新城控股副總裁歐陽(yáng)捷：征房地產(chǎn)稅不會(huì)降房?jī)r(jià)
金融界網(wǎng)站7月22日訊 博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)將于7月21日-24日在海南三亞隆重舉行。論壇由南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)旗下《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》于2001年主辦發(fā)起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)聯(lián)合主辦，是中國(guó)目前規(guī)格最高，影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇之一。本屆年會(huì)主題為：“潮平風(fēng)正：美好住居新航?！?。在本次會(huì)議中新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生發(fā)表了他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的判斷并且發(fā)表了對(duì)于房地產(chǎn)稅的看法。他贊同財(cái)政部長(zhǎng)肖捷的看法，即征收房地產(chǎn)稅是給地方發(fā)糧票。
首先，房地產(chǎn)稅只是現(xiàn)代財(cái)政制度的一部分，不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的，只是解決中小城市未來(lái)沒(méi)有財(cái)政收入補(bǔ)充現(xiàn)代財(cái)政的制度；其次，未來(lái)房地產(chǎn)稅有三步曲，先是立法先行，再是分級(jí)授權(quán)。權(quán)利放在省級(jí)政府，給每個(gè)城市制定的政策是不一樣的，這就是地方糧票。最后是分步實(shí)施，不會(huì)全國(guó)一刀切。
那么，征收房地產(chǎn)稅是否會(huì)將房?jī)r(jià)降下來(lái)？歐陽(yáng)先生對(duì)此表示懷疑。他認(rèn)為，所有東西征收稅，價(jià)格都會(huì)上漲，這是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。橫向比較來(lái)看，美國(guó)征房地產(chǎn)稅，香港征房地產(chǎn)稅、英國(guó)征房地產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)都沒(méi)跌。
歸總起來(lái)一句話，征收房地產(chǎn)稅跟抑制房?jī)r(jià)上漲是沒(méi)有關(guān)系的。以下附演講全文：
歐陽(yáng)捷：尊敬的聶會(huì)長(zhǎng)，趙秘書長(zhǎng)，尊敬的各位來(lái)賓，大家上午好。非常感謝主持人將我的微信公眾號(hào)推薦給大家，歐陽(yáng)先生不是當(dāng)老師，而是先于行業(yè)發(fā)出聲音。我們希望站在行業(yè)的角度看問(wèn)題，而不是站在開發(fā)商，站在新城控股的角度上看待行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)。
在過(guò)去有一個(gè)很著名的說(shuō)法，90后不買房。但是，現(xiàn)在要不買不起，要不買不到，很多年輕人還想在一、二線城市打拼，怎么辦?，F(xiàn)在推出了租購(gòu)并舉，“十九大”開啟了租購(gòu)并舉的新時(shí)代，我們的政策正在傾向于我們讓更多的人在城市里面留下來(lái)，只有他們住有所居，才可以安居樂(lè)業(yè)。這個(gè)時(shí)候，我們可以看到大城市到底怎么做的。我們?cè)?016年底的時(shí)候，我們?cè)?jīng)提出，無(wú)地可建，無(wú)房可買，無(wú)房可售，將成為大城市的新常態(tài)，現(xiàn)在已經(jīng)兌現(xiàn)了，什么原因?qū)е碌?？一、二線城市的土地供應(yīng)是趨勢(shì)性下降，這些大城市為什么土地供應(yīng)趨勢(shì)下降，背后有兩個(gè)大的邏輯，核心區(qū)無(wú)地可供，是否可以去外面拓展。對(duì)不起大城市外圍去攤大餅的模式已經(jīng)被拋棄了，國(guó)務(wù)院明確要求大城市要控制城市邊界，未來(lái)不可能再去擴(kuò)張了?，F(xiàn)在有關(guān)的新城新區(qū)開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)是供一塊少一塊，大城市的政府都是惜土如今。