住宅市場受嚴控 商業(yè)地產或“因禍得?！?/h3>
時間：2016/12/16
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在新的調控背景下，部分城市的住宅市場受抑制，然而商業(yè)地產并未受到影響，種種跡象表明，商業(yè)地產的機遇似乎再次來臨。
相反，福建、四川、昆明等地都出臺了“商改住”的相關政策，福建的政策中，還充分鼓勵購買商業(yè)辦公用房——“凡購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產的，由財政按所繳契稅等額給予補貼”。
實際上，這和商業(yè)地產的大庫存現狀有關。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-8月全國商業(yè)辦公用房待售面積達到1.55億平，同比增長22.2%；全國不少城市商業(yè)辦公用房可售周期已達50個月左右。
去庫存是當前房地產市場調控的主要任務，化解商業(yè)地產的庫存、鼓勵資金流入商業(yè)地產，似乎大勢所趨。
但一直以來，商業(yè)地產由于投資大、回報周期長、資金依賴度大大高過住宅，目前國內很多開發(fā)商的融資模式又較為單一、模式傳統(tǒng)。
“所以現在商業(yè)地產的大庫存、低周期現狀，不是因為**不夠，而是結構和方式的問題。一些二三線城市商業(yè)供應過剩，其實是一種市場博弈，即城鎮(zhèn)化升級、生活圈外溢產生的實際需求，它們釋放的速度，遠低于項目入市的節(jié)奏。”某商業(yè)地產資深人士告訴邦地產。
開發(fā)商想要在這一次機遇期大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現金流，比如更新模式，提供資產證券化平臺來轉化存量地產，但其中很關鍵的一點在于，引入個人投資者，即通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產品進行權益的轉化。
采用“輕資產”，也是靈活盤整存量資產的很好方式，但這需要企業(yè)具備全產業(yè)鏈的優(yōu)勢，在開發(fā)管理資金等各方面都有運作能力。
“就拿紅星美凱龍來說，這個本質上的輕資產商業(yè)地產商，2015年委管商場平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無論是在家居行業(yè)還是地產行業(yè)，都算不錯了?！?
上述人士指出，紅星在地產環(huán)節(jié)提供“輸出地塊選址評估、掛牌條件商談、項目規(guī)劃設計建造、開業(yè)”的過程管理輸出；有全程參與項目開發(fā)和后期運營管理的產業(yè)鏈條；也具備一定資產運營能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業(yè)地產領域快速擴散，能介入商業(yè)存量盤活的前提。
某跨國基金公司高管就直言，目前國內像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業(yè)地產公司越來越多，它們進行的一些PE，四十年給LP帶來的回報率大概在25%LR，高于中國地產投資回報率平均數。
可見，在運作端，更多開發(fā)商已經探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對商業(yè)地產去庫存的鼓勵，供應端政策層面給予了控制和調整，商業(yè)地產的結構性過剩，無疑會加速消化，這正是中國商業(yè)地產的長期價值。
在新的調控背景下，部分城市的住宅市場受抑制，然而商業(yè)地產并未受到影響，種種跡象表明，商業(yè)地產的機遇似乎再次來臨。
相反，福建、四川、昆明等地都出臺了“商改住”的相關政策，福建的政策中，還充分鼓勵購買商業(yè)辦公用房——“凡購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產的，由財政按所繳契稅等額給予補貼”。
實際上，這和商業(yè)地產的大庫存現狀有關。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-8月全國商業(yè)辦公用房待售面積達到1.55億平，同比增長22.2%；全國不少城市商業(yè)辦公用房可售周期已達50個月左右。
去庫存是當前房地產市場調控的主要任務，化解商業(yè)地產的庫存、鼓勵資金流入商業(yè)地產，似乎大勢所趨。
但一直以來，商業(yè)地產由于投資大、回報周期長、資金依賴度大大高過住宅，目前國內很多開發(fā)商的融資模式又較為單一、模式傳統(tǒng)。
“所以現在商業(yè)地產的大庫存、低周期現狀，不是因為**不夠，而是結構和方式的問題。一些二三線城市商業(yè)供應過剩，其實是一種市場博弈，即城鎮(zhèn)化升級、生活圈外溢產生的實際需求，它們釋放的速度，遠低于項目入市的節(jié)奏。”某商業(yè)地產資深人士告訴邦地產。
開發(fā)商想要在這一次機遇期大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現金流，比如更新模式，提供資產證券化平臺來轉化存量地產，但其中很關鍵的一點在于，引入個人投資者，即通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產品進行權益的轉化。
采用“輕資產”，也是靈活盤整存量資產的很好方式，但這需要企業(yè)具備全產業(yè)鏈的優(yōu)勢，在開發(fā)管理資金等各方面都有運作能力。
“就拿紅星美凱龍來說，這個本質上的輕資產商業(yè)地產商，2015年委管商場平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無論是在家居行業(yè)還是地產行業(yè)，都算不錯了?！?
上述人士指出，紅星在地產環(huán)節(jié)提供“輸出地塊選址評估、掛牌條件商談、項目規(guī)劃設計建造、開業(yè)”的過程管理輸出；有全程參與項目開發(fā)和后期運營管理的產業(yè)鏈條；也具備一定資產運營能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業(yè)地產領域快速擴散，能介入商業(yè)存量盤活的前提。
某跨國基金公司高管就直言，目前國內像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業(yè)地產公司越來越多，它們進行的一些PE，四十年給LP帶來的回報率大概在25%LR，高于中國地產投資回報率平均數。
可見，在運作端，更多開發(fā)商已經探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對商業(yè)地產去庫存的鼓勵，供應端政策層面給予了控制和調整，商業(yè)地產的結構性過剩，無疑會加速消化，這正是中國商業(yè)地產的長期價值。
