蠢蠢欲動(dòng)的大北京樓市
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眾里尋“它”千百度
前幾天，參加朋友的書友會(huì)，認(rèn)識(shí)了小李。
小李985名校畢業(yè)，在北京已有8個(gè)年頭。工作不錯(cuò)，在海淀中關(guān)村某大廠任職產(chǎn)品經(jīng)理，感情也順利，剛交了女朋友。從外面看是一個(gè)陽(yáng)光得體，健談開朗的大男孩。
然而當(dāng)聊起房子時(shí)，他卻陷入了沉思，眼睛里滿是焦慮和糾結(jié)。
因?yàn)楦改赋Ｄ暝诶霞亦l(xiāng)下生活，身體不太好，自己又是獨(dú)生子，這么多年來根本照顧不到，而自己又馬上跨入32歲門檻，接下來要面臨結(jié)婚和養(yǎng)娃的問題。
所以在他的面前有兩條路，一是回老家，但面臨著收入大打折扣，甚至找不到工作的風(fēng)險(xiǎn)；二是繼續(xù)扎根在北京，但目前沒有房子，如果把父母接過來，再加上未來的妻子和孩子，生活可想而知。
當(dāng)然焦慮的源頭還是這幾年沒存下錢，面對(duì)北京動(dòng)輒幾百萬的房子，深感無力。用他的話來講：“貧窮限制了自由，更限制了想象和未來?！?
其實(shí)像小李這樣的年輕人，在北京占據(jù)了絕對(duì)主流。畢業(yè)后在老家找不到對(duì)口工作，只能選擇奔赴一線城市闖出一片天地。然而幾年下來，發(fā)現(xiàn)自己賺的錢根本跑不過房?jī)r(jià)的漲幅。若是家里沒有援助，想在北京安家便成了空夢(mèng)。
所以，大部分北漂都面臨著“想回回不去，想留留不下來”的窘境。而這個(gè)時(shí)間門檻，正好在30歲左右。
當(dāng)然，在我身邊這樣的年輕人，大多數(shù)還是留在了北京。因?yàn)槔霞业墓ぷ鳌⑸顥l件暫且不說，在北京呆的時(shí)間長(zhǎng)了，“精神世界”也很難融得進(jìn)去了。更重要的是，他們有了更好的選擇，“大北京區(qū)域”。
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暮然回首的不二選擇
何為“大北京區(qū)域”？
如果你在周五晚高峰，一定會(huì)在北京西站、國(guó)貿(mào)公交站等交通樞紐處，看到這樣一批人。他們拿著大包小包，排著長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)，臉上滿是解脫和欣慰。
因?yàn)榱硪欢?，正是他們大北京區(qū)域的“家”。
而大北京區(qū)域，按照目前北京軌道交通便捷度，以時(shí)間計(jì)量，正是“一小時(shí)內(nèi)車程”所涵蓋的區(qū)域，這比動(dòng)輒1小時(shí)左右通勤的北京城內(nèi)還要方便的多?；蚴茄嘟肌⒋髲S或香河的北三縣，或是南邊新機(jī)場(chǎng)旁的固安縣，或是廊坊市城區(qū)，天津武清等。
選擇在大北京區(qū)域買房，這也是在北京，近年來逐漸被人熟知的“7+3”生活方式，即父母住在大北京區(qū)域的房子里，自己帶著愛人和孩子從周五晚上開始，周末3天從市中心回家與父母團(tuán)聚。
這些年，“7+3”的生活方式逐漸受北京年輕人青睞，因?yàn)檫@些地方不僅交通便捷，生活配套齊全，而且還抹去了都市的嘈雜和擁擠，儼然形成了一座座名副其實(shí)的衛(wèi)星城。
這對(duì)于動(dòng)不動(dòng)被施以“996”，常年處于快節(jié)奏、壓力大的北漂來說，無疑是一個(gè)合適的選擇。試想能在繁忙工作之余，褪去城市煩擾，偶爾與家人為伴在城邊景區(qū)度個(gè)假，也算是尋得一方安心。
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“大北京區(qū)域”命名進(jìn)化史
其實(shí)在2010年之前，根本沒有“大北京區(qū)域”樓市這個(gè)概念。
