深圳房企在下一盤怎樣的棋？
近年來，隨著地產業(yè)告別快速擴張期，進入存量地產和“租售并舉”時代，以萬科、恒大、招商蛇口、金地、佳兆業(yè)、京基、星河、鴻榮源等為代表的深圳房企積極開拓非住宅業(yè)務，有的與地產開發(fā)業(yè)務相關，比如租賃、商業(yè)地產、產業(yè)地產等，有的則直接跨界，涉足金融資本、文教體旅、科技產業(yè)等領域，開始“去地產化”操作。
近日，萬科“萬村計劃”取消部分深圳農民房房源的消息，證實了萬科高管在年度股東大會上所言的多元化業(yè)務回報不盡如人意的說法，說明深圳房企在從傳統(tǒng)地產開發(fā)模式轉向物業(yè)自持和跨界發(fā)展時并非一帆風順，還有很長的路要走。
近年來深圳房企在多元化業(yè)務拓展中具體有哪些探索案例？有哪些最新進展？遇到哪些障礙？未來將會有何動向？近日，南方日報記者深入采訪了多家深圳房企，剖析深圳房企的多元探索。
雷生是深圳一家中型房企地產投資部經理，持續(xù)的周末加班和嚴苛的業(yè)績考核造成的壓力，讓他萌生跳槽的想法。
近年來，為了順應國家經濟政策與樓市轉型趨勢，深圳房企積極謀求多樣化經營，從傳統(tǒng)拿地建房產銷模式向金融滲透模式轉型，也加重了像雷生這類地產投資從業(yè)人員的焦慮感。
近年來，深圳房企越來越熱衷收購各類金融牌照公司，建立金融集團，參股控股銀行、證券、保險、信托、基金，成立產業(yè)基金、并購基金，實現(xiàn)金融多元化布局；與此同時，地產的證券化程度也越來越高，深圳房企借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融工具，實現(xiàn)輕資產，以提高資產流動性。
在前一段時間互聯(lián)網金融浪潮退潮之后，參與弄潮的深圳房企經歷了什么？又收獲了什么？
●南方日報記者 李榮華
投資并購活躍 進行多元化探索
“寶萬”之爭早已塵埃落定多年，主角寶能系的清晰投資版圖依然沒有浮出水面，但寶能以投資并購擴大商業(yè)版圖的做法，已成為深圳房企“去地產化”、多元化探索的典型案例。
據(jù)此前媒體報道，寶能先后舉牌或參股過近十家上市公司，其中，寶能系核心企業(yè)為深圳市寶能投資集團有限公司。寶能內部人士向記者介紹，寶能現(xiàn)在提出了“制造寶能、科技寶能、民生寶能”的發(fā)展戰(zhàn)略，投資入股多家企業(yè)，其中制造領域的企業(yè)矩陣，就包含觀致汽車、南玻集團、中炬高新、韶能集團等。
而“寶萬之爭”的另一個主角萬科，近年在資本市場通過收并購來擴大版圖，比如控股印力集團，打造商業(yè)地產旗艦；私有化普洛斯公司，打造商業(yè)物流航母。長期股權投資方面，萬科2018年投資金額為1295.3億元，較前一年投資額同比增加了59.4%。
作為總部在深圳的另一家世界500強房企恒大集團，也在大力投資、拓展文旅、大健康、新能源汽車等多領域業(yè)務。根據(jù)天眼查不完全統(tǒng)計，恒大2017-2018年公開投資事件中，包含定向增發(fā)、戰(zhàn)略融資、股權轉讓等，其中以戰(zhàn)略融資最多，有投資廣匯集團、墨?？萍?、銀雁科技、永和智控、國電微網等，而未公開投資事件難以統(tǒng)計。
一些此前低調的房企也不斷謀劃金融投資。比如，以舊改聞名但保持低調的佳兆業(yè)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，其目前控股的上市公司有佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)健康、佳兆業(yè)物業(yè)、南太地產、佳云科技，參股的上市公司有振興生化等。而另一家保持低調的深圳房企鴻榮源也是多方布局，據(jù)時代周報此前披露，鴻榮源旗下有創(chuàng)業(yè)投資、小額貸款等領域公司，其還入股了申銀萬國證券；鴻榮源旗下公司柏霖資產，控股利安人壽和新光海航人壽，并向華興銀行入股7.9億股。