我們推出租賃購(gòu)房，我們表面上是房子無(wú)地可售了，無(wú)房可售了，房?jī)r(jià)過(guò)高，這是表面的原因，我們提出了租賃購(gòu)房，沒(méi)有買賣就沒(méi)有傷害，我們希望實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。真正的訴求不在這里，我們希望城市搶奪了更多的人才，城市才能夠在更高的層次實(shí)現(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)。我們的搶人才大戰(zhàn)已經(jīng)簡(jiǎn)化了，現(xiàn)在搶人大戰(zhàn)，各個(gè)城市將常住人口規(guī)模不斷的提升。很多城市的增量非常大，我們最典型的可以看到，離我們很近的地方深圳。未來(lái)的城市人口增量是300萬(wàn)，深圳還有地可供嗎，沒(méi)有。搶這么多人干什么，更有意思的是合肥將人才的門檻降低到中專中職，每年大學(xué)畢業(yè)生本科是700萬(wàn)以上，中專中職每年畢業(yè)是600萬(wàn)，加起來(lái)是1300萬(wàn)到1400萬(wàn)，相當(dāng)于新生的人口，換句話所有的年輕人都被合肥搶奪了。我們搶了這么多人進(jìn)來(lái)，沒(méi)有房子怎么辦。這些城市還要去搶人，究竟基于怎樣的邏輯，這個(gè)邏輯本身有兩條。
第一，希望搶奪更多的人才，實(shí)現(xiàn)這個(gè)城市未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力?？梢晕嗟母叨水a(chǎn)業(yè)，用高端的人才支持高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，人才大多是年輕人，有更強(qiáng)大的消費(fèi)力，支撐城市的發(fā)展。在這種情況下，我們這些城市就希望保持生機(jī)和活力，這種情況下，有了高端產(chǎn)業(yè)和高端的人口，我們才能在國(guó)際上進(jìn)行城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。我們才能打造具有國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)力的大城市。以上海為例，到2025年按照戶籍人口的老齡化率將達(dá)到36%，1/3是老齡人口，這個(gè)城市還有國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)力，還可以跟紐約、東京、倫敦大都市競(jìng)爭(zhēng)嗎，怎么辦，唯一的出路就是吸引外地年輕人，我們的常住人口的老齡化率就可以下降到22.8%，老齡化率就迅速的下降了，這就是我們要吸引人口。上海這樣的城市怎么做的，不吸引外地人，我將外地人擋在門外，上海未來(lái)的城市人口控制是不增長(zhǎng)的，而是遞減的，北京同樣是如此的。人口不進(jìn)來(lái)，老齡化率越來(lái)越高，這個(gè)時(shí)候怎么辦，政府沒(méi)有去想背后怎么應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題。當(dāng)然年輕人進(jìn)來(lái)之后，年輕人沒(méi)有房子，我們還要住，所以我們就只能推出租賃住宅，當(dāng)你買不到房子的時(shí)候，我們可以發(fā)現(xiàn)這些年輕人進(jìn)來(lái)，在城市打拼幾十年后，沒(méi)有房子可以留下來(lái)，沒(méi)有根在這里，因此必須要回到老家。大城市里面的租賃住房，實(shí)現(xiàn)了酒店、賓館一樣的高效流動(dòng)，我們的資源得到了充分的利用。
我們以上海為例，可以簡(jiǎn)單的看上海這個(gè)城市，租賃存量是655萬(wàn)套，在這個(gè)情況下，我們可以看到，未來(lái)十三五規(guī)劃，五年時(shí)間上海推出了可售住宅只有45萬(wàn)套，過(guò)去幾年達(dá)到了60萬(wàn)套—70萬(wàn)套。上海未來(lái)推出租賃住宅是70萬(wàn)套，意味著租和購(gòu)兩者的比例發(fā)生了嚴(yán)重的偏差。未來(lái)的可售住宅將變成投資級(jí)別的奢侈品，未來(lái)的租賃住宅將變成普通居民的公用品，可以高效的流動(dòng)。如果再看未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模，到底有多大，以上海的市場(chǎng)情況來(lái)看，未來(lái)哪怕私人出售的租賃住宅，比率提高到10%，據(jù)說(shuō)深圳是5%，大概是65萬(wàn)套，如果將租賃住宅企業(yè)、事業(yè)單位、城中村、農(nóng)村集體單位的所有住房全部算進(jìn)去，上海可以達(dá)到20%，也就是130萬(wàn)套，這是未來(lái)有可能的。