集體土地租賃房也能貸款！市場(chǎng)價(jià)2折的房真來(lái)了
為推進(jìn)集體土地租賃住房建設(shè)，近日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長(zhǎng)期貸款政策的首批試點(diǎn)已完成具體貸款方案的出臺(tái)。
如果去年的一系列包括“集體土地租賃住房建設(shè)”在內(nèi)的“長(zhǎng)效機(jī)制”還只是治理高房?jī)r(jià)頑疾的一個(gè)空泛的戰(zhàn)略規(guī)劃，那么，近日出臺(tái)的開(kāi)發(fā)貸款方案無(wú)疑就是一個(gè)可以落地實(shí)踐的“作戰(zhàn)方案”。
這一回兒，2折的房子是真的要來(lái)了。
▌沒(méi)了高地價(jià)，房子就是白菜價(jià)
在過(guò)去的這些年里，中國(guó)樓市的多頭們，堅(jiān)定看漲房?jī)r(jià)的一個(gè)重要依據(jù)就是，不斷大幅攀升的中國(guó)樓面價(jià)（地價(jià)）。
大家可以通過(guò)下面這張圖表感受下，這10多年來(lái)，中國(guó)主要城市地價(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。圖表中最上面那一根，也是增長(zhǎng)最快的，就是住宅土地價(jià)格指數(shù)。
（多頭們潛臺(tái)詞：看看下面這張圖表，你還覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)跌么？）
（圖表來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)）
其實(shí)，多頭們的這個(gè)邏輯并不無(wú)道理。
若把房地產(chǎn)看作制造業(yè)，地價(jià)就是上游的原材料，即我們所謂的面粉，如果面粉一直在不斷上漲，面包、油條、包子們就無(wú)便宜的可能。
因?yàn)榘凑帐袌?chǎng)“互利互惠”的原則，開(kāi)發(fā)商們沒(méi)有做賠本生意的動(dòng)力。
再看看的下面這張圖表，大家也就基本明白你們所在的城市，為什么房子不便宜了。
截至到2017年底，內(nèi)陸省份主要城市的住宅樓面價(jià)為6522元/平方米，長(zhǎng)三角的為10569元/平方米，珠三角的為13985元/平方米，環(huán)渤海灣片區(qū)則為7509元。
（圖表來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)）
若單純的站在土地成本的角度，大家依然可以樂(lè)此不疲的買(mǎi)房炒房。
不過(guò)，大家有沒(méi)有想過(guò)，如果一個(gè)城市的某些地方出現(xiàn)了地價(jià)為零的房子，并且再拋去利潤(rùn)和營(yíng)銷(xiāo)管理等費(fèi)用，那么，合理的房?jī)r(jià)又該是好多呢？
去年提出的“集體性租賃住房”讓這一假設(shè)變成了事實(shí)。
傳統(tǒng)上，一個(gè)新房的房?jī)r(jià)大致有四部分構(gòu)成，地價(jià)、建安成本、三費(fèi)（營(yíng)銷(xiāo)、管理、財(cái)務(wù)）、合理利潤(rùn)。
其中，不同城市和不同物業(yè)類(lèi)型的建安成本區(qū)間大概在1500—3500元/平方米之間。
在市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品房中，最重要的成本是地價(jià)，可以占到房?jī)r(jià)的50%—70%，甚至更高；而在集體性租賃租房中（土地不拍賣(mài)，不產(chǎn)生地價(jià)），最重要的成本是建安成本（不存在三費(fèi)），而若以建安成本來(lái)衡量房?jī)r(jià)，集體性租賃住房的價(jià)格僅有市場(chǎng)商品房的2折到3折，與現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相比就是一棵白菜價(jià)。
可能有人會(huì)說(shuō)，即使按成本法，集體性租賃住房的合理價(jià)格是現(xiàn)有市場(chǎng)商品房房?jī)r(jià)的2折到3折，也沒(méi)個(gè)卵用呀，集體性租賃住房又不對(duì)外銷(xiāo)售。
筆者可不這么看，一只南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動(dòng)幾下翅膀，就可以在兩周以后引起美國(guó)得克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)，我們又怎能那么肯定價(jià)差極大的集體性租賃住房一定不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房?jī)r(jià)造成沖擊。
在筆者看來(lái)，價(jià)格低廉的集體性租賃房對(duì)現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)的沖擊將體現(xiàn)在三個(gè)方面，
其一，大量的集體性租賃住房將減少商品房的客戶需求，并壓低市場(chǎng)租金，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)。
學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的童鞋們，應(yīng)該都知道，影響商品價(jià)格的最重要因素有兩個(gè)，一是成本，二是需求。供大于求房?jī)r(jià)上漲，供小于求房?jī)r(jià)下跌，這是再簡(jiǎn)單不過(guò)的邏輯。
而在這個(gè)需求的金字塔中，處于最底層的就是那些咬咬牙墊墊腳就能買(mǎi)得起但又不能不買(mǎi)剛需們，而正是這些剛需們的存在，才讓炒房客和開(kāi)發(fā)商們賺的盆滿鍋滿，因?yàn)樗麄兪欠績(jī)r(jià)上漲的被迫買(mǎi)單者和接盤(pán)俠。
而大規(guī)模集體性租賃住房的存在削弱了這部分剛需買(mǎi)房的欲望和迫切條件，試想一下如果有大量的房租不貴、住房條件優(yōu)越并且不怕房東任意漲租的租賃房，那些本就積蓄不多日子過(guò)得緊巴巴的剛需們?yōu)槭裁催€要犧牲自己的生活去買(mǎi)房呢
