廣州放寬公寓限購，商服類項目可賣給個人
時間：2020/3/8
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3月3日，廣州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，共提出48條舉措，在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，規(guī)定商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
時隔一年多再次松綁
所謂商服類項目，是指商業(yè)、辦公項目。在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。
《若干措施》提出，優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優(yōu)化完善商品房預售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。
這是時隔一年多之后，廣州商服類項目調控政策的第二次松動。2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，該意見對2017年發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號)中第三條第(三)項的政策進行了調整。
具體來看，2017年的廣州“330政策”限制了商服類房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設、銷售、使用，規(guī)定未經(jīng)批準不得改變?yōu)榫幼∮猛?；最小分割單元不得低?00平方米，銷售對象應當是法人單位。2018年底，廣州推出新的規(guī)定：2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準)房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉讓。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這次政策是在2018年政策的基礎上將不限售的商服類項目范圍擴大，且可以賣給個人，沒有最小面積規(guī)定。
商務公寓被“嚴格調控”
其實，商務公寓等商服類項目在許多城市都被“嚴格調控”。在深圳房地產(chǎn)市場，商務公寓等產(chǎn)品一直被看作“類住宅”，也是房地產(chǎn)市場重要的組成部分。由于不限購不限貸，這些公寓還曾是投資客“狂歡”的空間。
近兩年來，深圳商務公寓市場的政策調整不斷。2018年，深圳“731”樓市調控指出，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產(chǎn)權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。不過，就在去年年底，深圳取消此前出臺的商務公寓“只租不售”限制。2018年深圳“731”樓市調控指出，開發(fā)商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。
此前，《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進行了限定?！锻ㄖ愤€明確，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。
值得注意的是，在深圳的商務公寓市場里有一種工業(yè)配套宿舍的“類公寓”產(chǎn)品，甚至只需要“現(xiàn)場”注冊公司就可購買，由于價格相對同類型公寓產(chǎn)品低，因此吸引了不少投資者。不過，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉讓管理辦法》已于2月1日起正式實施，上述通過注冊公司的方式購買工業(yè)樓宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了針對性的規(guī)范。
其中，對于工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進行了規(guī)范，要求須為在配套宿舍所在行政區(qū)內持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)的企業(yè)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在配套宿舍所在行政區(qū)內持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。如某家企業(yè)欲在福田區(qū)購買工業(yè)配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在福田區(qū)內持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。該企業(yè)如果只是在福田區(qū)持有寫字樓，就不具備購買配套宿舍資格。
記者也發(fā)現(xiàn)，深圳市場上原本需要注冊公司就能購買的“類公寓”產(chǎn)品不在少數(shù)。在羅湖清水河片區(qū)，一處新公寓項目正是標榜需要注冊公司才能購買，目前45平方米的復式單位售價為170萬元左右，折合不到每平方米4萬元。而在臨近的筍崗片區(qū)，一些在售的正規(guī)商務公寓項目售價達到每平方米6.5萬元至7.5萬元。
廣州出招，有較強的示范效應
可以預見，廣州推出的新措施能緩解商服類項目企業(yè)的資金壓力，有望對商服類項目的銷售帶來很大的拉動作用。
受新冠肺炎疫情的影響，多地在“房住不炒”定位不變的前提下，在近期調整了房地產(chǎn)市場相關政策。截至目前已有超50個省市在供給側和需求側密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策，以提振市場信心，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
除了商服類項目的政策調整，廣州此次提出的“48條措施”還有哪些要點？
記者注意到，在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，措施還提出加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。
有市場人士認為，租賃市場往往在春節(jié)后迎來租賃的黃金時期，但是受疫情影響，長租公寓的空置率較往年相比都有不同程度的上升，這有不少租客因為疫情管控的原因，但新增租賃市場確實因為疫情而停滯，應該降低疫情對行業(yè)的影響，推動租賃企業(yè)穩(wěn)步恢復發(fā)展。
此外，“48條措施”還提出了提振汽車消費。針對疫情期間市民自駕通勤的需求，加快推進落實2019年6月明確的新增10萬個中小客車指標額度工作，并視情況研究推出新增指標。2020年3月至12月底，按照鼓勵技術先進、安全可靠原則，在使用環(huán)節(jié)對個人消費者購買新能源汽車給予每車1萬元綜合性補貼。推進汽車更新?lián)Q代，對置換或報廢二手車的消費者，在廣州注冊登記的汽車銷售企業(yè)購買“國六”標準新車，每輛給予3000元補助。
時隔一年多再次松綁
