商業(yè)地產(chǎn)集體抗疫:79家運營商減免租金
商業(yè)地產(chǎn)集體減租，雖然是顧全大局的義舉，但從業(yè)者也在思考，如何改進商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，使之具有更強的抗風(fēng)險能力。
2020年春節(jié)前后，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發(fā)并快速傳播，隨著人們外出和聚集等行為大量減少，各類商場的收入受到很大影響。疫情期間，眾多商業(yè)地產(chǎn)運營商推出捐款、免租金等優(yōu)惠活動，對抗此次疫情。
2月2日，紅星美凱龍公告指出，免除符合條件的82家自營商場相關(guān)商戶一個月的租金及管理費。此前，萬達、龍湖、融創(chuàng)、華潤等房企紛紛推出類似的租金減免措施。
根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會（簡稱“全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會”）對旗下109家會員單位捐贈或措施的統(tǒng)計顯示，截至目前，共有79家商業(yè)地產(chǎn)運營商實施了租金減免的優(yōu)惠政策。21世紀(jì)經(jīng)濟報道初步估算，其讓利總規(guī)模接近百億。
另據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年2月2日，購物中心行業(yè)直接捐款的金額達10億左右。
減租是普遍做法
商業(yè)地產(chǎn)運營商減免租金的背后，是疫情帶來的前端商家收入下降。由于此次疫情發(fā)生在春節(jié)期間，而春節(jié)期間往往是各大商場的傳統(tǒng)旺季，其影響可謂首當(dāng)其沖。21世紀(jì)經(jīng)濟報道調(diào)研發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，多數(shù)商場門可羅雀，很多店面干脆閉門歇業(yè)。
日前，西貝餐飲董事長賈國龍接受媒體采訪時表示，西貝餐飲在國內(nèi)60多個城市擁有400多家西貝莜面村餐廳，經(jīng)營良好的情況下，疫情對春節(jié)假期的襲擊直接導(dǎo)致企業(yè)7-8億元的經(jīng)濟損失。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會發(fā)布的《購物中心行業(yè)抗擊疫情專項調(diào)查報告》指出，春節(jié)期間，幾乎所有購物中心都有大幅度的客流和銷售額下滑。就單個品牌而言，據(jù)記者了解，海底撈餐飲連鎖預(yù)計每天損失營業(yè)額超過850萬；亞朵連鎖酒店全國470余家門店入住率降至冰點。
為此，商業(yè)地產(chǎn)運營商普遍將下調(diào)租金、管理費、物業(yè)費等，作為主要支持方式。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在這次運營商減租行動中，涉及近600家百貨商場、購物中心。在時間上，短則一周，長則兩個月；在減租方式上，超七成運營商采用租金減半，部分則全部免除租金。其中，萬達、華潤均下發(fā)了租金全免通知。
但這些措施同樣也會損害運營商的利潤。紅星美凱龍指出，本次免租涉及公司2020年營業(yè)收入（租金及管理費總金額）約為人民幣5.3-5.9億元，對公司2020年歸母凈利潤的影響約為人民幣3.8-4.3億元。
龍湖雖然實施的是“租金減半”，但減免時間達67天，且租金費用中包含物管費、推廣費。粗略估算，龍湖本次租金減免額將超5億元。作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商，萬達估算將減免40多億元的租金。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平指出，租金是商場的主要來源，租金收入構(gòu)成分為固定租金、保底價抽成（保底租金+營業(yè)額抽成）。據(jù)其了解，目前一些商業(yè)地產(chǎn)商的做法是直接把“保底價抽成”都免掉，這對運營商的利潤會產(chǎn)生較大影響。
如何挽回損失？
此次商業(yè)地產(chǎn)集體減租行動，雖然是顧全大局的義舉，但從業(yè)者也紛紛在思考，如何進一步改進商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，使之具有更強的抗風(fēng)險能力。
業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)環(huán)相扣，對運營商的整合資源能力和運營能力都有著較高的要求。在管理中，既涉及商品管理、運營管理、財務(wù)管理、人力資源管理、物業(yè)管理，也涉及客戶關(guān)系、政府關(guān)系、公共關(guān)系處理。只有彌補短板，才能具備更強的抗風(fēng)險能力。
王永平指出，此次疫情是天災(zāi)，行業(yè)損失巨大，但如果反思得當(dāng)，現(xiàn)有的一些短板仍然可以得到彌補。比如，只要有新的措施推出，線上化、智慧商業(yè)等將會有更多的入口和想象空間。
有業(yè)內(nèi)人士以非典之后的經(jīng)濟走勢舉例稱，非典疫情后，社會零售品總額得到了迅速的回升和發(fā)展。這次疫情或許也能推動商業(yè)行業(yè)探索新的商業(yè)模式。
王永平認(rèn)為，后續(xù)市場仍然存在諸多變量，不能僅依靠單方面的措施去控制?！岸唐趤砜?，開發(fā)商攤子比較大、實力比較雄厚，可以主動做出讓利的姿態(tài)。當(dāng)整個市場繼續(xù)下行的時候，政府的稅收體系、銀行的貸款體系等也應(yīng)該加入進來”。
有法律界的人士也指出，應(yīng)該制定一個政府、甲方、乙方三方共擔(dān)的法規(guī)。對于租戶因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件, 可參照法律規(guī)定的“不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”等條款。
