2017年商業(yè)地產(chǎn)四大趨勢(shì)分析 投資潛力大
時(shí)間：2017/8/22
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2017年上半年，住宅市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳，先是限購(gòu)限貸不斷加碼升級(jí)，后又有眾多一線(xiàn)城市出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策。眾多本意購(gòu)買(mǎi)住宅的投資客分流至商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)因而迎來(lái)了新的機(jī)遇。在一二線(xiàn)城市更是發(fā)展勢(shì)頭猛烈，那么，目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)又是如何呢？
趨勢(shì)一：企業(yè)辦公喜迎雙利好 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛
年政府工作報(bào)告提出，全年將進(jìn)一步為企業(yè)減稅降費(fèi)5,500億元；與此同時(shí)，雙創(chuàng)工作將圍繞設(shè)立雙創(chuàng)示范基金及鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化眾創(chuàng)空間繼續(xù)推進(jìn)。國(guó)家財(cái)政對(duì)減負(fù)和雙創(chuàng)的背書(shū)料將利好辦公需求，尤其科技類(lèi)企業(yè)將繼續(xù)成為今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力需求之一。
此外，報(bào)告明確提出將修訂外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，大力優(yōu)化外商投資環(huán)境，進(jìn)一步放寬包括服務(wù)業(yè)在內(nèi)的外資準(zhǔn)入。小億對(duì)在年初的市場(chǎng)展望報(bào)告作出的2017年全國(guó)主要城市寫(xiě)字樓新增需求同比增長(zhǎng)10%的預(yù)測(cè)持有滿(mǎn)滿(mǎn)的信心。
趨勢(shì)二：二胎政策促消費(fèi)升級(jí) 服務(wù)型商業(yè)體催生中
城鎮(zhèn)化（2017年全國(guó)目標(biāo)將有1,300萬(wàn)人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢┖褪杖胨教嵘龤v來(lái)是消費(fèi)增長(zhǎng)和升級(jí)的根本動(dòng)力所在，而兩會(huì)期間關(guān)于二孩鼓勵(lì)政策的建言和討論令其有可能成為另一個(gè)X因子。
年全面放開(kāi)二胎后，全年新生二孩約840萬(wàn)，占全部新生兒的比例已升至45%（2013年僅為33%）。世邦魏理仕認(rèn)為，2016年消費(fèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已達(dá)64.6%，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中最重要的穩(wěn)定器。消費(fèi)新生人口的快速增加將直接刺激嬰童和家庭服務(wù)型消費(fèi)，并進(jìn)一步推動(dòng)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及主題樂(lè)園等市場(chǎng)的成長(zhǎng)。
趨勢(shì)三：住宅去庫(kù)存調(diào)控漸收緊 商業(yè)體政策相對(duì)較平穩(wěn)
對(duì)于備受關(guān)注的住宅市場(chǎng)，政府工作報(bào)告證實(shí)了大部分三四線(xiàn)城市庫(kù)存仍高，因此總體的目標(biāo)依然是因城施策去庫(kù)存。
而在收緊調(diào)控的一二線(xiàn)城市，住宅銷(xiāo)量已出現(xiàn)明顯回調(diào)，世邦魏理仕報(bào)告指出，今年前兩月，一線(xiàn)城市除廣州持平外同比下降10%-70%，已實(shí)施限購(gòu)的部分二線(xiàn)城市同比跌幅在50%上下。我們認(rèn)為，2017年全國(guó)住宅銷(xiāo)將有10%左右的調(diào)整，而一二線(xiàn)城市的主要看點(diǎn)在于加大土地供應(yīng)補(bǔ)庫(kù)存和抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱。
此外，人大表示今年將不會(huì)實(shí)施討論已久的房產(chǎn)稅相關(guān)立法也意味著全國(guó)性的房產(chǎn)稅不會(huì)在今年落地。
趨勢(shì)四：穩(wěn)定信貸利好商業(yè)地產(chǎn) 投資潛力大流動(dòng)強(qiáng)
中國(guó)政府將GDP增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)至6.5%左右的背后一定程度上反襯出中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步轉(zhuǎn)型通道而對(duì)其硬著陸的擔(dān)憂(yōu)正在消散，這無(wú)疑也增強(qiáng)了投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的信心。
事實(shí)上，世邦魏理仕此前發(fā)布的2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查顯示，較好的經(jīng)濟(jì)基本面是投資者選擇中國(guó)市場(chǎng)的重要原因之一；同時(shí)，中國(guó)持續(xù)快速城市化進(jìn)程也的確蘊(yùn)藏了巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力。
盡管去杠桿基調(diào)下社會(huì)融資總額增長(zhǎng)目標(biāo)調(diào)降為12%，但由此而來(lái)的增量絕對(duì)值達(dá)到18.7萬(wàn)億，高出2016年5%左右。因此，我們認(rèn)為整體仍顯寬松的信貸供給將為大宗物業(yè)投資市場(chǎng)提供足夠的流動(dòng)性。而此前出臺(tái)如私募基金禁投房地產(chǎn)過(guò)熱城市普通住宅項(xiàng)目，以及近期保監(jiān)會(huì)降低保險(xiǎn)公司單一股東持股比例等規(guī)定，都有可能間接使回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)成為部分溢出資金的錨。
