東莞國際商務區(qū)擬升級 區(qū)域寫字樓供應大增
東莞南城國際商務區(qū)擬“升級”為東莞國際商務區(qū)，目前相關規(guī)劃正進行批前公示。南城作為東莞中心城區(qū)也是樓市關注度最高的區(qū)域，南城國際商務區(qū)“升級”后，各大品牌房企紛紛進駐，看好該區(qū)域的發(fā)展前景。
南城國際商務區(qū)擬“升級”
近日，東莞市自然資源局官網發(fā)布《關于發(fā)布東莞市南城國際商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃重大調整申請的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），擬將南城國際商務區(qū)更名為東莞國際商務區(qū)，將打造7天24小時活力的國際商務區(qū)，用地規(guī)劃轉向豐富、多元、混合。
《批前公示》中介紹“升級”的理由：東莞推動中心城區(qū)“一心兩軸三片”建設, 國際商務區(qū)是重要載體和標桿，要求提高品質和建設標準。而根據規(guī)劃要求，東莞國際商務區(qū)規(guī)劃結構形成“一心、兩軸、一帶、四區(qū)”的格局，形成大疏大密的空間形態(tài)?？臻g上，規(guī)劃形成中央金融區(qū)、國際生活區(qū)、國際消費區(qū)、中央生活區(qū)。從城市設計方案開敞空間體系看，中央人文景觀綠軸、新基河濱水休閑藍軸貫穿片區(qū)，并規(guī)劃了商業(yè)休閑綠地、金融科技廣場、濱水休閑綠地、社區(qū)休閑綠地等公共空間。對比原規(guī)劃，新規(guī)劃增添了高素質的教育醫(yī)療、文化藝術、休閑娛樂等公共配套設施, 作為吸引優(yōu)秀企業(yè)和人才的競爭力優(yōu)勢。在《批前公示》公布不久，東莞國際商務區(qū)也進行了首次推薦，吸引品牌房企關注。
3月22日，東莞市人民政府主辦了東莞市產業(yè)招商會議和投資促進交流會。同時，東莞國際商務區(qū)也首次進行推薦，華潤置地與東莞市人民政府簽訂了戰(zhàn)略合作協議。據華潤置地方面介紹，本次合作屬于城市綜合開發(fā)運營方面的合作，既涵蓋區(qū)域整體規(guī)劃研究、統籌開發(fā)策劃、城市更新等領域，又包括城市各功能地塊、公共基礎設施的建設開發(fā)運營領域。
在此次會議上，東莞一口氣簽下27個項目，其中還有3個屬于城市更新類項目，投資方分別為華潤置地、保利發(fā)展集團、保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司和中國鐵路投資有限公司。
目前，在東莞國際商務區(qū)布局的除了重點布局的華潤置地外，建成在售的主要有保利瓏遠國際廣場、民盈山國貿中心等寫字樓項目，也是目前成交較理想的寫字樓產品之一。
本地寫字樓供應量大增
隨著東莞城市配套的完善，越來越多企業(yè)進駐東莞，摩天大廈、各種城市綜合體項目集中出現 ，其中寫字樓更是大量集中在南城。
據東莞中原戰(zhàn)略研究中心統計數據顯示，2018年東莞寫字樓供應創(chuàng)下歷史次新高，合計供應了44萬平方米，同比上漲37.5%。不過，去年寫字樓成交量有所下滑。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受到東莞軌道交通及規(guī)劃利好影響，城區(qū)寫字樓經濟進入快速發(fā)展的進程，同時東莞城區(qū)承接了部分深圳產業(yè)等利好，加之供應的放量，投資客持續(xù)看好東莞樓宇經濟，成交量仍處于歷史較高位水平。另一方面，由于新增供應的產品戶型面積較大，客戶投資壓力大，成交量出現下滑。
從供應情況來看，寫字樓扎堆入市，更多的是集中出現在東莞南城。據東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測統計，2019年城區(qū)寫字樓將扎堆入市，預計上市面積合計約67.63萬平方米，其中南城總部基地供應放量最為顯著，共計59.58萬平方米預計入市，全新入市項目多達4個，合計占比達全市的64%。
一手房價格穩(wěn) 二手房高關注
在房價方面，由于供應量少，配套齊全，剛性需求大，南城房價處于較高水平，成交量也較大。根據樂有家研究中心數據顯示，南城一手住宅近5年成交量整體起伏較大，2015年是高峰，全年網簽6952套，幾乎是低谷時期2018年網簽量的10倍。2017年和2018年南城網簽較低。在成交均價方面，2018年南城一手住宅成交均價為21459元/平方米。
記者在踩盤時了解到，目前南城新盤極少，僅萬科翡翠東望、萬科金色城品等樓盤在售，其中萬科翡翠東望主打別墅產品，從東莞市統計局發(fā)布的數據顯示，2月南城網簽20套住宅，均價約3.55萬元/平方米，主要由萬科翡翠東望的別墅成交貢獻；而南城萬科金色城品洋房報價約為2.5萬元/平方米左右。
雖然一手住宅產品供應量少，但是南城二手住宅市場十分活躍。樂有家研究中心介紹，南城二手商品房過戶量相對較平穩(wěn)，2017年過戶5319套，達到最高水平，而在2018年南城區(qū)僅過戶2870套，環(huán)比下跌46%，主要是受東莞二手房貸利率高及“三價合一”政策影響。
在均價方面，南城區(qū)二手商品房比較平穩(wěn)，保持逐年上漲態(tài)勢，但上漲幅度并不大，2018年相較于2016年三年時間僅上漲20%。樂有家研究中心認為，與新房相比，有大概4000元/平方米的價格差，如今東莞個稅政策調整后，購買二手房成本大為降低，在南城購買二手房也是一個不錯的選擇。
業(yè)內人士：提升東莞城市品質
一直以來，東莞商業(yè)地產發(fā)展緩慢，寫字樓、商業(yè)等物業(yè)成交市場不成熟。隨著東莞國際商務區(qū)的打造，或將推動東莞商業(yè)地產市場的復蘇，隨著交通日益便捷，產業(yè)進駐中心城區(qū)，寫字樓、商業(yè)物業(yè)品質提升，市場將進一步受關注。
業(yè)內人士認為，東莞國際商務區(qū)的設計將推進東莞城市中心都市化、國際化發(fā)展，吸引更多企業(yè)、產業(yè)和人才進入中心城區(qū)工作、置業(yè)，這將利好于東莞城市品質提升。
合富研究院相關人士也表示，目前東莞國際商務區(qū)城市設計優(yōu)化方案已通過專家評審會和市政府批準，重大調整后的東莞國際商務區(qū)將迎來人文精神與先進商務融合、城市經濟品質及活力大大提升的新時代，推動中心城區(qū)建設，帶動東莞融入大灣區(qū)，邁向國際化。東莞憑其特有的區(qū)位條件、產業(yè)基礎、成本優(yōu)勢、人口數量加速、發(fā)展前景等優(yōu)勢積極搶占機遇，可以預見高效商務及城市產業(yè)結構全面升級將支撐東莞房地產持續(xù)向上發(fā)展以及市場價值的提升。
