兼并收購、交叉持股：房企求生尋路資本
樹欲靜而風(fēng)不止，資本對(duì)于房地產(chǎn)的偏好并未改變。
11月15日，新城發(fā)展控股有限公司宣布，第一曼哈頓（First Manhattan Co.）成為新城發(fā)展的主要戰(zhàn)略股東，第一曼哈頓通過二級(jí)市場(chǎng)買入新城控股；同一天，金科公告披露參股融創(chuàng)南寧項(xiàng)目49%，并提供13億元擔(dān)保。
近期，房地產(chǎn)的兼并收購、交叉持股等資本運(yùn)作不斷，宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)放緩的背后，企業(yè)似乎為“過冬”儲(chǔ)備彈藥。如11月14日，昆明（樓盤）百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司披露重大資產(chǎn)重組，擬收購北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司100%股權(quán)。
對(duì)此，易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期各類并購案例增加，或與以下三個(gè)因素有關(guān)系：房企近期拿地感覺壓力較大，因此轉(zhuǎn)向并購市場(chǎng)，監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，多數(shù)房企股價(jià)偏低，此時(shí)進(jìn)入獲利機(jī)會(huì)大；受恒大、融創(chuàng)并購案影響，部分房企也選擇了此類曲線擴(kuò)張方式。
資源共享與過橋融資活躍
不同于以往多次調(diào)控下的被動(dòng)求生，此次調(diào)控周期內(nèi)，房企主動(dòng)引入戰(zhàn)略合作伙伴或?qū)で筚Y源共享合作的案例較多。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研獲悉，今年下半年，至少有10家房企主動(dòng)以股權(quán)并購方式引入資本。
大房企在項(xiàng)目上的資金合作最為頻繁，碧桂園、恒大可謂此方高手。如今年7月，碧桂園和北京（樓盤）銀信投資集團(tuán)、上海復(fù)地集團(tuán)針對(duì)西安（樓盤）（樓盤）“錦繡天下”項(xiàng)目簽署三方合作協(xié)議。
高盛高華證券甚至發(fā)布研報(bào)預(yù)計(jì)，2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。
11月3日，當(dāng)代置業(yè)宣布與信達(dá)集團(tuán)旗下全資子公司中國(guó)信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司簽訂股份認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購?fù)瓿珊螅笳叱蔀楫?dāng)代置業(yè)第二大股東。信達(dá)香港為此耗資2.673億港元。根據(jù)認(rèn)購協(xié)議，所籌集資金將用作當(dāng)代置業(yè)一般營(yíng)運(yùn)資金。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)代置業(yè)這一舉動(dòng)相當(dāng)于過橋融資。對(duì)此，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)也曾在上海新江灣城項(xiàng)目如法炮制。
信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰和上海坤瓴投資，曾在今年1月聯(lián)手成立上海泰瓴置業(yè)有限公司，設(shè)立由上海信達(dá)匯融股權(quán)投資基金管理有限公司作為普通合伙人的寧波（樓盤）匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為融資主體，并以該有限合伙企業(yè)的名義對(duì)上海坤瓴投資進(jìn)行增資以及對(duì)項(xiàng)目公司提供借款，以滿足本項(xiàng)目的資金需要。
協(xié)議簽署后，公司將向?qū)幉▍R融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）繳付出資13.75億元，對(duì)上海坤瓴投資新增認(rèn)繳并實(shí)繳出資共875萬元。交易完成后，上海坤瓴投資股權(quán)結(jié)構(gòu)為公司持有8.75%股份，寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企 業(yè)（有限合伙）持有80%股份，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)持有11.25%股份。
在隨后的11月，信達(dá)地產(chǎn)再度邀請(qǐng)?zhí)┖檀ㄆ渖钲冢潜P）項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源共享。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，當(dāng)下的行業(yè)發(fā)展導(dǎo)致房企心態(tài)變得積極開放。大多數(shù)房企仍然想“傍大款”，市場(chǎng)一旦調(diào)整，房企不僅不慌，與實(shí)力房企合作就相當(dāng)于有發(fā)展機(jī)會(huì)。
房企間合作開發(fā)與資源共享的可能性也越來越大。如綠地此前并購協(xié)信40%股權(quán)，不僅讓協(xié)信擁有實(shí)力合作方，拓展了融資空間，對(duì)綠地而言，也可借力協(xié)信的商辦運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把商辦業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。
