房企拿地回歸理性 土地市場進入新常態(tài)
近日，中指研究院發(fā)布《2020年土地市場預(yù)判》。報告顯示，在中央“房住不炒”的整體理念下，中國土地市場進入新常態(tài)，房企拿地回歸理性，市場進入精細化競爭階段。
2019年的中國土地市場理性發(fā)展，2019年全國300城住宅用地推出和成交規(guī)劃建筑面積雙雙上升，成交樓面均價同比上漲16.41%。
2019年全國300城住宅用地成交地塊8534宗，同比增加272宗；成交樓面均價4372.48元/㎡，同比上漲16.41%；成交住宅規(guī)劃建筑用地面積93921.81萬平米，同比增加2.7%；成交土地出讓金41060億元，與去年同比增加6709.05億元；成交住宅用地綜合溢價率為14.56%，同比收窄0.18個百分點。
從上下半年的拿地價格看，下半年成交樓面均價4242.4元/㎡，較上半年（4523.5元/㎡）下降281元/㎡。由此可見，在金融市場嚴格的調(diào)控下，房企資金鏈吃緊，同時對未來市場發(fā)展態(tài)度轉(zhuǎn)為謹慎，拿地態(tài)度趨于保守。
從城市結(jié)構(gòu)看，2019年一線、二線、三四線城市成交樓面均價為14688元/㎡、5480元/㎡、2776元/㎡，分別同比上漲5.16%、11.74%和13.04%；成交規(guī)劃建筑面積為3280萬平米、40982萬平米和49660萬平米；其中，三四線城市占總體成交規(guī)劃建筑面積的52.87%，同比下降了5.26個百分點。一、二線城市占比分別為3.49%、43.63%，同比上升了0.45、4.8個百分點，房企回歸一二線城市，也是導(dǎo)致地價上漲的因素之一；溢價率方面，一、二線城市分別為7.44%和14.55%，同比分別上漲0.28和1.32個百分點，而三線城市溢價率為17.33%，同比下降2.18個百分點。
2019年全國300城共推出住宅用地10988宗，推出規(guī)劃建筑面積12.17億平米，推出量較上一年增加4.56%；推出樓面均價為3706.15元/㎡，同比上漲385元；
從城市結(jié)構(gòu)看，一、二線城市推出住宅用地3869.9、49262.0萬平米，同比分別增加807.7、5756萬平米，而三四線城市推出住宅用地68589.3萬平米，同比減少1258.5萬平米。
從土地流拍情況來看，2019年住宅用地共流拍654宗，流拍規(guī)劃建筑面積6390.3萬平米，比去年減少了4902.35萬平方米；經(jīng)歷了2018年土地流拍潮后，地方政府推地更加理性，流拍情況也大幅減少。
從企業(yè)拿地態(tài)度來看，盡管2019年中國土地市場有所降溫，但萬科、碧桂園、保利等優(yōu)秀房企拿地勢頭不減，萬科在1-11月累計拿地總金額達到1570億元；碧桂園、保利發(fā)展拿地總金額分別為1238億元和965億元。龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢凸顯，行業(yè)集中度顯著。
展望2020年，分化與聚焦將成為中國土地市場的關(guān)鍵詞。
一方面2020年土地市場將延續(xù)分化趨勢。一線城市保持穩(wěn)定，在需求的帶動下，二線城市供應(yīng)量則可能會有較強增長，特別是戶籍制度改革，使得地方政府將更多的考慮當(dāng)?shù)貛齑媲闆r及人口流動特點相適應(yīng)的供給計劃，而加大這些城市土地的供給；除了部分重點城市外，預(yù)計三四線城市無論是供給還是成交都將有所下降。
另一方面則是聚焦，由于經(jīng)濟、人口等因素，一二線城市及重點三四線城市將更加吸引房企的注意力，特別是粵港澳大灣區(qū)以及長三角一體化示范先行區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要的出臺，不斷提升區(qū)域價值，房企將更加聚焦于這些城市，預(yù)計2020年這些城市的成交量將穩(wěn)中有升；另外由于資金等資源更加青睞于優(yōu)質(zhì)房企，優(yōu)質(zhì)房企在拿地方面具有更大的優(yōu)勢，土地資源也將向優(yōu)質(zhì)房企聚集。
