寫字樓租賃二次裝修有哪些需要注意
時(shí)間：2020/12/1
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寫字樓租賃二次裝修有哪些需要注意
很多企業(yè)都會(huì)因?yàn)閿U(kuò)張需求、租金上漲過(guò)快、想要更舒適的辦公環(huán)境等種種原因而更換寫字樓進(jìn)行租賃，而在這一過(guò)程中，企業(yè)需要做的不僅僅是通知員工到新的辦公地點(diǎn)進(jìn)行辦公還需要將所有設(shè)備、辦公用品進(jìn)行搬遷，甚至重新進(jìn)行裝修。在簽訂完租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同之后，承租方會(huì)入場(chǎng)進(jìn)行裝修。
為了避免發(fā)生對(duì)承租方產(chǎn)生不利影響，承租方應(yīng)當(dāng)在前期就對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確約定，及時(shí)避坑。實(shí)際上，常見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中于以下四處：
（一）裝修流程及申請(qǐng)的審批
承租方在進(jìn)行裝修工程前必須要去產(chǎn)權(quán)方或其委托的商管物業(yè)管理部門辦理裝修手續(xù)并提供有關(guān)裝修資料（如公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司資質(zhì)證、防火安全員資格證、電工資格證、焊工資格證、購(gòu)買工程一切險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)之發(fā)票），裝修方案及圖紙等經(jīng)管理處審批后方可動(dòng)工，此為實(shí)踐之中多數(shù)裝修的流程措施。
但亦有部分不規(guī)范的產(chǎn)權(quán)方或其委托的商管物業(yè)管理部門毫無(wú)章法的臨時(shí)提出各類不合理要求，所以在前期合同談判階段就應(yīng)對(duì)于相關(guān)流程進(jìn)行明確，并作為合同附件。
（二）裝修審查
成熟商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)方在裝修階段，一般會(huì)要求為承租方按照商業(yè)項(xiàng)目整體風(fēng)格、色彩、氛圍進(jìn)行符合整體項(xiàng)目調(diào)性的外立面或裝修風(fēng)格，個(gè)別產(chǎn)權(quán)方甚至要求對(duì)店內(nèi)陳設(shè)也進(jìn)行管控。出于整體管控的需求，這是很正常的現(xiàn)象。
但是作為承租方很多人前期并不知曉這一要求。尤其是如筆者律所此類特殊企業(yè)對(duì)寫字樓風(fēng)格要求比較高的地方，如果與產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)方管控標(biāo)準(zhǔn)相悖則很可能因此導(dǎo)致延誤開(kāi)業(yè)時(shí)間。故在合同談判前期應(yīng)當(dāng)要求產(chǎn)權(quán)方提供該類書面文件標(biāo)準(zhǔn)，看是否有與己方裝飾裝潢有過(guò)多不符的標(biāo)準(zhǔn)再?zèng)Q定是否予以租賃。
（三）裝修管理制度
各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有著自己的一套裝修管理制度，此類管理制度中常常存在著大量的違約責(zé)任、處罰條款，不僅簡(jiǎn)單粗暴而且既不合法也不合理。比如常見(jiàn)的產(chǎn)權(quán)方或其委托的商管物業(yè)管理部門發(fā)出的《整改通知單》、《處罰決定》嚴(yán)格來(lái)說(shuō)根本沒(méi)有法律效力，但在實(shí)踐之中比比皆是。
因此承租方在簽訂合同前應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供書面裝修管理制度文件并予以審核，以避免后期產(chǎn)生糾紛影響正常經(jīng)營(yíng)。
（四）裝修押金的收取與退還
承租方在辦理裝修手續(xù)時(shí)常常會(huì)被產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)方要求繳付裝修保證金，此保證金通常是由實(shí)際的裝修工程隊(duì)伍來(lái)繳付，以建筑面積平方米來(lái)計(jì)價(jià)。常見(jiàn)的糾紛點(diǎn)是后期保證金的退還問(wèn)題，往往由于產(chǎn)權(quán)方個(gè)別人員或其委托的商管物業(yè)管理部門人員未按期退還相關(guān)保證金，甚至以各種理由苛扣，導(dǎo)致施工方要求承租方去結(jié)算進(jìn)而扯皮影響承租方日常工作。建議在簽訂租賃合同或物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，一定要加入投訴條款甚至違約責(zé)任，以避免被動(dòng)與裝修隊(duì)伍發(fā)生糾紛。
綜上是筆者站在承租方角度提出在簽署租賃物業(yè)服務(wù)合同之時(shí)常見(jiàn)的要點(diǎn)，此類要點(diǎn)非常容易被忽略。但在實(shí)踐中對(duì)承租方來(lái)說(shuō)卻是不小的坑點(diǎn)。包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租賃中其實(shí)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)要求并不算很高，更多是屬于策略性技巧。沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的審核人員僅會(huì)關(guān)注租賃合同的合法合規(guī)性審查，對(duì)于背后邏輯可能會(huì)理解不到位。進(jìn)而會(huì)存在著輕視物業(yè)服務(wù)合同這種小類別合同的情況，殊不知產(chǎn)權(quán)方或者運(yùn)營(yíng)方套路真的有點(diǎn)多。