如果這層邏輯想不明白，大家可以把目光瞄向幾年前的重慶，并去思考一個(gè)問(wèn)題，為什么前些年重慶的房?jī)r(jià)長(zhǎng)不起來(lái)？
其中一個(gè)最主要的因素就是在此期間，重慶開(kāi)發(fā)了大量的租賃性住房（公租房），把那些有買(mǎi)房需求的剛需們提前鎖死了。
其二，大量低價(jià)高品質(zhì)的租賃性住房出現(xiàn)，也會(huì)壓低市場(chǎng)的房租租金，而租金走低也會(huì)間接抑制市場(chǎng)二手房房?jī)r(jià)的走高。
其三，在銀行眼中，與租賃型租房比，價(jià)格高企的商品房將成為高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。
不管市場(chǎng)多頭、開(kāi)發(fā)商甚至炒房客們?nèi)绾未祰u房?jī)r(jià)，都不得不承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，中國(guó)的銀行業(yè)才是中國(guó)高房?jī)r(jià)的最后買(mǎi)單者和認(rèn)可者。
開(kāi)發(fā)商需要把土地和在建的房子拿到銀行抵押融資才有錢(qián)蓋房子，購(gòu)房者也只有把房子抵押給銀行才能貸得到款買(mǎi)得到房，如果銀行不認(rèn)這個(gè)價(jià)格，一切都白搭。
而不比不知道一比嚇一跳，集體性租賃租房的存在，讓市場(chǎng)商品住房的高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)在銀行的資產(chǎn)表里一下子暴露了出來(lái)。
試想，如果一家銀行即向某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)融資和按揭貸款，又向馬路對(duì)面的集體性租賃住房提供融資貸款。
而租賃型住房的真實(shí)價(jià)格僅有馬路對(duì)面的商品住房的2折到3折，銀行會(huì)如何看待這兩個(gè)資產(chǎn)？
毫無(wú)疑問(wèn)商品房會(huì)是高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，而一旦銀行都覺(jué)得商品房?jī)r(jià)有風(fēng)險(xiǎn)，不再認(rèn)可和接受這種高價(jià)格，那么，房?jī)r(jià)基本也就到頂了，下跌回調(diào)也就成了一種可能。
▌租賃性住房的“藥引子”
如果集體性租賃住房是破解樓市難題的“長(zhǎng)效機(jī)制”中的重要一味藥，但這味藥需要個(gè)藥引子——即大量的長(zhǎng)期資金。
而商品房相比，集體性租賃住房在向銀行融資上，有著天然缺陷，其一是產(chǎn)權(quán)屬于集體，不像商品房屬于企業(yè)和個(gè)人那樣明確；二是貸款期限長(zhǎng)，不像商品房項(xiàng)目那樣3、4年就可完成一個(gè)開(kāi)發(fā)周期；三是無(wú)法出售變現(xiàn)，即是說(shuō)還不上錢(qián)就成了燙手山芋。
對(duì)于集體性租賃住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也一樣，因?yàn)榉孔訜o(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，前期的融資將直接決定項(xiàng)目能否得到落地實(shí)施。
此次，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長(zhǎng)期貸款政策的首批試點(diǎn)出臺(tái)的具體貸款方案恰當(dāng)?shù)钠胶饬思w租賃住房開(kāi)發(fā)企業(yè)和銀行的各自利益。如華夏銀行的貸款方案，有四大特點(diǎn)，
一是貸款期限長(zhǎng)期，貸款比例高。
“方案”規(guī)定，符合銀行評(píng)級(jí)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或與國(guó)企合作的聯(lián)營(yíng)公司可申請(qǐng)此類(lèi)貸款，貸款主體的資本金比例不低于20%，包括寬限期在內(nèi)的貸款期限最長(zhǎng)為25年。
二是還款方式靈活，還款壓力小。
在還款方式上，寬限期內(nèi)還款機(jī)構(gòu)可只還利息，不需還本；運(yùn)營(yíng)期內(nèi)也可按照項(xiàng)目情況設(shè)置靈活的還本付息計(jì)劃，可按月或季歸還貸款本息。
三是貸款利率低，放款快。
值得關(guān)注的是，聯(lián)營(yíng)公司原則上執(zhí)行基準(zhǔn)利率，可根據(jù)項(xiàng)目和資金市場(chǎng)情況適當(dāng)浮動(dòng)；集體經(jīng)濟(jì)組織基準(zhǔn)利率適當(dāng)上??；此外，在授信審批時(shí)效上，貸款內(nèi)部審批時(shí)限不長(zhǎng)于30個(gè)工作日。
較于開(kāi)發(fā)商的融資利率足足便宜了一半。
四是即照顧銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，又不增加開(kāi)發(fā)負(fù)擔(dān)。
在華夏銀行的融資方案中，相關(guān)借款的擔(dān)保要求需同時(shí)滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營(yíng)公司股東或其他有實(shí)力的國(guó)有企業(yè)等）提供保證擔(dān)保；房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。
如今，藥引子已準(zhǔn)備好，集體租賃住房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)就只是時(shí)間問(wèn)題了。
2折到3折房?jī)r(jià)的租賃性住房就猶如一只 “亞馬遜蝴蝶”，會(huì)從減少買(mǎi)房需求量、抑制市場(chǎng)租金等方面，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，至于市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)被它沖擊到何種程度，就讓我們拭目以待。
