深圳一二手寫字樓成交面積下跌 成交及租賃承壓
深圳寫字樓的成交及租賃情況一直備受市場關(guān)注。
據(jù)深圳市住建局、美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手寫字樓共成交602套，成交面積6.38萬㎡，面積環(huán)比下降15.3%，同比上漲6.0%。一手寫字樓共成交2706套，成交面積共31.39萬㎡，環(huán)比下降19.9%。
從區(qū)域成交情況來看，目前深圳市核心商務(wù)區(qū)的成交量及成交價(jià)格優(yōu)勢盡顯。數(shù)據(jù)顯示，上半年，福田區(qū)是全市二手寫字樓的成交主力區(qū)域，成交面積32396.36㎡，占比51%；此外，羅湖和南山區(qū)也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，分別成交16964.75㎡和7599.92㎡；寶安和龍崗區(qū)合計(jì)僅占全市10%的份額。
與此同時(shí)，從深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的7月深圳市二手寫字樓成交數(shù)據(jù)來看，由于6月份成交面積幾乎接近上半年月成交最低值，7月份二手寫字樓成交面積反彈，達(dá)13227㎡，環(huán)比上漲51.15%，主要集中在福田、羅湖區(qū)。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向記者直言，深圳寫字樓成交短期內(nèi)將出現(xiàn)較為明顯的兩極分化，甲級寫字樓走勢能夠保持相對緩慢的下降，但中低端寫字樓下探速度較快。
一二手寫字樓成交面積下跌
從事寫字樓租賃和買賣十多年的成先生向記者介紹，要想買二手寫字樓的話，現(xiàn)在買比較合適，因?yàn)橛械臉I(yè)主著急用錢，價(jià)格出的低很多，但是到了年底接近過年就不好說。
二手寫字樓議價(jià)空間較大，反映到成交數(shù)據(jù)上，也不大樂觀。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，二手寫字樓共成交602套，成交面積6.38萬㎡，面積環(huán)比下降15.3%，同比上漲6.0%。整體來看，由于一手辦公產(chǎn)品配套全、設(shè)施新，更能夠滿足現(xiàn)代化辦公的需求，加上一手寫字樓選擇性明顯高于二手辦公產(chǎn)品，吸引了客戶的更多關(guān)注，導(dǎo)致二手成交持續(xù)低迷，該情況將持續(xù)較長一段時(shí)間。
同時(shí)，2019年上半年深圳一手寫字樓共成交2706套，成交面積共31.39萬㎡，環(huán)比下降19.9%；平均價(jià)格為61978元/㎡，環(huán)比上漲7.5%。
何倩茹表示，上半年寫字樓成交下跌的主要原因是供應(yīng)端存量較多，且新增供應(yīng)速度較快，同時(shí)需求有所下降，導(dǎo)致成交下滑。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年上半年一二手寫字樓成交量下滑也是去年下半年以來，樓市基本狀況的反應(yīng)。
區(qū)域成交短期內(nèi)兩極化明顯
從成先生的介紹來看，深圳寫字樓主要集中在福田CBD，福田保稅區(qū)（即深港科技合作創(chuàng)新區(qū)），南山科技園、南山后海，南山前海等地。反映到數(shù)據(jù)上來看，福田區(qū)和南山區(qū)的成交均價(jià)及成交量相比深圳其他區(qū)都比較樂觀。
深圳美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，福田區(qū)是全市的二手寫字樓成交主力區(qū)域，成交面積32396.36㎡，占比51%；此外，羅湖和南山區(qū)也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，分別成交16964.75㎡和7599.92㎡；寶安和龍崗區(qū)合計(jì)僅占全市10%的份額。
據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手寫字樓成交面積13227㎡，環(huán)比上漲51.15%，主要集中在福田、羅湖區(qū)。其中福田成交面積最大，占全市60.35%。羅湖成交面積占19.28%，南山成交面積占10.55%，寶安占4.23%，龍崗5.58%。
從租金層面來看，福田、南山甲級寫字樓存量大，租金總體處于較高水平。從戴德梁行發(fā)布的7月深圳寫字樓租賃數(shù)據(jù)來看，福田、南山的租金水平最高，租金分別約為280元/月/平方米、237元/月/平方米。而羅湖、寶安7月租金在215元/月/平方米。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，未來深圳甲級寫字樓總供應(yīng)量達(dá)850.6萬平方米，其中南山未來供應(yīng)量最大，達(dá)722.3萬平方米，占總供應(yīng)量的85%。
何倩茹認(rèn)為，深圳寫字樓短期內(nèi)將出現(xiàn)較為明顯的兩極分化，甲級寫字樓走勢能夠保持相對緩慢的下降，但中低端寫字樓下探速度較快。未來一段時(shí)間寫字樓需求將逐漸向南山前海轉(zhuǎn)移，將對羅湖及福田造成一定影響，其中，福田和原關(guān)外區(qū)域受到的影響更為明顯。
宋丁表示，從目前來看，深圳的寫字樓成交仍然集中在福田和南山區(qū)。龍崗、龍華和光明等區(qū)，因?yàn)檫€處于外圍區(qū)。目前更多的依托工業(yè)制造、研發(fā)促使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等，寫字樓屬于商務(wù)型產(chǎn)業(yè)，原關(guān)外多個(gè)區(qū)的商務(wù)型產(chǎn)業(yè)還沒有形成一個(gè)規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，所以目前未來幾年，在整個(gè)成交上很難和福田、南山競爭，但是若干年以后，可能關(guān)外有些區(qū)域也可能會發(fā)展的快一些。
深圳寫字樓成交及租賃仍承壓前行
深圳甲級寫字樓供應(yīng)未來幾年都將處于高位，市場將持續(xù)面臨激烈競爭，租金和空置率料將持續(xù)承壓。
何倩茹表示，近兩年寫字樓的租賃面積需求減少；同時(shí)，寫字樓入市維持較高增速，寫字樓供應(yīng)總量持續(xù)走高，供大于求的局面逐漸形成，導(dǎo)致寫字樓空置率有所上升。雖然部分業(yè)主下調(diào)租金確保出租率，但效果并不明顯，因此我們預(yù)計(jì)未來寫字樓空置率及租金均將承壓前行。
宋丁認(rèn)為，對于未來深圳寫字樓的情況，經(jīng)過去年到今年的這樣一個(gè)調(diào)整，在未來還是會緩慢的回升，特別是中共中央國務(wù)院提出深圳先行示范區(qū)，對吸引大量的企業(yè)進(jìn)入深圳以及深圳企業(yè)的商務(wù)投資的積極性增加，估計(jì)未來幾年整體還是轉(zhuǎn)暖的趨勢。這個(gè)政策的確給深圳的支撐力度特別大，所以也是對寫字樓市場有非常大的利好。同時(shí)，等到具體實(shí)施，中間也可能會遇到一些調(diào)控，或者其他什么因素影響，所以其價(jià)格也不是單一的，中間也可能會有一些波動。
