四個(gè)三線城市地價(jià)破萬(wàn) 珠三角已無(wú)價(jià)值洼地
2016年12月30日，中山土地市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)狂歡，出讓的8宗土地?zé)o論單價(jià)還是總價(jià)，都創(chuàng)了中山土地市場(chǎng)的紀(jì)錄，中山地價(jià)正式進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。
至此，珠三角已有珠海、東莞、佛山、中山四個(gè)三線城市的地價(jià)突破萬(wàn)元，價(jià)值洼地短短一年間就被填平。其中，珠海的最高地價(jià)已經(jīng)接近3萬(wàn)元/平方米，東莞的地王約2.5萬(wàn)元/平方米，佛山的最高地價(jià)也已經(jīng)接近2萬(wàn)元/平方米。
與一線城市一樣，這些城市的高價(jià)地塊大多是央企、國(guó)企拿下的?！皼]辦法，庫(kù)存賣完了總得補(bǔ)貨吧。”某央企開發(fā)商表示。
而民營(yíng)房企對(duì)此也是深表無(wú)奈，星河灣董事長(zhǎng)黃文仔近日在出席一個(gè)論壇時(shí)便直言，央企國(guó)企不計(jì)成本的買地王，已經(jīng)擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，導(dǎo)致很多開發(fā)商頭痛不已?！百I地會(huì)死，不買地現(xiàn)在就會(huì)死?！?
合富輝煌市場(chǎng)研究中心總監(jiān)馮佩云表示，地價(jià)走高的根本原因是“錢太多”，大量低成本的債券融資推動(dòng)房企加速全國(guó)土地購(gòu)置，促發(fā)2015年下半年后拿地高潮持續(xù)高漲。在她看來(lái)，目前珠三角非一線城市的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到階段性的頂部，預(yù)計(jì)2017年將會(huì)逐漸降溫。
三線城市的地價(jià)暴漲
2016年的最后一個(gè)工作日，中山終于接過了這一輪地王接力賽的最后一棒。雖然共有8宗商住地塊推出拍賣，但依然緩解不了開發(fā)商的饑渴。最終，無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)，都創(chuàng)了中山土地市場(chǎng)的新高。這批土地最高的溢價(jià)率已經(jīng)超過300%，火炬區(qū)的0022地塊的樓面地價(jià)達(dá)9058元/平方米，再算上配建人才公寓的成本，實(shí)際樓面地價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)元，創(chuàng)下中山土地單價(jià)紀(jì)錄。
此前，佛山、東莞、珠海等城市已經(jīng)紛紛掀起了一波賣地高潮。
2016年11月28日，佛山出讓禪城奇槎的一宗商住地塊，由綠城九龍倉(cāng)以16632元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得，若以3000元/平方米的建安成本計(jì)算的話，開發(fā)商實(shí)際付出的成本價(jià)為18624元/平方米。這是佛山的地價(jià)首次接近2萬(wàn)元/平方米的水平。實(shí)際上，2016年，佛山的地價(jià)已是全線走高，與2015年相比，佛山2016年住宅用地出讓面積同比減少約3成，但由于土地出讓大幅度溢價(jià)，造成賣地總金額同比增長(zhǎng)45%。
2016年9月22日，在經(jīng)歷了23家房企122輪的激烈爭(zhēng)奪后，東莞黃江鎮(zhèn)的一幅商住地最終以662%的溢價(jià)率和高達(dá)25264元/平方米的樓面地價(jià)成交，成為東莞史上總價(jià)、樓面地價(jià)最高的雙料地王。據(jù)了解，東莞十大地王排行榜中有8宗是2016年拍出的。
珠海的土拍大戲開始的更早。2016年8月26日，珠海推出唐家灣4宗住宅用地，短短三個(gè)小時(shí)，珠海地王已經(jīng)三度易主。雅居樂最先以28000元/平方米的樓面地價(jià)拿下一宗，此后又以28250元/平方米再拿下兩宗地，刷新自己的紀(jì)錄。最后，壓軸出場(chǎng)的格力地產(chǎn)以29120元/平方米的最高單價(jià)競(jìng)得第四宗地，成為珠海新單價(jià)地王。
克而瑞統(tǒng)計(jì)的2016年城市地王數(shù)量排行榜共有30多個(gè)城市，東莞、佛山、珠海赫然在列，而且排在靠前的位置。其中，東莞有12宗地王成交，平均溢價(jià)率高達(dá)435%，全國(guó)最高。佛山也有10宗，平均溢價(jià)率156%。珠海5宗，平均溢價(jià)率344%，全國(guó)第三。
沒有去庫(kù)存任務(wù)的城市
驅(qū)動(dòng)房企在土地市場(chǎng)奮力搏殺的動(dòng)力是這些城市已失衡的供需關(guān)系。
向來(lái)以供應(yīng)量大著稱的佛山，經(jīng)過一年的去化，目前庫(kù)存只夠1.6個(gè)月消化。珠海是廣東唯一一個(gè)沒有去庫(kù)存任務(wù)的城市，目前庫(kù)存量也只夠消化1個(gè)多月。中山2016年賣了超過14萬(wàn)套的新房，僅用半年時(shí)間就完成去庫(kù)存任務(wù)，部分熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)無(wú)房可賣。一線城市周邊的二三線城市已經(jīng)成為房企們不容錯(cuò)過的潛力市場(chǎng)，今年以來(lái)，融創(chuàng)已經(jīng)在珠三角6個(gè)城市獲得了15個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年底將達(dá)到25個(gè)。碧桂園、保利等本地房企在珠三角的土地投入也不容小覷。
“沒想到去年的市場(chǎng)這么火爆，之前積壓的庫(kù)存都消化掉了，必須補(bǔ)貨，不然今年就沒房賣了?，F(xiàn)在地價(jià)看著是高，但幾年后就未必了，一線城市能輻射的市場(chǎng)還大有可為?！蹦逞肫箝_發(fā)商說。
黃文仔出席一個(gè)論壇時(shí)表示，在制造業(yè)比較不景氣的時(shí)候，銀行對(duì)房地產(chǎn)的的投放相對(duì)安全，房地產(chǎn)對(duì)資金的虹吸作用被放大。他認(rèn)為，對(duì)于地王的出現(xiàn)，央企國(guó)企負(fù)有不可推卸的責(zé)任，這些財(cái)力雄厚的企業(yè)“閉上眼睛就投，有就投，不管你價(jià)格多高”。
“政府的態(tài)度已經(jīng)很明朗，抑制土地市場(chǎng)過熱。”馮佩云表示，除了廣深外，佛山、珠海等地也已經(jīng)出臺(tái)限制高溢價(jià)的拍賣方式，嚴(yán)格住宅用地競(jìng)買資金的來(lái)源審查，預(yù)計(jì)2017年這幾個(gè)三線城市的土地市場(chǎng)將會(huì)逐漸降溫。
