房?jī)r(jià)增速趨緩、土地市場(chǎng)退燒 房企改變拿地策略
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布了2019年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅不同程度地回落或相同。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析表示，各地繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院部署，始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，5月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)增速已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落。在此大背景下，房企也在調(diào)整戰(zhàn)略，拿地也更加謹(jǐn)慎和聚焦。
追低溢價(jià)率地塊
眾所周知，2016年、2017年“地王”頻現(xiàn)，地塊溢價(jià)率也是頻創(chuàng)新高。例如金地集團(tuán)和蘇州金悅凱投資咨詢有限公司聯(lián)合拿下的上海浦東新區(qū)祝橋地塊，溢價(jià)率高達(dá)285%；萬(wàn)科地產(chǎn)以6.78億元拿下的工業(yè)北路張馬屯地塊,溢價(jià)率高達(dá)342%。
但與彼時(shí)的房企拿地?zé)崆楦邼q不同，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，如今房企拿地更加謹(jǐn)慎，溢價(jià)率相比前兩年下降不少。
如今年5月江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價(jià)率分別為71.88%和60.05%；弘陽(yáng)和嘉宏房地產(chǎn)分別以12.4億元和10.37億元競(jìng)得常州新北區(qū)兩宗地塊，溢價(jià)率分別為26.53%和35.2%；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價(jià)率46%、67.8%和45.4%奪得；榮盛以8.84億元競(jìng)得江蘇省一宗住宅用地，溢價(jià)率為67.8%。
進(jìn)入下半年，以土地成交情況來(lái)看，溢價(jià)率下降速度有所加快。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)降溫趨勢(shì)繼續(xù)蔓延。8月首周，全國(guó)成交單宗5億元以上地塊僅32宗。其中，底價(jià)成交的數(shù)量高達(dá)18宗，6宗土地溢價(jià)率僅為1%左右。
8月16日，嘉興桐鄉(xiāng)市出讓2宗商住用地，總起價(jià)7.09億元，地塊分別位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和石門(mén)鎮(zhèn)，總出讓面積81697.77㎡，總建筑面積225374.4㎡。其中桐鄉(xiāng)市石門(mén)鎮(zhèn)中興路西側(cè)、民聯(lián)路南側(cè)地塊被海寧市鴻翔中金地產(chǎn)有限公司拿下，溢價(jià)率為3.35%；上海市1宗綜合用地(含住宅)出讓，總出讓面積6.5萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積10.07萬(wàn)㎡，起始樓面價(jià)23437.03元/㎡，起始總價(jià)23.61億元。最終，由昆山建律置業(yè)有限公司（保利）以成交價(jià)25.03億元摘得，溢價(jià)率為6%。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析認(rèn)為，股市有追漲殺跌，地市也追漲殺跌。有很多房企都覺(jué)得土地價(jià)格還會(huì)再跌。所以未來(lái)土地市場(chǎng)還有下行的空間，整體土地市場(chǎng)溢價(jià)率也可能進(jìn)一步下降。
城市集中度提升
從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，城市的集中度在迅速上升，從公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)土地成交金額前10位城市累計(jì)成交9229億元，同比增長(zhǎng)14.8%；今年1-7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交9229億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速較1-6月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。
其中，杭州土地市場(chǎng)交易熱度有所下降，但累計(jì)成交總價(jià)依舊穩(wěn)居榜首，累計(jì)成交總價(jià)1672億元，同比下降17%；中西部核心城市成交火熱，武漢和昆明土地成交總價(jià)與規(guī)劃建筑面積均有上榜，成都、西安與鄭州則出現(xiàn)在規(guī)劃建筑面積榜單中。值得注意的是，天津、廣州土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積同比分別增長(zhǎng)68%和94%，位于榜單的第三位、第六位。
從拿地金額來(lái)看，今年前7個(gè)月，保利進(jìn)入上海、杭州和南京三個(gè)城市的榜單中；碧桂園、綠地進(jìn)入天津和上海兩地的榜單，新城、融創(chuàng)進(jìn)入天津和武漢的榜單，并奪得兩個(gè)城市拿地金額榜首。此外，首創(chuàng)置業(yè)深耕京津冀地區(qū)，位于天津、北京兩個(gè)城市榜單的第三。
另外，丁祖昱認(rèn)為今年城市集中度體現(xiàn)的尤為顯著?！扒?0位的城市占了整個(gè)中國(guó)32%的常住人口，房產(chǎn)投資比例達(dá)到62%，銷(xiāo)售面積占到46%，50個(gè)城市占了三分之二的市場(chǎng)。所以能夠守住前50個(gè)城市就守住了整個(gè)中國(guó)的大半壁江山。但另一方面，在這些城市當(dāng)中的土地價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)居高不下，土地資源相對(duì)來(lái)說(shuō)更加稀缺?！倍∽骊疟硎?。
