房價(jià)還能撐多久？高杠桿買房危險(xiǎn)了 房奴負(fù)債大揭秘！
看到一則報(bào)道很有意思。中國家庭負(fù)債只占GDP44%：樓市安全系數(shù)更高？意思是我國家庭還可以繼續(xù)加杠桿？比如繼續(xù)加房貸杠桿。
房貸對(duì)于我國居民而言，屬于最大的家庭負(fù)債。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授甘犁曾撰文表示，中國家庭出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重問題，即房地產(chǎn)在家庭財(cái)富中的占比過高。
根據(jù)甘犁統(tǒng)計(jì)，中國家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比已經(jīng)達(dá)到68%，北京和上海則高達(dá)85%。不少觀點(diǎn)和研究認(rèn)為，我國居民房貸占家庭存款比重過高，非常危險(xiǎn)。
同時(shí)，也有機(jī)構(gòu)稱，中國家庭的負(fù)債率遠(yuǎn)低于全球其他地方。目前中國人均負(fù)債為2萬美元，美國的人均負(fù)債高達(dá)14.53萬美元，日本是13.4萬美元。中國的家庭負(fù)債占GDP比例只有44%，美國的占比高達(dá)80%，世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平是74%。
真相到底如何？那么今天我們也來做個(gè)分析。
我國家庭最新房貸杠桿率為33.59%，但住戶各類貸款占住戶存款比高達(dá)62.14%，考慮到其他債務(wù)實(shí)際更高
就在不久前，我國央行發(fā)布了《2017年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》。
根據(jù)該報(bào)告的披露，2017年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額120.1萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末低0.8個(gè)百分點(diǎn)；全年增加13.5萬億元，同比多增8782億元。
其中，我們發(fā)現(xiàn)，2017年末，個(gè)人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。
這組數(shù)據(jù)很有趣吧，個(gè)人房貸余額增速比2016年降低幅度不可謂不大。但是，增速依舊超過20%，比同期各項(xiàng)貸款余額增速快近10點(diǎn)。
這說明什么，不言而喻。
同期，我國住戶本外幣存款651983.38億元。這么一算的話，我國家庭房貸杠桿率約為33.59%。
圖1.2017年末，我國家庭房貸杠桿率及住戶貸款占住戶存款比 數(shù)據(jù)來源|央行，制圖|杠桿游戲·張銀銀
不過，家庭除了房貸，還有其他債務(wù)或貸款。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2017年末我國住戶本外幣貸款數(shù)據(jù)為405150.18億元。如果這么算，2017年末，我國住戶貸款占住戶存款比為62.14%。
客觀來說，至少從央行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，我國家庭的房貸杠桿率整體還不算高。不過，家庭貸款占家庭存款的比重，就不可謂不高了。
考慮到我國家庭實(shí)際的房子債務(wù)，要高于央行數(shù)據(jù)，比如還有親戚朋友借款，各類金融和類金融機(jī)構(gòu)的首付貸等。這么估算的話，我國家庭實(shí)際房子債務(wù)率應(yīng)該說也不低。再加杠桿的空間，實(shí)話說不是很大了。
同樣，我國家庭的債務(wù)，除了央行數(shù)據(jù)的住戶貸款，還有向親戚朋友的舉債，各類很難統(tǒng)計(jì)的民間借貸。這么一想，我國家庭整體的債務(wù)率就更高了。
2012年至今，我國家庭房貸杠桿率、住戶各類貸款占住戶存款比扶搖直上
接下來，再來統(tǒng)計(jì)和計(jì)算一下，近些年，我國家庭房貸杠桿率和住戶貸款占住戶存款比的變化情況。
以2016年為例吧。根據(jù)央行發(fā)布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2016年，我國個(gè)人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，增速比上月末低0.1個(gè)百分點(diǎn)；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。
這個(gè)數(shù)據(jù)看上去已經(jīng)夠快了，如果和同期人民幣各項(xiàng)貸款余額再一比，更夸張。
2016 年12月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額106.6萬億元，同比增長13.5%，增速比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)；全年增加12.65萬億元，同比多增9257億元。
個(gè)人房貸增速是同期各項(xiàng)貸款增速的2倍多，新增房貸占到全部新增貸款近40%！2016年，房地產(chǎn)果然是瘋狂的一年。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，我們找到，2016年末，我國住戶本外幣存款606522.23億元，同期住戶本外幣貸款333729.46億元。
2016年末，我國家庭房貸杠桿率約為31.56%，我國住戶貸款占住戶存款比為55.02%?？磥?，2017年無論家庭房貸杠桿率，還是住戶貸款占住戶存款比重都是在繼續(xù)上升。
同樣的方法，我們把近年的數(shù)據(jù)做了個(gè)梳理，見下圖2。
圖2.2012-2017年末，我國家庭房貸杠桿率及住戶貸款占住戶存款比 數(shù)據(jù)來源|央行，制圖|杠桿游戲·張銀銀
因?yàn)?011年之前，《央行金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，關(guān)于個(gè)人住房貸款余額數(shù)據(jù)表述不完整，或語焉不詳。因此，統(tǒng)計(jì)時(shí)間從2012年開始。
通過上圖2，我們可以發(fā)現(xiàn)，2012年末時(shí)，我國家庭房貸杠桿率大約只有19.75%，而到了2017年末上升到33.59%；同期，我國住戶貸款占住戶存款比從2012年末的不到40%，上升到2017年末的62.14%。
不得不感嘆，這幾年，我國居民加杠桿真的太快了。當(dāng)然，伴隨這個(gè)過程的關(guān)鍵是M2持續(xù)較快增長，2012年我國M2為97萬億，到了2017年這個(gè)數(shù)字為168萬億。
放這么多出來，怎么蓄水？房地產(chǎn)唄。
房貸和央行版住戶貸款，并不是我國家庭負(fù)債的全部
如上文所述，央行的個(gè)人房貸數(shù)據(jù)，只能統(tǒng)計(jì)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)。除此之外，我國居民為了買房子，往往還有其他借貸。
比如一個(gè)小白領(lǐng)，為了買上車房，很多時(shí)候都是家里親戚朋友、同學(xué)，到處借錢湊首付。然后慢慢還。這意味著，他（她）既要還房貸，還要存錢還親戚朋友處借的首付款。
這幾年，主要一二線城市房價(jià)漲到超過很多人負(fù)擔(dān)的地步。但是剛需往往還得買啊，所以，有時(shí)候除了借家里親戚朋友的，還要借類金融機(jī)構(gòu)的，比如一些首付貸、現(xiàn)金貸。
還有的炒房客，其配資方式除了正規(guī)金融機(jī)構(gòu)外，還有大量民間途徑。這部分往往也是央行無法統(tǒng)計(jì)的。
如上所述，千萬不能低估目前33.59%的房貸杠桿率，因?yàn)閷?shí)際可能更高。
同樣，住戶貸款占住戶存款，2017年末已經(jīng)達(dá)到62.14%。應(yīng)該說已經(jīng)不低了，考慮到上述類似的分析，家庭還有其他債務(wù)，也不可掉以輕心。
最后，不得不說的是，房地產(chǎn)（負(fù)債）占家庭資產(chǎn)比重較高，主要原因是我國房價(jià)上漲過快。反過來說，如果房價(jià)不漲，或者緩漲，那么家庭資產(chǎn)負(fù)債率可能壓力就會(huì)變大，甚至惡化。
因?yàn)榉肿硬蛔?，還是那么大，而分母變小的話，就恐怖了。