拿挨著北京的廊坊來說，其房?jī)r(jià)一直沒有超過10000元/平米，大部分時(shí)間徘徊在4000元/平米左右，在2008年金融危機(jī)前短暫沖高，但又急速回落。但也和北京房?jī)r(jià)有差著幾道大街。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在2010年的4月。那時(shí)正值樓市大熱，為了響應(yīng)國(guó)家調(diào)控，「新國(guó)十條」出臺(tái)，北京緊跟著發(fā)布了「京十二條」，規(guī)定連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅的非本市戶籍家庭限購(gòu)1套住房，三套房和不合規(guī)的外地人購(gòu)房貸款被叫停。
北京限購(gòu)令一發(fā)布，就被很多人稱作是「史上最嚴(yán)」，投資客被擋在門外。
被擋在門外的還有想在北京買房，但納稅不夠五年的上班族。限購(gòu)，加上巨大的房?jī)r(jià)落差之下，很多人涌進(jìn)廊坊的燕郊、香河、固安。其中燕郊是最受追捧的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)燕郊樓盤上都會(huì)寫著「距離國(guó)貿(mào)半小時(shí)」、「距北京天安門25公里」。
這一年燕郊的房?jī)r(jià)直線上漲，突破萬元大關(guān)。同時(shí)廊坊多地開啟大基建模式，樓盤如雨后春筍拔地而起。但同時(shí)也吸引了大量炒房客，紛紛涌進(jìn)了大北京樓市，囤上幾套房子，待價(jià)而沽。在某種意義上，這也破壞了北京為數(shù)不多的剛需土壤。
此后，北京的每一波動(dòng)作，都能引起大北京區(qū)域的地震。
2010年北京限購(gòu)，大北京房?jī)r(jià)翻倍。2012年，通州提出北京副中心的定位，大北京房?jī)r(jià)再次上漲。2015年，北京最近一次瘋漲來臨之前，大北京迎來史無前例的大牛市，其中燕郊全年賣出了21700套新房。
直到2017年3月，在北京獻(xiàn)出史上最強(qiáng)調(diào)控后，大北京樓市特跟著被徹底冰封。
不過我們可以從這幾波潮水中總結(jié)出一些道理。大北京區(qū)域樓市每次能跟著周期迎來潮水，這遠(yuǎn)不是炒作的影響，而是底層有實(shí)實(shí)在在的剛性需求進(jìn)入，市場(chǎng)基礎(chǔ)也在不斷夯實(shí)。
現(xiàn)在，大北京區(qū)域與北京相比，30-60分鐘的車程，一腳油門幾百萬的價(jià)差，“洼地效應(yīng)”依然明顯，更重要的是，隨著軌道交通和環(huán)境配套設(shè)施的升級(jí)，越來越多的年輕人都選擇在大北京區(qū)域定居。尤其是隔壁的廊坊，在某種意義上，通勤便捷度和居住滿足感還要強(qiáng)于北京城內(nèi)。
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最優(yōu)區(qū)域的未來發(fā)展藍(lán)圖
2017年后的大北京區(qū)域十分慘烈。多地3年當(dāng)?shù)厣绫５拈T檻，幾乎卡死了所有北京的剛需和炒房客群體。沒有了成交，經(jīng)紀(jì)門店紛紛倒閉，房?jī)r(jià)開始大幅回落。
但房?jī)r(jià)滑落的時(shí)間并不長(zhǎng)。大概從2018年開始，雖然市場(chǎng)成交不斷觸底，但房?jī)r(jià)開始趨于穩(wěn)定。按照樓市的說法，大北京區(qū)域已經(jīng)完成了為期一年的橫盤筑底，當(dāng)初炒作形成的泡沫也被盡數(shù)擠了干凈。
2019年1月15日，北京市委市政府正式啟動(dòng)搬遷工作。大北京區(qū)域樓市在政策的壓制下，長(zhǎng)期積壓的購(gòu)房需求開始蠢蠢欲動(dòng)，多個(gè)新盤成交上漲，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)觸底反彈跡象。
2019年9月25日，“中國(guó)第一機(jī)場(chǎng)“，北京新機(jī)場(chǎng)正式投入運(yùn)營(yíng)，大興豐臺(tái)片區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、廊坊北部新區(qū)，形成一核三片“副中心級(jí)區(qū)域”格局。依托北京新機(jī)場(chǎng)，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)面世，周邊樓市成交顯著。
