寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步上升！租金下降！投資客要哭死了
昨天，仲聯(lián)量行發(fā)布了2019年的租賃市場(chǎng)報(bào)告，在寸土寸金的北京，截至2019年底，北京辦公樓市場(chǎng)租賃成交總量已同比下降25％。目前北京市場(chǎng)的寫(xiě)字樓，還是供給大于需求，去年4季度，5個(gè)項(xiàng)目竣工，帶來(lái)78萬(wàn)平米供給入局，供給增加的同時(shí)，企業(yè)縮減租賃面積的行為也持續(xù)推高市場(chǎng)空置水平。這進(jìn)一步加大了競(jìng)爭(zhēng)壓力，這使得北京市甲級(jí)辦公樓年末整體空置率大幅上升至11.3%。空置率上升帶來(lái)的必然結(jié)果就是租金下降，相比于住宅來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的租金，確確實(shí)實(shí)下跌了，2019年環(huán)比下跌1.8%，同比下跌4%，2020年，這個(gè)趨勢(shì)估計(jì)仍然難以改變。依然會(huì)是供給增加，需求減少，寫(xiě)字樓空置率還會(huì)上升。
有人說(shuō)，仲聯(lián)量行的數(shù)據(jù)靠譜嗎？這可能還是一個(gè)保守的數(shù)據(jù)，另一家機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的報(bào)告，他算的是北京整個(gè)的寫(xiě)字樓空置率，也就是不光算甲級(jí)的，結(jié)果空置率是13.8%，也就意味著并不是價(jià)格便宜和貴的問(wèn)題，就是沒(méi)人租，貴的寫(xiě)字樓還稍微好租一點(diǎn)，便宜的寫(xiě)字樓更沒(méi)人租。有人又說(shuō)了，北京這是在疏解非首都功能，所以人口和產(chǎn)業(yè)外流，寫(xiě)字樓空置率上升屬于正常的，那么深圳呢？深圳還在吸引人才落戶，城市人口也還在擴(kuò)張，但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，深圳的空置率高達(dá)20%，要比北京高的多，而上海也有19.4%，所以一線城市寫(xiě)字樓空置率越來(lái)越高，恐怕并不能簡(jiǎn)單的用疏解非首都功能來(lái)解釋。
與一線城市完全不同的是，鄭州的甲級(jí)寫(xiě)字樓，空置率創(chuàng)出了6年新低，根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，說(shuō)鄭州2019年全年甲級(jí)寫(xiě)字樓沒(méi)有新增供給，市場(chǎng)逐漸消化空置面積，讓空置率下降到了13.9%，但是也不要高興太早，鄭州的空置率下降，并沒(méi)有帶動(dòng)租金上漲，反而繼續(xù)下降了2%。廣州跟鄭州類似，新增供給很少，2019年是廣州寫(xiě)字樓新增供給最少的一年，廣州空置率確實(shí)比較低，是5.4%左右，但是總體需求更弱，即便空置率這么低，租金也還是下降的。
所以，這個(gè)事有點(diǎn)意思了，空置率上升的城市，租金下降，空置率大幅下降的城市，租金還是下降，寫(xiě)字樓你現(xiàn)在不降價(jià)根本租不出去。但是大家對(duì)于投資這種寫(xiě)字樓的熱情卻依舊不減，比如剛才說(shuō)的，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)這么不景氣了，但是2019年大宗交易達(dá)到800億元的規(guī)模，也就是說(shuō)投資寫(xiě)字樓比2018年的380億，基本上翻了一倍。這其中70%還都是辦公樓。這個(gè)事怎么解釋？老齊認(rèn)為，這也許就相當(dāng)于是股市的頂部放量，雖然有人在不斷的買，但是也一定有人在高位著急套現(xiàn)。所以整個(gè)寫(xiě)字樓的投資，就在高位進(jìn)行換手，而且房產(chǎn)交易跟股市不一樣，他有明顯的滯后性，你的交易決策可能要做出很久，手續(xù)也要辦理一段時(shí)間，而寫(xiě)字樓租金下降這個(gè)事，是最近一年才開(kāi)始出現(xiàn)的，所以可能還沒(méi)有反映到成交當(dāng)中。
