政策解讀：集體建設用地建租賃房 行業(yè)將現(xiàn)三大變化
時間：2017/9/2
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近日，國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，明確了長效機制構建中很重要的一個切入口：土地。中國指數研究院認為，這次對于集體建設用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運行面臨更多變化，亦會重塑中國傳統(tǒng)的居住模式，開發(fā)商必須認清這些變化和背后的邏輯，更積極的進行經營策略的調整。
住房租賃在未來長周期內將持續(xù)改變房地產市場格局
按傳統(tǒng)的居住權益搭配機制和置業(yè)居住理念，真正的租賃需求只能存在于第一個群體之中，作為過渡性的城市居住方式而存在。房屋增值、房屋產權帶來的權益、租金上漲等因素，都會迫使后面4類需求不得不通過購買房屋來實現(xiàn)居住目標。在此背景下，剛性利益機制下的購房需求面對市場化供應機制下土地資源的稀缺，會帶來市場供求關系及價格的失衡。
此次方案明確提出利用集體建設用地建設租賃住房，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應渠道，更重要的是基于土地特性、開發(fā)安置成本、租售成本的差異，這部分土地的利用成本較之市場化用地具有明顯優(yōu)勢，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行”。這意味著從供應端和運營端都有望明顯降低租賃住房運營成本，保障租金水平的適中性和穩(wěn)定。
由此，更大規(guī)模的租賃房源供應、更具市場適應性的租金水平，有望讓剛需住房群體深化對于長期租住房屋的積極預期，有效分流短期市場化的需求壓力；而對于學區(qū)房需求，則有望隨著各地租售同權政策的落實，特別是教育資源供給規(guī)模的提升，也會發(fā)生一定程度的預期改變，但這需要時間和過程。可見，從整體上說這次集體用地制度的變化將使土地供給效率更高，與市場實際需求匹配更契合，并將持續(xù)改變行業(yè)的需求分布格局。對于開發(fā)商來說，在近郊、遠郊乃至核心城市外溢區(qū)域開發(fā)的剛需項目，未來也會面臨更多周邊租賃項目的競爭，部分剛需被分流的格局在所難免，需要對這些區(qū)域的經營策略有所調整。
開發(fā)商投資算賬的方式要變 拿地需理性
集體建設用地與租賃相結合的模式，也將逐漸改變現(xiàn)有的土地價值評估邏輯，開發(fā)商投資視角要積極轉變。一方面正如前所述，如果集體用地大量進入租賃市場，從消費端會帶來購房預期降溫，有利于穩(wěn)定房價，開發(fā)商基于傳統(tǒng)供求思維下的價格上漲邏輯便很難成立，對于高價地王的沖動也會得到較大程度的抑制。
此次方案中明確提出“尊重農民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作”。同時也提出“村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系?！笨梢钥闯觯c傳統(tǒng)國有建設用地相比，此次方案賦予了村集體組織更大的自主權，能以較高的效率和激勵機制帶動土地供應逐步放量。特別是一線城市的城郊區(qū)域，大量存量集體建設用地獲得了盤活機會。與相間其中的商品住宅用地相比，此類土地的成本優(yōu)勢顯而易見。在此背景下，面對同區(qū)域的商品住宅用地投資機會時，開發(fā)商的算賬模式需要調整，要綜合考慮周邊集體用地的地租、開發(fā)成本、預期房租等因素測算對商品住宅的影響，進而做出合理的地價預判與投資決策。不過總體來說，過去相對豪放的拿地模式是該停下來了，土地投資要更理性。
當然，以上集體建設用地對現(xiàn)有土地市場影響的實現(xiàn)有一個前提，即有充分的、規(guī)模龐大的集體建設用地進入市場。目前看，北京公布的2017-2021未來五年計劃供應總套數150萬套，其中租賃住房為50萬套，上海十三五計劃供應住房170萬套，其中租賃住房70萬套，如果租賃住房用地有相當比例通過集體土地解決，那這個影響將會是非常顯著的。
一線城市深耕存量運營趨勢不斷深化
鑒于不同城市市場周期的差異性，房地產視角下的城市格局分化比以往任何時期都要顯著。從縱向的時間維度來看，以一線城市為代表的成熟大城市已進入存量運營時期，企業(yè)進入門檻也到了歷史高點；發(fā)展?jié)摿γ黠@的“準一線”城市進入了存量運營與增量開發(fā)拉鋸發(fā)展的時期。這兩類城市未來圍繞城市更新、長租公寓等存量資產運營的機會較大，此次方案試點的北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市大多屬于這一行列。
隨著試點政策的落實，大量集體用地機會將出現(xiàn)，如何盡快通過業(yè)務創(chuàng)新探索出適合企業(yè)特點的租賃業(yè)務模式，須是企業(yè)當下在這些城市的戰(zhàn)略聚焦。如果策略得當，租賃業(yè)務會成為企業(yè)藉由輕資產模式實現(xiàn)規(guī)模突破的重要方式。更多的普通二線城市隨著城市基礎實施的完善和資源優(yōu)勢，正在更大范圍內經歷著人口集聚進程，城鎮(zhèn)化快速推進的紅利不斷釋放，潛在開發(fā)業(yè)務機會充裕，是企業(yè)增量開發(fā)業(yè)務的重點布局區(qū)；以緊鄰中心城市為代表的三四城市，未來地理區(qū)位帶來的優(yōu)勢將隨著城市時空距離的縮短日益明顯，傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務、特色小鎮(zhèn)模式將依托于中心城市不同層次需求的外溢逐步獲得機會。
