美聯(lián)儲時隔一年再度加息 中國樓市還撐得住嗎
北京時間今天凌晨，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)25個基點到0.5%至0.75%的水平，時隔一年后再度加息。靴子落地，一絲寒意襲來。
此次加息，國內(nèi)資金流出壓力將增大，人民幣資產(chǎn)的吸引力也恐將下降，樓市會否遭受打擊？
新愁之下，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1至11月份，商品房銷售額達102503億元，已高過韓國、澳大利亞、俄羅斯等國去年的GDP。中國的房地產(chǎn)業(yè)看似已富可敵國。
房地產(chǎn)銷售額固然高，卻通過透支廣大老百姓未來數(shù)十年的收入來實現(xiàn)，還是略虛，而各國GDP是當下實打?qū)嵉氖袌鰞r值，二者本身沒有可比性。不過，就著這個數(shù)字，我們不妨來重新審視下讓人愛恨交織的中國樓市。什么？你只有恨？那更得往下看了。
過去6年間，商品房銷售額將近翻了一番，尤其是今年前11月，大漲37.5%，超過10萬億，再創(chuàng)歷史新高。雖然由于勢頭過熱被潑了幾盆冷水降了溫，但既成事實方面卻有著一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。
隨著猛增的銷售額而來的，是前11月國有土地使用權(quán)出讓收入達3.1萬億元，同比增19.1%。
據(jù)統(tǒng)計，僅僅今年前10月，土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和，已達近5.7萬億元。這是什么概念？就說1999—2008年這十年吧，全國土地出讓收入累計5.3萬億元——十個月便抵十年！
還有，前三季度，房地產(chǎn)市場的火爆對經(jīng)濟增長的貢獻率約為8%。
看似捷報頻傳，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫存——待售面積占銷售面積比例在這6年間也翻了一番。
記得去年曾有經(jīng)濟學家測算，“現(xiàn)在的庫存，按照去年的銷售速度好好賣，要賣八年才能夠賣完?！钡搅私衲赀@個時候，在收緊的限貸限購政策下，恐怕已經(jīng)沒法按去年的銷售速度好好賣了，八年的時間是不是也不夠了？
2015年底中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)去庫存任務(wù)，要擴大有效需求，打通供需通道。彼時，房地產(chǎn)待售面積已達71853萬平方米的高位，
而今年前11月的數(shù)據(jù)顯示，待售面積依然高達69095萬平方米，目前來看，被去掉的2758萬平方米庫存，占剩余庫存約4%。以這個速度，難道要去25年不成？
如此巨量的庫存，在今天美聯(lián)儲加息的背景下，恐怕將會迎來更艱難的旅程。
美聯(lián)儲加息，美元走強，人民幣將進一步承壓貶值，甚至有人預測明年可能“破7”。在中國樓市興風作浪的熱錢，也許會更快地回流美國。如果繼美國加息之后中國明年再加息予以應(yīng)對，市場上的錢將更為緊張，資金成本必然大幅上升，庫存高企、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，將雪上加霜。
為加速回籠資金，降價賣房將成為一些房地產(chǎn)商不得不做出的選擇。房價松動，隨著“買漲不買跌”的心理蔓延，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房價都可能迎來一番調(diào)整。
雖然有專家指出，由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美聯(lián)儲歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成影響。但美國市場的虹吸效應(yīng)明顯，以往外資流出中國樓市的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，渠道不暢通，不代表渠道不通。
年初去庫存，年底被限購，本來說的好好的，怎么就畫風突變了呢？
能不變嗎？政府讓大家去三四線買滯銷的房子，大家偏要去一二線炒日進斗金的房子，一起把熱點城市的房價越推越高。怪誰？不能怪老百姓，掙錢不易，作為一個正常人，有點閑錢想投資，一般都會做出這樣的理性決定。
然而，趁著中央要求去三四線城市的庫存，一些熱點城市是不是也搭上便車，趁機壓縮原有的土地供應(yīng)，人為推高地價，為土地財政再添把柴？就現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，恐怕也不是空穴來風，今年以來，地方財政收入依賴土地房地產(chǎn)市場的比重大約在40%左右，幾近“半壁江山”。
在市場化的商品房環(huán)境里，老百姓自然是用腳投票。想讓房地產(chǎn)擺脫投資屬性，回歸居住屬性，光靠限購限貸的行政手段顯然遠遠不夠。否則，一番滅火政策過后，“鬼城還是鬼城，熱點還是熱點”，濤聲依舊了。