那么話說(shuō)回來(lái)，普通的投資者，可不可以投資這種寫(xiě)字樓？這也是很多人經(jīng)常問(wèn)到老齊的問(wèn)題。
首先，除非你是買個(gè)寫(xiě)字樓，自己辦公用，否則投資絕對(duì)不要買，跟住宅不一樣，寫(xiě)字樓的價(jià)格泡沫，其實(shí)并不大，所以自用還說(shuō)得過(guò)去，但是投資已經(jīng)基本沒(méi)機(jī)會(huì)了。
其次，租金回報(bào)率非常的低，好一點(diǎn)的租金回報(bào)率能到4%，差一點(diǎn)的地方，考慮到空置的成本，有些寫(xiě)字樓的租金回報(bào)真的只有2-3%，而且租金還在走低，趨勢(shì)越來(lái)越明顯，所以這個(gè)顯然已經(jīng)不再是一個(gè)好生意。
第三，寫(xiě)字樓價(jià)格很難漲，炒寫(xiě)字樓的極少，所以價(jià)格基本上很長(zhǎng)時(shí)間都不變。再加上新盤持續(xù)入市，你買進(jìn)來(lái)就基本再難賣出去。沒(méi)有賣出的退出路徑，就只能出租，出租還收益極低，基本上只有虧本的份了。以前是一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在可能反過(guò)來(lái)，要三代養(yǎng)一鋪
第四，跟商鋪一樣，包租的鬼話根本不能信，通常都用一個(gè)皮包公司跟你簽訂包租協(xié)議，承諾你年化6-8%的租金，你一聽(tīng)挺高興，但其實(shí)頂多3年，然后跟你簽約的皮包公司就會(huì)破產(chǎn)倒閉，到時(shí)候你連起訴的人都沒(méi)有。已經(jīng)有無(wú)數(shù)多的人被騙了，其實(shí)都是羊毛出在羊身上，你這三年的租金，都被人家加在價(jià)格里了。所以千萬(wàn)不要犯這個(gè)傻。
第五，房產(chǎn)稅始終是個(gè)雷，有人經(jīng)常問(wèn)，商鋪和寫(xiě)字樓收房產(chǎn)稅嗎，當(dāng)然要收，其實(shí)已經(jīng)在收了，只是你沒(méi)交而已，應(yīng)納稅額是一年租金的12%，或者是房屋原值的70%，乘以1.2%，這是很早的一版房產(chǎn)稅規(guī)定，已經(jīng)在執(zhí)行了，只是后面有一句，住宅暫時(shí)不收而已，但人家可沒(méi)說(shuō)商業(yè)寫(xiě)字樓和商鋪可以不交。以后新的房產(chǎn)稅出來(lái)，會(huì)不會(huì)找后賬，這個(gè)真說(shuō)不好。
第六，技術(shù)革命的沖擊，讓集中辦公的場(chǎng)景越來(lái)越少了，越來(lái)越多的公司通過(guò)網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程辦公，或者把人力密集型的業(yè)務(wù)放到人工和房租價(jià)格更便宜的地方去，比如某大廠就把技術(shù)團(tuán)隊(duì)都放到了重慶，重慶的工資是北京的三分之一，還有某公司把審核團(tuán)隊(duì)放到了天津郊區(qū)，工資也是北京的一半不到。天天就連著視頻網(wǎng)絡(luò)辦公，節(jié)省費(fèi)用，這種情況會(huì)越來(lái)越多，以后一線大城市的寫(xiě)字樓估計(jì)只有總部行政崗位和商務(wù)崗位，其他的需要辦公面積的，都可以安排到郊區(qū)去。所以需求會(huì)越來(lái)越低。
所以，投寫(xiě)字樓的千萬(wàn)要小心了，之前我們也以為，寫(xiě)字樓租金下滑，可能是經(jīng)濟(jì)逆周期引起的，但現(xiàn)在我們甚至認(rèn)為，很可能也是趨勢(shì)性的衰退。未來(lái)可能會(huì)走一波很長(zhǎng)的價(jià)格衰落。價(jià)格很難再恢復(fù)到之前的水平了。