很多企業(yè)都會(huì)因?yàn)閿U(kuò)張需求、租金上漲過(guò)快、想要更舒適的辦公環(huán)境等種種原因而更換寫字樓進(jìn)行租賃，而在這一過(guò)程中，企業(yè)需要做的不僅僅是通知員工到新的辦公地點(diǎn)進(jìn)行辦公還需要將所有設(shè)備、辦公用品進(jìn)行搬遷，甚至重新進(jìn)行裝修。在簽訂完租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同之后，承租方會(huì)入場(chǎng)進(jìn)行裝修。
為了避免發(fā)生對(duì)承租方產(chǎn)生不利影響，承租方應(yīng)當(dāng)在前期就對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確約定，及時(shí)避坑。實(shí)際上，常見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中于以下四處：
（一）裝修流程及申請(qǐng)的審批
承租方在進(jìn)行裝修工程前必須要去產(chǎn)權(quán)方或其委托的商管物業(yè)管理部門辦理裝修手續(xù)并提供有關(guān)裝修資料（如公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司資質(zhì)證、防火安全員資格證、電工資格證、焊工資格證、購(gòu)買工程一切險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)之發(fā)票），裝修方案及圖紙等經(jīng)管理處審批后方可動(dòng)工，此為實(shí)踐之中多數(shù)裝修的流程措施。
但亦有部分不規(guī)范的產(chǎn)權(quán)方或其委托的商管物業(yè)管理部門毫無(wú)章法的臨時(shí)提出各類不合理要求，所以在前期合同談判階段就應(yīng)對(duì)于相關(guān)流程進(jìn)行明確，并作為合同附件。
（二）裝修審查
成熟商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)方在裝修階段，一般會(huì)要求為承租方按照商業(yè)項(xiàng)目整體風(fēng)格、色彩、氛圍進(jìn)行符合整體項(xiàng)目調(diào)性的外立面或裝修風(fēng)格，個(gè)別產(chǎn)權(quán)方甚至要求對(duì)店內(nèi)陳設(shè)也進(jìn)行管控。出于整體管控的需求，這是很正常的現(xiàn)象。
但是作為承租方很多人前期并不知曉這一要求。尤其是如筆者律所此類特殊企業(yè)對(duì)寫字樓風(fēng)格要求比較高的地方，如果與產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)方管控標(biāo)準(zhǔn)相悖則很可能因此導(dǎo)致延誤開(kāi)業(yè)時(shí)間。故在合同談判前期應(yīng)當(dāng)要求產(chǎn)權(quán)方提供該類書面文件標(biāo)準(zhǔn)，看是否有與己方裝飾裝潢有過(guò)多不符的標(biāo)準(zhǔn)再?zèng)Q定是否予以租賃。
（三）裝修管理制度
各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有著自己的一套裝修管理制度，此類管理制度中常常存在著大量的違約責(zé)任、處罰條款，不僅簡(jiǎn)單粗暴而且既不合法也不合理。比如常見(jiàn)的產(chǎn)權(quán)方或其委托的商管物業(yè)管理部門發(fā)出的《整改通知單》、《處罰決定》嚴(yán)格來(lái)說(shuō)根本沒(méi)有法律效力，但在實(shí)踐之中比比皆是。
因此承租方在簽訂合同前應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供書面裝修管理制度文件并予以審核，以避免后期產(chǎn)生糾紛影響正常經(jīng)營(yíng)。
（四）裝修押金的收取與退還
承租方在辦理裝修手續(xù)時(shí)常常會(huì)被產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)方要求繳付裝修保證金，此保證金通常是由實(shí)際的裝修工程隊(duì)伍來(lái)繳付，以建筑面積平方米來(lái)計(jì)價(jià)。常見(jiàn)的糾紛點(diǎn)是后期保證金的退還問(wèn)題，往往由于產(chǎn)權(quán)方個(gè)別人員或其委托的商管物業(yè)管理部門人員未按期退還相關(guān)保證金，甚至以各種理由苛扣，導(dǎo)致施工方要求承租方去結(jié)算進(jìn)而扯皮影響承租方日常工作。建議在簽訂租賃合同或物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，一定要加入投訴條款甚至違約責(zé)任，以避免被動(dòng)與裝修隊(duì)伍發(fā)生糾紛。
綜上是筆者站在承租方角度提出在簽署租賃物業(yè)服務(wù)合同之時(shí)常見(jiàn)的要點(diǎn)，此類要點(diǎn)非常容易被忽略。但在實(shí)踐中對(duì)承租方來(lái)說(shuō)卻是不小的坑點(diǎn)。包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租賃中其實(shí)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)要求并不算很高，更多是屬于策略性技巧。沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的審核人員僅會(huì)關(guān)注租賃合同的合法合規(guī)性審查，對(duì)于背后邏輯可能會(huì)理解不到位。進(jìn)而會(huì)存在著輕視物業(yè)服務(wù)合同這種小類別合同的情況，殊不知產(chǎn)權(quán)方或者運(yùn)營(yíng)方套路真的有點(diǎn)多。
