如何通過運營為寫字樓保值？
時間：2021/1/18
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在疫情下，國內(nèi)外寫字樓市場受到巨大沖擊，寫字樓呈現(xiàn)出租率、租金雙降的局面，而作為寫字樓的業(yè)主、經(jīng)營主體、經(jīng)紀(jì)人則開始擔(dān)心寫字樓是否能滿足用戶需求，如何才能讓寫字樓不斷升值？對此，戴德梁行專家表示，寫字樓保值需要精細(xì)化、科學(xué)化的運營。
資產(chǎn)增值保值的核心是產(chǎn)業(yè)化招商模式，科學(xué)化管理評價體系；同時在具體運營事務(wù)上抓大不放小。
產(chǎn)業(yè)化招商模式
時刻洞察產(chǎn)業(yè)政策及趨勢、客戶行業(yè)變化；引入產(chǎn)業(yè)明星企業(yè)，搭建產(chǎn)業(yè)鏈共生平臺。建造特色企業(yè)平臺，形成產(chǎn)業(yè)化招商模式。要做好一個寫字樓項目，一定不能像賣住宅無計劃無針對性的一個個去找客戶。首先要做的是明晰當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，以及項目產(chǎn)業(yè)定位。然后做實行業(yè)調(diào)研，去鏈接行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)及潛力企業(yè)。
科學(xué)化管理評價體系
對租賃面積、租期長短、樓層選擇等進(jìn)行合理把控，確保持續(xù)的高出租率、高租金、穩(wěn)定租金現(xiàn)金流。這其中的管控可用兩大常用理論作為指導(dǎo)：
現(xiàn)金流瀑布理論，租約周期盡量分散排布，避免在同一段時間內(nèi)安排大量租約周期相同的租戶。例如一批長周期的租戶，可以將租約切分為2+3年與5年的模式，這樣2年過后的租戶還有一定的租金提升的議價空間。如果將所有租戶的起租時間、付款時間、收租時間歸為一致。大量租戶在同一時間租約到期，可能會選擇集中抱團(tuán)議價，或者競爭對手挖墻腳導(dǎo)致群體性退租事件，都將會使得項目面臨運營現(xiàn)金流壓力。雖然將租約分散化后，會加重運營部門的催款與統(tǒng)計負(fù)擔(dān)，但借助數(shù)字化手段，管理顆粒度下沉至單個租戶，租約到期前自動提醒催繳，可節(jié)省大量人工成本，將人力釋放至更有意義的經(jīng)營決策中。
租戶漢堡理論，項目既要有品牌大租戶也要有中小租戶，提前為成長性租戶預(yù)留合適的空間載體，在空間內(nèi)部構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。例如互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新型企業(yè)，在高速成長期當(dāng)中要適當(dāng)為其預(yù)留更大的空間載體，未來可能就能成為提升項目形象的品牌租戶；金融類型的租戶企業(yè)要保證業(yè)務(wù)多元性，避免因選擇單一產(chǎn)業(yè)（P2P互金公司）而導(dǎo)致大范圍暴雷退租。
資產(chǎn)增值保值的核心是產(chǎn)業(yè)化招商模式，科學(xué)化管理評價體系；同時在具體運營事務(wù)上抓大不放小。
產(chǎn)業(yè)化招商模式
時刻洞察產(chǎn)業(yè)政策及趨勢、客戶行業(yè)變化；引入產(chǎn)業(yè)明星企業(yè)，搭建產(chǎn)業(yè)鏈共生平臺。建造特色企業(yè)平臺，形成產(chǎn)業(yè)化招商模式。要做好一個寫字樓項目，一定不能像賣住宅無計劃無針對性的一個個去找客戶。首先要做的是明晰當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，以及項目產(chǎn)業(yè)定位。然后做實行業(yè)調(diào)研，去鏈接行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)及潛力企業(yè)。
科學(xué)化管理評價體系
對租賃面積、租期長短、樓層選擇等進(jìn)行合理把控，確保持續(xù)的高出租率、高租金、穩(wěn)定租金現(xiàn)金流。這其中的管控可用兩大常用理論作為指導(dǎo)：
現(xiàn)金流瀑布理論，租約周期盡量分散排布，避免在同一段時間內(nèi)安排大量租約周期相同的租戶。例如一批長周期的租戶，可以將租約切分為2+3年與5年的模式，這樣2年過后的租戶還有一定的租金提升的議價空間。如果將所有租戶的起租時間、付款時間、收租時間歸為一致。大量租戶在同一時間租約到期，可能會選擇集中抱團(tuán)議價，或者競爭對手挖墻腳導(dǎo)致群體性退租事件，都將會使得項目面臨運營現(xiàn)金流壓力。雖然將租約分散化后，會加重運營部門的催款與統(tǒng)計負(fù)擔(dān)，但借助數(shù)字化手段，管理顆粒度下沉至單個租戶，租約到期前自動提醒催繳，可節(jié)省大量人工成本，將人力釋放至更有意義的經(jīng)營決策中。
租戶漢堡理論，項目既要有品牌大租戶也要有中小租戶，提前為成長性租戶預(yù)留合適的空間載體，在空間內(nèi)部構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。例如互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新型企業(yè)，在高速成長期當(dāng)中要適當(dāng)為其預(yù)留更大的空間載體，未來可能就能成為提升項目形象的品牌租戶；金融類型的租戶企業(yè)要保證業(yè)務(wù)多元性，避免因選擇單一產(chǎn)業(yè)（P2P互金公司）而導(dǎo)致大范圍暴雷退租。