所謂商服類項目，是指商業(yè)、辦公項目。在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。
《若干措施》提出，優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優(yōu)化完善商品房預售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。
這是時隔一年多之后，廣州商服類項目調控政策的第二次松動。2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，該意見對2017年發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號)中第三條第(三)項的政策進行了調整。
具體來看，2017年的廣州“330政策”限制了商服類房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設、銷售、使用，規(guī)定未經(jīng)批準不得改變?yōu)榫幼∮猛?；最小分割單元不得低?00平方米，銷售對象應當是法人單位。2018年底，廣州推出新的規(guī)定：2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準)房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉讓。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這次政策是在2018年政策的基礎上將不限售的商服類項目范圍擴大，且可以賣給個人，沒有最小面積規(guī)定。
商務公寓被“嚴格調控”
其實，商務公寓等商服類項目在許多城市都被“嚴格調控”。在深圳房地產(chǎn)市場，商務公寓等產(chǎn)品一直被看作“類住宅”，也是房地產(chǎn)市場重要的組成部分。由于不限購不限貸，這些公寓還曾是投資客“狂歡”的空間。
近兩年來，深圳商務公寓市場的政策調整不斷。2018年，深圳“731”樓市調控指出，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產(chǎn)權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。不過，就在去年年底，深圳取消此前出臺的商務公寓“只租不售”限制。2018年深圳“731”樓市調控指出，開發(fā)商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。
此前，《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進行了限定?！锻ㄖ愤€明確，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。
值得注意的是，在深圳的商務公寓市場里有一種工業(yè)配套宿舍的“類公寓”產(chǎn)品，甚至只需要“現(xiàn)場”注冊公司就可購買，由于價格相對同類型公寓產(chǎn)品低，因此吸引了不少投資者。不過，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉讓管理辦法》已于2月1日起正式實施，上述通過注冊公司的方式購買工業(yè)樓宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了針對性的規(guī)范。
其中，對于工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進行了規(guī)范，要求須為在配套宿舍所在行政區(qū)內持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)的企業(yè)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在配套宿舍所在行政區(qū)內持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。如某家企業(yè)欲在福田區(qū)購買工業(yè)配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在福田區(qū)內持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。該企業(yè)如果只是在福田區(qū)持有寫字樓，就不具備購買配套宿舍資格。
記者也發(fā)現(xiàn)，深圳市場上原本需要注冊公司就能購買的“類公寓”產(chǎn)品不在少數(shù)。在羅湖清水河片區(qū)，一處新公寓項目正是標榜需要注冊公司才能購買，目前45平方米的復式單位售價為170萬元左右，折合不到每平方米4萬元。而在臨近的筍崗片區(qū)，一些在售的正規(guī)商務公寓項目售價達到每平方米6.5萬元至7.5萬元。
廣州出招，有較強的示范效應
可以預見，廣州推出的新措施能緩解商服類項目企業(yè)的資金壓力，有望對商服類項目的銷售帶來很大的拉動作用。
受新冠肺炎疫情的影響，多地在“房住不炒”定位不變的前提下，在近期調整了房地產(chǎn)市場相關政策。截至目前已有超50個省市在供給側和需求側密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策，以提振市場信心，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
除了商服類項目的政策調整，廣州此次提出的“48條措施”還有哪些要點？
記者注意到，在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，措施還提出加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。
有市場人士認為，租賃市場往往在春節(jié)后迎來租賃的黃金時期，但是受疫情影響，長租公寓的空置率較往年相比都有不同程度的上升，這有不少租客因為疫情管控的原因，但新增租賃市場確實因為疫情而停滯，應該降低疫情對行業(yè)的影響，推動租賃企業(yè)穩(wěn)步恢復發(fā)展。
此外，“48條措施”還提出了提振汽車消費。針對疫情期間市民自駕通勤的需求，加快推進落實2019年6月明確的新增10萬個中小客車指標額度工作，并視情況研究推出新增指標。2020年3月至12月底，按照鼓勵技術先進、安全可靠原則，在使用環(huán)節(jié)對個人消費者購買新能源汽車給予每車1萬元綜合性補貼。推進汽車更新?lián)Q代，對置換或報廢二手車的消費者，在廣州注冊登記的汽車銷售企業(yè)購買“國六”標準新車，每輛給予3000元補助。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，廣州是一線城市中第一個對房地產(chǎn)市場進行定向放松的城市，有較強的示范效應，但類似政策的發(fā)布也說明局部庫存壓力在增大，尤其是商服類項目。通過此次松綁，客觀上激活了此類物業(yè)的去庫存，有助于相關商辦類企業(yè)項目銷售，減少資金壓力。此外，對長租公寓進行補貼和扶持屬于全國首創(chuàng)，近期全國多地的政策調整多聚焦在開發(fā)類企業(yè)，考慮到租賃市場發(fā)展的重要性，后續(xù)確實可強化對房屋租賃企業(yè)的扶持。