接盤俠
島妹又翻出近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金分布情況，發(fā)現(xiàn)有一降一升兩趨勢很惹眼。
一方面，房地產(chǎn)利用外資增速大起大落，近年來又陡降。另一方面，個人按揭貸款卻節(jié)節(jié)攀升，今年前11月，已經(jīng)首超國內(nèi)貸款數(shù)2771億元，增速高達49.3%，遠超去年的21.9%，更遠超前年的-2.6%。
遙想2006年，同樣是房地產(chǎn)價格快速上漲，為了防止外資炒作，監(jiān)管部門出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對于境外機構(gòu)和個人購房設(shè)置了一系列限制條件，然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國樓市里鉆。
2015年，有關(guān)部門修改了上述意見，大大放寬外資投資中國房地產(chǎn)的限制，當年卻迎來近6年房地產(chǎn)利用外資的最低增速——-53.6%。
不是打臉，而是房地產(chǎn)行業(yè)的基本面出現(xiàn)了變化，此一時彼一時也。
進入本世紀第二個十年，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代或者說“黃金時代”已慢慢不再，高收益光環(huán)逐漸褪去。然而，在連同外資等各方力量的炒作下，房價已在高位盤整，當初來勢洶洶的炒樓者賺個盆滿缽滿后人去樓空，如今單剩下一個一旦崩盤就將引發(fā)各種系統(tǒng)性風險的樓市。
俠之大者，為國為民，此時的接盤俠們更以個人按揭貸款的逆勢上漲刷出了高昂的存在感。
說為國接盤，純屬無奈自黑，以未來二三十年的青春與收入投入中國的房地產(chǎn)事業(yè)，自此與房貸為伴，誰又真的愿意？誰就沒點詩和遠方想去追求？
問問自己，為什么要接盤，為什么要買房，是自己內(nèi)心的召喚？還是丈母娘的召喚？又或是更多旁人目光的脅迫？在高房價上騎虎難下，反而成了如今許多年輕人生活的常態(tài)。
機制
無論是媒體隔三差五出來喊話，還是前不久萬科總裁郁亮接受島妹大東家專訪時，提出要利用踩剎車后的寶貴時機，建立長效機制，言語從來沒能將市場的迫切表達千萬分之一。
顯然，全國房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量增速與開發(fā)投資的增速呈現(xiàn)了較強的相關(guān)性。政府供地多時，投資增速也快。
比如2013年，房地產(chǎn)用地同比增26.8%，到2015年，增速則大跌至-20.9%；供應(yīng)量懸殊8萬公頃左右，增速懸殊將近47個百分點！沒有懸念，兩個年份的投資增速分別是19.8%和1%，各自大開大闔。
在房地產(chǎn)供應(yīng)市場，政府的絕對強勢地位和頗為隨性的供應(yīng)風格，使市場的投資步伐和預期充滿了不確定性。
身處其中之人，更能理解長效機制為何如此重要。郁亮感慨，從房地產(chǎn)行業(yè)看，今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風”絕非好事，暴飲暴食、大漲大落對所有人都是傷害，健康穩(wěn)定的發(fā)展才最好。
長效機制帶來的是穩(wěn)定的預期，而預期穩(wěn)定又是市場與行業(yè)繁榮發(fā)展的生命。然而，在沒有長效機制的現(xiàn)實情況下，經(jīng)濟低迷時，政府希望靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，經(jīng)濟過熱時，又通過控制需求時不時來點急剎車，對行業(yè)管控彌漫著隨意性。如此頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的管控方式，再加上任性的土地供應(yīng)方式，只會導致行業(yè)發(fā)展如同坐上過山車，投機大行其道，非理性行為頻出，反正過把癮就死，沒人考慮明天。
可惜，這過山車玩的不只是某幾個人的心跳，更是行業(yè)和經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定。
前不久的中央政治局會議已經(jīng)提出，要加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制?！凹涌煅芯拷ⅰ睅鬃忠馕渡铋L，也足以看出之前的空白與未來的難度。
畢竟房地產(chǎn)行業(yè)已是牽一發(fā)而動全身，建立長效機制，不僅要改進被詬病已久的土地供應(yīng)制度，還有住房制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制等一整套配套機制亟待跟進。
如今，在美聯(lián)儲加息背景下，中國樓市的泡沫面臨更易破裂的危險，如何確保蟄伏于其中的一系列危機不被連鎖引爆？眼前火要滅，長效機制更是分秒等不得。
