東方資產(chǎn)報(bào)告：房?jī)r(jià)若下降20-30%，或沖擊銀行風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)
7月4日，四大資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“東方資產(chǎn)”）發(fā)布《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（2018）》（下稱(chēng)“報(bào)告”）。報(bào)告顯示，房地產(chǎn)類(lèi)信貸資產(chǎn)質(zhì)量或?qū)⑾禄?，若房?jī)r(jià)下降20-30%，將會(huì)使得銀行面臨顯著壓力。
報(bào)告顯示，32.8%的金融從業(yè)受訪(fǎng)者認(rèn)為2018年銀行不良資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)最顯著的行業(yè)為制造業(yè)，30.3%的受訪(fǎng)者認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)。而在受訪(fǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，有64%認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的不良資產(chǎn)規(guī)模將會(huì)顯著增長(zhǎng)，其次才是制造業(yè)。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)值得關(guān)注。報(bào)告稱(chēng)，自2017年北京“3·17”嚴(yán)格調(diào)控開(kāi)始，全國(guó)超百城發(fā)布了近250次樓市調(diào)控政策，有效遏制了熱點(diǎn)城市的投機(jī)需求。黨的十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”在這一主基調(diào)下，預(yù)計(jì)2018年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)承受較大壓力，涉房不良貸款規(guī)模也可能會(huì)增加。
中國(guó)的銀行業(yè)能扛得住房?jī)r(jià)多大程度的下跌呢？
報(bào)告顯示，若房地產(chǎn)市場(chǎng)在密集政策下反應(yīng)過(guò)度，比如房?jī)r(jià)下跌20%-30%，或者市場(chǎng)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅政策出臺(tái)可能造成過(guò)大沖擊，勢(shì)必會(huì)對(duì)整體產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生影響，屆時(shí)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將連環(huán)爆發(fā)，強(qiáng)力沖擊銀行的風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)。
報(bào)告中采訪(fǎng)的大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，2018年一二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，下跌的可能性高于上漲的可能性，其中三線(xiàn)城市已經(jīng)感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足的壓力。
報(bào)告顯示，2017年三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)拿地價(jià)格較高，房地產(chǎn)抵押貸款利率提升。2018年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能發(fā)生調(diào)整，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)凸顯。
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資利率水平不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)債券、信托、公司債、中期票據(jù)、私募資管計(jì)劃和資產(chǎn)證券計(jì)劃等多種融資渠道收窄。另一方面，三四線(xiàn)城市的小型房地產(chǎn)商受到資金壓力和需求影響回落，2018年之后的經(jīng)營(yíng)壓力可能會(huì)進(jìn)一步加大，而大型房地產(chǎn)企業(yè)借助于多元化的融資渠道和融資成本優(yōu)勢(shì)，有望進(jìn)一步壯大。綜合來(lái)看，具有中小區(qū)域型、三四線(xiàn)城市項(xiàng)目占比過(guò)高或杠桿過(guò)高等監(jiān)管關(guān)注特征的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道預(yù)計(jì)更加受限，全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組將成為行業(yè)常態(tài)。
在2017年人民幣貸款余額中，房地產(chǎn)貸款、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款、保障性住房開(kāi)發(fā)貸款等房地產(chǎn)類(lèi)貸款占據(jù)了較大比重，第一季度至第三季度分別高達(dá)55.8%、56.3%和57.2%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施之后，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增貸款有所減少，但由于基數(shù)龐大，報(bào)告預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)類(lèi)貸款比重仍可能在56%以上。
在這一形勢(shì)下，銀行貸款質(zhì)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況密切相關(guān)。自2013年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款規(guī)模增長(zhǎng)較快，尤其是2015年，幅度達(dá)73%，報(bào)告預(yù)計(jì)2018年增幅不低于20%。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率總體上相對(duì)較低，但一直處于上升態(tài)勢(shì)，隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度將會(huì)不斷增加，報(bào)告預(yù)計(jì)2018年不良貸款率會(huì)達(dá)到1.5%左右，向整體平均水平趨近。
