成都優(yōu)質(zhì)寫字樓迎租戶升級 空置率創(chuàng)近10年新低
世邦魏理仕23日發(fā)布《2019年第三季度成都房地產(chǎn)市場報告》，報告顯示，三季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來租戶升級辦公空間、業(yè)主調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的關鍵節(jié)點，需求端的空間流動性亦加速。成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率創(chuàng)近10年新低，甲級寫字樓整體空置率創(chuàng)近8年新低。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求略有回升
三季度，蔚然AB座的交付為成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來11萬平方米的新增供應，亦是攀成鋼板塊首個交付的寫字樓項目。三季度需求略有回升，凈吸納量12.8萬平方米，環(huán)比上漲14.6%；其中甲級寫字樓凈吸納量為6.3萬平方米，環(huán)比上漲74.4%。究其原因，一方面，部分上半年談判周期因經(jīng)濟不明確性延長而累積的需求于本季落地；另一方面，上季度業(yè)主調(diào)整租賃策略應對經(jīng)濟周期性調(diào)整初見成效，刺激擴租、升級需求加速釋放，分別占比三季度辦公策略的 30.6%、25.3%。
此外，三季度錄得兩宗來自于第三方辦公運營商合計面積約1.7萬平方米的大面積成交，顯著貢獻于市場去化。相應地，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降0.6個百分點至22.4%，創(chuàng)近10年新低；甲級寫字樓整體空置率環(huán)比下降1.9個百分點，創(chuàng)近8年新低。
金融城甲級寫字樓租金最貴
租金方面，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金環(huán)比基本持平，至三季度末報83.9元每平米每月。究其租金企穩(wěn)的原因，一方面大，部分業(yè)主已于上季度調(diào)低租金預期以吸納經(jīng)濟低于預期的影響；另一方面，三季度多個業(yè)主表示客戶到訪量及承租能力較上季度有所回升，從而提振市場信心。盡管如此，為優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，部分業(yè)主面對優(yōu)質(zhì)客戶在免租期、裝修補貼等優(yōu)惠策略上加大彈性，故市場平均有效租金略有下滑。
由于城市基建、配套、產(chǎn)業(yè)、政策、人才可得性等指標再次發(fā)生變化，企業(yè)加速在“2+1”格局下的區(qū)域內(nèi)以及跨區(qū)域間聚集與流動。城市更新進程推動市中心基建、配套的升級，甚至部分樓宇也通過物業(yè)軟硬件翻新以探尋第二次生命。
此外，東大街區(qū)域市場隨攀成鋼板塊的啟幕而進一步延伸。就南延線而言，隨著商務氛圍愈發(fā)成熟，租金價格也今非昔比，其中金融城甲級寫字樓租金已居市場最高水平，截至三季度末為107.6元每平方米每月。在此背景之下，需求流動性加速，同區(qū)域來看，市中心升級需求活躍，錄得多宗由原樓齡較老的樓宇升級搬遷至周邊新建優(yōu)質(zhì)樓宇的案例。
靈活性租賃方案為制勝關鍵
隨著成都寫字樓市場逐步邁入存量時代，加之多數(shù)于成長階段（2014—2016年）集中交付的樓宇面臨租戶租約集中到期，市場迎來租戶升級辦公空間、業(yè)主調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的關鍵節(jié)點，其中第三季度升級需求占比辦公策略較上半年大幅提升23.2個百分點。然而，考慮到經(jīng)濟周期性調(diào)整，企業(yè)的辦公決策更加謹慎，因此業(yè)主的租賃策略面臨考驗，靈活性的租賃方案為制勝關鍵。此“靈活性”不僅限于租賃成本層面，亦反映在物業(yè)物理層面，例如季內(nèi)錄得部分業(yè)主重新規(guī)劃辦公空間，遷移小面積租戶從而騰挪出整層大面積可租賃空間給優(yōu)質(zhì)客戶；部分業(yè)主挖掘新興領域租戶，如醫(yī)療美容等。
展望四季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將迎來約7萬平方米的新增供應。在經(jīng)濟不明確性延續(xù)的宏觀背景之下，業(yè)主的運營能力成制勝關鍵。著眼需求端，新舊動能轉(zhuǎn)化的細分領域行業(yè)值得關注，如包括企業(yè)運營系統(tǒng)、辦公平臺軟件等專業(yè)服務類TMT企業(yè)。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“三季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求環(huán)比回升，但在經(jīng)濟不明確性持續(xù)的情況下需求端的決策流程加長，且需求的不確定性亦繼續(xù)存在。隨著未來供應回升，供給端需加強租賃策略的靈活性，同時關注‘在線+’新興行業(yè)衍生出的新增辦公需求?！?
