經(jīng)不是全北京第二貴的區(qū)域，每月每平米的租金已經(jīng)跌破 400 元，空置率也上升到了 9.2 %。
中關(guān)村成功取代 CBD 穩(wěn)坐第二，租金小幅上漲的同時，空置率卻上升了 1.1 個百分點，達(dá)到 2.9 %。
金融街的租金依然最高，為 698.3元 / 平方米 / 月，空置率同樣保持在 1.7 %。
空置率攀升，租金下調(diào)，不再「 金貴 」的北京寫字樓也難逃“被出售”的命運。
就在一個月前，曾經(jīng)信誓旦旦不會賣掉望京 SOHO 的潘石屹，把這座寫字樓放在了出售名單的頭一個。巔峰時期，望京 SOHO 的租金水平達(dá)到過 330 — 360元 / 平方米 / 月，而如今的租金可能只有 270元 / 平方米 / 月。
同樣被潘石屹舍棄的還有銀河 SOHO 和建外 SOHO，而這也只是首批公布的寫字樓出售名單。
往常的望京國際商務(wù)區(qū)熱鬧非凡，附近一帶聚集了阿里巴巴、美團(tuán)、360、錘子科技等知名互聯(lián)網(wǎng)公司，成為北京新晉的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。過去周邊的寫字樓根本不愁客戶，各種 VC 機(jī)構(gòu)、科技公司、互聯(lián)網(wǎng)金融公司扎堆聚集。
然而步入 2019 年以來，先是王思聰?shù)男茇堉辈ネ蝗弧氨馈?，望京SOHO 一度陷入“風(fēng)水局”，再是以望京綠地中心為首的多家寫字樓面臨退租，租賃情況“慘淡”。
根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2019 年第二季度，來望京板塊寫字樓“看房量”同比驟減了 92 %，倒閉、清算、收購時時發(fā)生。
“相比于金融街、中關(guān)村板塊的傳統(tǒng)金融和科技企業(yè)，望京與 CBD 商圈天然聚集的就是缺乏造血能力的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海分析稱，“這些依靠融資擴(kuò)張的企業(yè)在形勢好的情況下大手筆進(jìn)駐，又可以缺少融資的環(huán)境驟然縮減開支，企業(yè)伸縮性強(qiáng)?！?
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東同樣將寫字樓降溫的現(xiàn)象歸結(jié)于行業(yè)撤離，“ 出于控制成本的需求，不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)從甲級寫字樓搬到了乙級寫字樓，從核心商圈搬到了非核心商圈?！?
資本寒冬之下，對于沒有自生能力的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，除了裁員、降薪，更換寫字樓降低租金成本成為壓縮開支的一種方式。
同樣受資本制約的共享辦公行業(yè)，也成為北京寫字樓市場降溫現(xiàn)象背后的一大助力。
根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2018 年共享辦公租賃需求占比達(dá)到 17 %，但這一數(shù)字在今年上半年銳減到了 3 %?！斑@跟整體融資環(huán)境有很大關(guān)系，今年上半年也有一些項目投放市場，但是整體的面積也才只有 40萬平方米?！蔽簴|表示。
高科技和金融一直以來都是北京寫字樓市場的兩大支柱行業(yè)。但在過去 6 個月，以往作為北京寫字樓市場租賃主力的互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)，如今已經(jīng)少見成交。金融行業(yè)在北京甲級寫字樓租賃交易當(dāng)中占比超過了 32 %。
盡管如此，某些互聯(lián)網(wǎng)金融公司也在準(zhǔn)備外遷?！皬慕鹑诮值綎|城商務(wù)區(qū)，或者從西城搬到朝陽，其中租金成本還是主要動因，盡管有些搬遷暫時還未公布，但外遷和降級已經(jīng)形成趨勢?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)高級董事、交易與咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人溫書閱透露。
而從戴德梁行統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)來看，在簽約面積在 2000 平方米以下的交易占比超過 70 %，其中有 55.7 %的交易需求流入租金較為便宜的新興商圈。而這也代表了如今北京寫字樓市場的搬遷趨勢。
下半年，北京將有 61 萬平方米的七個項目計劃入市，其中近75%的項目將位于 CBD 及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。2019-2022 年預(yù)計北京將由 168 萬平方米新增供應(yīng)甲級寫字樓。供應(yīng)井噴之下，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測 2019 年底北京寫字樓市場空置率將會達(dá)到 15 %，租金則會進(jìn)一步下調(diào)。
未來 6 個月，北京將會有超過 120 萬平方米的甲級寫字樓「 人去樓空 」。