以互聯(lián)網金融為支點撬動金融資本
房企在多方金融布局時，在早期曾出現(xiàn)聚焦互金領域的現(xiàn)象。據(jù)公開信息初步統(tǒng)計，近年來，萬科、恒大、寶能、金地、佳兆業(yè)、彩生活等深圳房地產企業(yè)曾涉足或布局互聯(lián)網金融領域。
比如萬科，此前其曾入股鵬金所和徽商銀行；而恒大在互金、小貸等板塊都有動作，成立恒大金服等品牌；寶能則以廣金所為其互聯(lián)網金融板塊核心平臺。
據(jù)金地集團相關人士向記者介紹，金地旗下穩(wěn)盈財富（北京）科技有限公司運營了互聯(lián)網金融平臺家家盈。另外，2014年金地還成立深圳市金誠信小額貸款有限公司。而佳兆業(yè)集團則成立了佳兆業(yè)金服，此外，佳兆業(yè)已擁有股權私募基金、證券私募基金以及小額貸款、商業(yè)保理、財富管理等業(yè)務。
上市房企皇庭國際則控股了同心基金，同心基金旗下的公司擁有深圳首張小額再貸款牌照，皇庭國際整合利用同心基金在基金管理、小額再貸款、P2P、創(chuàng)業(yè)投資等方面的資源，加速推進公司在金融領域的布局。
房企對于金融化的態(tài)度也在不斷調整。2016年前后，萬科一名高管一度公開提出，金融化、重運營是萬科的長期發(fā)展思路。而到了2018年2月之后，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝又強調：“萬科是不會直接去做金融的，金融化的邏輯和思維會伴隨萬科成長。”
借助金融工具挖掘存量地產價值
雖然互聯(lián)網金融領域房企熱情有所消退，但是如何借助金融工具，挖掘存量地產價值，依然是深圳房企目前探索的重點。
以金地集團為例，其從2006年開始探索金融業(yè)務，是國內最早涉足該領域的房地產企業(yè)之一。金地集團相關人士介紹，穩(wěn)盛投資是其旗下房地產私募基金管理公司，2008年該公司與瑞士銀行發(fā)起中國第一只標準化房地產美元基金，目前累計管理1只美元基金和20多只人民幣基金，累計管理規(guī)模折合人民幣約341億元，在北京、上海、深圳、武漢均設有分支機構。
而星河控股則在金融領域布局得更為多元。記者了解到，星河控股其不僅成立了金融集團，在股權投資、債權、基金、保險和銀行等領域都有涉足。權益投資方面，星河控股先后投資了117家企業(yè)，其中26家登陸主板、中小板以及創(chuàng)業(yè)板，14家在新三板掛牌，總投資金額超過78億元人民幣，多家企業(yè)通過IPO、并購轉讓等方式實現(xiàn)了增值退出，累計分紅超10億元；債權方面，星河控股成立了小額貸款、融資租賃、商業(yè)保理公司；基金方面，星河產業(yè)金融聯(lián)合其他企業(yè)設立了張江星河基金、紅土星河創(chuàng)投基金、星河量子軍民融合產業(yè)投資基金；此外，星河在保險、銀行方面也有涉足。
“近年來，深圳房地產金融屬性確實越來越突出，因為房企意識到，金融資本運作才是其效益最大化的方式?！睆V東省房地產研究中心首席研究員李宇嘉認為，雖然一度受到互聯(lián)網金融退潮影響，但深圳房企在金融領域依然多元探索，做出這種探索主要是由于房企融資渠道單一以及受金融調控政策的影響，另一個原因是地產商希望將金融資本和房地產資本結合，獲取資本收益與稀缺地塊、物業(yè)收益。
李宇嘉還認為，地產商關注地產金融創(chuàng)新，也與深圳金融創(chuàng)新活躍程度有關。因為深圳的多層次資本市場是國內其他城市不可比擬的。深圳除了中小板、創(chuàng)業(yè)板，還有股權基金、房地產基金等，“深圳很多民間資本希望把資金交給私募股權基金去運作投資稀缺物業(yè)，為開發(fā)商做更多投資提供了條件。對于開發(fā)商而言，目前的壓力是金融監(jiān)管力量加強，獲得金融牌照和尋找融資渠道越來越難了。”
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