疫情下的房地產(chǎn)B面：組織震蕩與裁員暗流涌動 架構(gòu)“優(yōu)化”加速
供職于一家小型房企的張勁(化名)正面臨兩難局面。一方面，公司業(yè)務(wù)發(fā)展不順利，加上已經(jīng)被拖欠6個月近30萬元的獎金，令他萌生了辭職的念頭；但同時，熟識的獵頭告訴他，目前企業(yè)普遍縮減編制，無合適的策劃銷售類崗位。
房地產(chǎn)業(yè)因其需求的剛性和常態(tài)化的周期波動規(guī)律，有著相對較強的耐受力，但疫情帶來的震蕩仍然隱隱作痛。21世紀經(jīng)濟報道多方了解到，房企正經(jīng)歷的薪酬波動和人事動蕩，有房企甚至未發(fā)放中層以上管理人員2月份的薪水。部分房企，區(qū)域公司的裁員范圍可達30%以上。
“疫情成為房企優(yōu)化管理的‘加速器’。”業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)競爭的激烈，近兩年，房企紛紛在進行組織架構(gòu)和管理模式調(diào)整，從而提高管理效率和人均效能。新冠肺炎疫情的爆發(fā)，使這一進程陡然加快。
對于很多從業(yè)者來說，雖然過程殘酷，但現(xiàn)實已難以扭轉(zhuǎn)。
“主動離職”與自愿降薪
張勁所供職的公司，銷售額不足百億，近幾年的業(yè)務(wù)拓展頗為艱難。據(jù)介紹，其公司拖欠獎金的情況從去年就已出現(xiàn)，很多中高層管理人員未能拿到年終獎。疫情期間，由于業(yè)務(wù)停滯，員工普遍只能領(lǐng)到基本工資。
受新冠肺炎疫情影響，降薪、欠薪在房地產(chǎn)界頗為普遍。
2月27日，凱德集團率先宣布，董事會和高管層自愿降薪，其董事費和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5%-15%。所有經(jīng)理級及以上級別的員工凍結(jié)漲薪。其他員工不受影響。此舉措將在6個月之后或者疫情平穩(wěn)后重新評估。
與凱德的“開誠布公”不同，多數(shù)房企的薪水調(diào)整是在“內(nèi)部操作”的。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，總部位于北京的某全國60強房企，未能發(fā)放中高管人員的2月工資。由于該公司還在進行招聘，此舉令一些求職者望而卻步。另有不少公司從2月開始，對高管的工資打七折到八折發(fā)放。
此前，一家名為中迪禾邦的四川房企被曝?zé)o力支付2020年1月和2月的工資，要求員工主動離職，并延期領(lǐng)取工資。
“主動離職”是房地產(chǎn)業(yè)的默認“行規(guī)”。對于公司來說，相比“辭退”，這樣能承擔(dān)更少的賠償金額；對于員工來說，沒有“被辭退”的記錄，能更容易找到下一份工作。
今年3月初，一家知名房企環(huán)京區(qū)域某城市公司的員工李軒(化名)接到通知，公司要求他“主動辭職”。李軒所在的部門原有15人，此次裁撤后僅余5人。據(jù)他估算，該城市公司的裁員比例達到30%。甚至出現(xiàn)整個部門都被裁掉的情況。
據(jù)稱，這是該企業(yè)提升人均效能、推行組織扁平化的舉措。
“優(yōu)化”的邏輯
現(xiàn)金流是房企的“生命線”。雖然債務(wù)違約尚不是普遍現(xiàn)象，但由于銷售大幅下滑，加之部分商業(yè)地產(chǎn)運營商對商戶實施了租金和物業(yè)費補貼，今年第一季度，房企的經(jīng)營現(xiàn)金流普遍不及去年同期。
3月6日，上海清算所披露文件顯示，以“地產(chǎn)+文旅”為主業(yè)的新華聯(lián)控股應(yīng)于當日兌付的2015年度第一期中期票據(jù)不能按期足額兌付本息，已構(gòu)成實質(zhì)性違約。3天后，中信國安集團的一筆債務(wù)也出現(xiàn)實質(zhì)性違約。
上海清算所披露的文件指出，“受新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力因素的影響，新華聯(lián)控股所屬文化旅游、商業(yè)零售、景區(qū)景點、酒店餐飲、石油貿(mào)易等業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，1-2月減少經(jīng)營回款超過60億元?！?
融資方面，自去年11月以來，放款慎重、審核嚴格的大環(huán)境始終未改變。
張勁表示，從去年開始，公司一直在尋找融資渠道甚至戰(zhàn)略投資者，但始終未果。到今年1月，公司已經(jīng)走到債務(wù)違約的邊緣。項目上的每一筆銷售款到賬后，都會被迅速劃歸總部，用來償還即將到期的債務(wù)，員工工資和獎金的發(fā)放反而被放到次要位置。
疫情發(fā)生后，各地政府部門出臺了不少對房企的支持政策，但在從業(yè)者看來，這多屬于應(yīng)對疫情的合理化措施，對現(xiàn)金流的改善效果不明顯。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，變化幅度由2019年的“增長7.6%”，變?yōu)椤跋陆?7.5%”。
因此，除放緩對外投資的步伐外，壓縮人力成本便成為重要選擇。某知名房企員工向21世紀經(jīng)濟報道表示，公司在“勸退”電話中的說辭為，“公司遇到困難”“人員出現(xiàn)冗余”“萬不得已”，等等。他表示，去年自己的績效完成良好，在部門中的排名也并非墊底，但仍在被“優(yōu)化”之列。
疫情加速架構(gòu)調(diào)整
實際上，自萬科于2014年正式推行“事業(yè)合伙人”開始，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理架構(gòu)的風(fēng)潮就逐漸興起。除了對“事業(yè)合伙人”制度的效仿外，也有很多房企對管理架構(gòu)進行硬性削減。
“這些年房企規(guī)模增長得特別快，但‘大公司病’也開始滋生。”北京某知名央企開發(fā)商負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，隨著樓市調(diào)控常態(tài)化和行業(yè)競爭白熱化，房企越來越注重管理效率的提升。在從粗放走向精細的過程中，人員調(diào)整不可避免。
該人士說，管理扁平化、增強激勵機制是主要的調(diào)整方向。在管理模式上，主要表現(xiàn)為削減管理層級、充分授權(quán)、項目負責(zé)制；在薪酬結(jié)構(gòu)上，主要表現(xiàn)為“低底薪+高績效”。
這種調(diào)整也使得人員流動大大加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年全年，房企集團層面高管人事變動超過400人，涉及房企超過150家。變動頻率、涉及高管層級都甚于往年。
在公司的日常調(diào)整中，每年歲末年初都是“人員優(yōu)化”的時機，這期間也是房地產(chǎn)基層員工跳槽的高峰期。
2020年歲末年初的新冠肺炎疫情，顯然加快了這一進程。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，由于管理架構(gòu)調(diào)整通常也伴隨著業(yè)務(wù)類型、區(qū)域布局的調(diào)整，因此往往是溫和的、漸進式的。但新冠肺炎疫情帶來的外部壓力，會讓情況變得十分迫切。
“如果有些人早晚都是要被裁的，那么在極端情況下，不如一次性都裁掉?！鼻笆鲅肫蟮禺a(chǎn)商表示。
他表示，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化管理、提高效能的大勢已不可避免。