要知道，這些市場(chǎng)反彈跡象都是在政策強(qiáng)控下完成的，背后是源源不斷剛需起到的作用。這說明環(huán)京市場(chǎng)已在逐漸剝離投資屬性，向居住價(jià)值回歸。
在這其中，旁邊的廊坊受益頗多。廊坊作為緊挨北京的環(huán)衛(wèi)星城，是承擔(dān)北京產(chǎn)業(yè)和人才的主力陣地，也是京津冀一體化建設(shè)的人口住房保障。這幾年的發(fā)展看在眼里。
首先，從廊坊出發(fā)，通過京滬、京臺(tái)、首都環(huán)線、機(jī)場(chǎng)北線四條高速，半小時(shí)就可到達(dá)北京；京滬高鐵20分鐘達(dá)到北京南站，S6軌道更是打通了廊坊、亦莊、通州、北京東站等核心節(jié)點(diǎn)。真正實(shí)現(xiàn)了通勤方面的“京廊一體化”。
廊坊為了更好的服務(wù)北京外溢的產(chǎn)業(yè)和人才，規(guī)劃了諸多高配工程。30萬平米的商業(yè)、高端購(gòu)物中心、免稅專區(qū)、5星級(jí)酒店、四大公園、中超主賽場(chǎng)、城市圖書館、約16萬平米的大劇院、4所中小學(xué)等等，生活和產(chǎn)業(yè)配套已非常成熟。
憑借成熟的城市配套，廊坊也成為了以北京新機(jī)場(chǎng)為核心的，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)30萬就業(yè)人員的主要居住地。數(shù)據(jù)顯示，2019年以來廊坊市樓市關(guān)注度直線上升，這讓本就開發(fā)不多的新房產(chǎn)品開始變得更加稀缺。
譬如廊坊城區(qū)內(nèi)即將開盤的新空港孔雀城，近期特別火熱。除了區(qū)位價(jià)值以外，新空港孔雀城幾乎把配套和產(chǎn)品做到了極致，其產(chǎn)品采用了新中式建筑風(fēng)格，打造的是宮殿式居住理念。70%酒店玻璃幕墻，“星云”主題園林設(shè)計(jì)，園區(qū)內(nèi)慢跑道，全齡健康社區(qū)。這在環(huán)京區(qū)域內(nèi)并不多見。
而85-116㎡的剛需戶型設(shè)計(jì)，則給予了北京年輕人足夠的選擇空間。試想，平日在北京工作，周末一小時(shí)路程回到家中小城，周邊吃喝玩樂配套齊全，風(fēng)景優(yōu)質(zhì)心情舒暢，這也許是當(dāng)下北京年輕人美好生活的真正開端。
最重要的是，這樣生活是可以支付得起的。
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下一波潮水
有人問，按照時(shí)間軸，“大北京區(qū)域”樓市為何被冰封這么久，幾近三年，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)體量并不大的環(huán)京區(qū)域來說無疑是噩夢(mèng)。
其實(shí)想想，這都是有寓意的。這幾年京津冀正在加速建設(shè)像廊坊這樣的安居樂土，配套成熟才能承接起大都市外溢的住房需求。這段時(shí)間徹底把炒房群體拉進(jìn)黑名單，也是在為“京津冀協(xié)同發(fā)展”爭(zhēng)取時(shí)間。
但可以預(yù)見的是，為了發(fā)展地方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，未來的某一天一定會(huì)放開大北京區(qū)域的購(gòu)房政策，滿足北京年輕人的住房需求，屆時(shí)無數(shù)剛需涌入，無疑又是一波沖垮心里防線的潮水。
所以當(dāng)有人問我，如今的大北京區(qū)域樓市如此慘淡，還值不值得入場(chǎng)時(shí)。我會(huì)送給他巴菲特的一句話，
“當(dāng)人人都賺錢的時(shí)候，你應(yīng)該清醒?！?
反過來講，當(dāng)人人都認(rèn)為是賠錢的時(shí)候，反而正蘊(yùn)藏著底部機(jī)會(huì)，這就是投資市場(chǎng)所謂的“抄底”。當(dāng)然對(duì)于剛需年輕人來說，并不建議有投機(jī)心態(tài)，而是希望大家真正可以把握住這次機(jī)會(huì)，在最合適的時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)，把購(gòu)房成本降到最低。
真正實(shí)現(xiàn)美好生活。