張宏偉指出，恒大、綠地、融創(chuàng)等資源、資金優(yōu)勢(shì)方而言，通過股權(quán)收購，不僅可以獲得股權(quán)投資回報(bào)和收益，也有資本市場(chǎng)所得，甚至還可以獲得被收購方的土地股權(quán)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)擴(kuò)大規(guī)模的目的。此外，有的房企意在借殼上市，回歸A股，比如萬達(dá)收購中體產(chǎn)業(yè)(600158,股吧)、恒大收購深深房等等。
庫存壓力
克爾瑞研究中心年初的一份大數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，寬松政策下，商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并在2015年創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并未扭轉(zhuǎn)，庫存仍是2016年制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的關(guān)鍵因素。
房企庫存上升有案例可循。今年三季度，信達(dá)地產(chǎn)大量預(yù)付工程款和土地款轉(zhuǎn)入存貨，增加存貨金額；同時(shí)依托中國(guó)信達(dá)的金融資源轉(zhuǎn)型為“金融+地產(chǎn)”模式，加快了土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。今年三季度，信達(dá)地產(chǎn)新增土地權(quán)益面積77.4萬平方米，而全年計(jì)劃拿地僅80億元。
上述大數(shù)據(jù)調(diào)研還顯示，預(yù)計(jì)到2016年下半年開發(fā)投資增速將會(huì)回升，雖然高庫存會(huì)延遲投資傳導(dǎo)效應(yīng)，但良好的銷售行情勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開發(fā)投資節(jié)奏必然會(huì)逐步加快。
克爾瑞研究中心從經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP的增速大約在1：0.7左右。以此來看，如果GDP最低維持6.5%左右增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則需要保持在10%左右。
同策咨詢研報(bào)結(jié)果也有異曲同工之妙，截至2016年三季度，50家A股樣本房企存貨總額34194億元，與今年上半年的32692億元相比，增加4.6%，較2015年同期增加16.79%，樣本房企存貨總額上漲，主要由大型房企帶動(dòng)，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業(yè)總額的82.2%，與去年的80%相比，擴(kuò)大2.2%；與今年上半年的81.9%相比擴(kuò)大0.3%。
從企業(yè)層面看，2016年三季度，56%的房企存貨同比上漲，存貨下降的企業(yè)占比44%，存貨同比下降的房企數(shù)量較今年上半年擴(kuò)大6%，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。
值得關(guān)注的是， 今年三季度，存貨排名第一的房企仍然是萬科，且存貨規(guī)模環(huán)比2016年中期擴(kuò)大193億元；排名第二的是綠地控股(600606,股吧)，存貨規(guī)模在2016年上半年的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大216億元；從存貨環(huán)比上漲比例來看，今年三季度，存貨上漲幅度最大的是信達(dá)地產(chǎn)，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴(kuò)大到485億元，上漲金額超過150億元，上漲金額及幅度均位于前列。
根據(jù)今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規(guī)模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)(600048,股吧)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福(600340,股吧)1307億元以及首開股份(600376,股吧)1188億元。存貨規(guī)模超過千億元的房企排名較穩(wěn)定，且除了保利地產(chǎn)環(huán)比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨規(guī)模均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
因此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分房企參與項(xiàng)目或股權(quán)并購，是一種曲線擴(kuò)張模式。單純地從土地市場(chǎng)上獲取土地成本太高，風(fēng)險(xiǎn)較大，并購顯然更有勝算。另外，部分小企業(yè)受制于財(cái)務(wù)壓力，也會(huì)采取并購方式獲取融資。從并購的層面來看，企業(yè)對(duì)于掌控發(fā)展方向有更多的理解，同時(shí)也體現(xiàn)了此類地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)實(shí)際上面臨了一個(gè)較大的困惑，即如何運(yùn)用手中現(xiàn)金和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。部分并購也可能會(huì)引起后續(xù)資金鏈?zhǔn)站o，所以并購背后的風(fēng)險(xiǎn)把控也需要防范。