當(dāng)然套型的面積比較小，可能不到100平方米，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)的規(guī)模，上海也只有20%。未來(lái)人口規(guī)?？刂谱×?，又不能增加新的住房，租賃市場(chǎng)規(guī)模就很難繼續(xù)擴(kuò)大。前段時(shí)間，聶會(huì)長(zhǎng)和趙會(huì)長(zhǎng)到新城控股組織全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)單位交流會(huì)，內(nèi)部會(huì)議上聶會(huì)長(zhǎng)講了一個(gè)觀點(diǎn)，我們認(rèn)為非常的有啟發(fā)。租賃住宅未來(lái)租購(gòu)并舉是什么意思，租購(gòu)并舉就是兩個(gè)手舉起來(lái)是差不多的，就是五五開。上海為例，一半是自己住的，一半是租賃住房，至少達(dá)不到5：5,4：6是否可以，3：7可以嗎，2：8不是租售并舉。英國(guó)接近40%，美國(guó)35%，中國(guó)目前來(lái)講只有21%。我們覺(jué)得未來(lái)一線城市的租賃市場(chǎng)占比會(huì)達(dá)到50%以上，二線城市會(huì)達(dá)到30%以上，未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模到底有多大，現(xiàn)有的住房是300億平方米，上一屆政府的工作報(bào)告講到，全國(guó)的存量住房大概是250億平方米，這幾年新建的商品房，算起來(lái)是50億平方米，算起來(lái)就是300億平方米，一、二線城市占比是30%，租賃市場(chǎng)占比提升到30%，這個(gè)時(shí)候整個(gè)市場(chǎng)有多少面積大概是26億平方米，其中機(jī)構(gòu)占到50%，私人住房占到50%，這樣的話，我們可以算算，機(jī)構(gòu)參與，包括城中村和農(nóng)村集體建設(shè)用地，大概可以占到13億平方米，規(guī)模有多大，看起來(lái)確實(shí)是很大。如果按照租賃住房的效益來(lái)看，比如說(shuō)裝修成本也就是1萬(wàn)億，改造成本是6萬(wàn)億，租金成本是不高的。萬(wàn)億市場(chǎng)的規(guī)模不是年規(guī)模，而是存量的規(guī)模，每年的規(guī)模是很小的一塊，而且也不全部是房企的，還有農(nóng)村和集體經(jīng)濟(jì)，因此租賃市場(chǎng)，很難產(chǎn)生真正的投資。租賃市場(chǎng)是否會(huì)成為風(fēng)口，過(guò)去講租賃市場(chǎng)的春光可能會(huì)再現(xiàn)。現(xiàn)在看到很多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)涌入租賃市場(chǎng)，是否已經(jīng)出現(xiàn)了未來(lái)的春天。我們可以看到租賃市場(chǎng)看不到盈利模式。
過(guò)去曾經(jīng)參加過(guò)一次論壇，我作為主持人，問(wèn)過(guò)一位排名全國(guó)前十房企的嘉賓，我們看不到盈利的模式，你們走得我們更早，是否可以告訴我未來(lái)5—10年、或者是20—30年是否有盈利的結(jié)果，他講了將近10分鐘，沒(méi)有回答問(wèn)題。我們算不過(guò)來(lái)帳，什么原因？我們看投資匯報(bào)率，有兩種方法。現(xiàn)金收益率/當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)格，我們可以看到，用現(xiàn)期和當(dāng)期的算法，回報(bào)率是9%。另外一種算法，現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)回報(bào)率/當(dāng)年的投資者。10年前投資，現(xiàn)在算回報(bào)率就比較高。以上海的小區(qū)為例子，第一個(gè)算法，資產(chǎn)價(jià)格在上海這兩年房?jī)r(jià)是被按住的，資產(chǎn)回報(bào)率，房?jī)r(jià)不動(dòng)了，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，資產(chǎn)回報(bào)率會(huì)更低。經(jīng)營(yíng)收益率只有1%左右，這與社會(huì)上普遍的算法是差不多的，跟王剛秘書長(zhǎng)講的1%到2%是差不多的，大城市企業(yè)如果做的話，資金沉淀很多的話，租金上漲很慢，不利于企業(yè)的高周轉(zhuǎn)，企業(yè)很難將精力投入租賃市場(chǎng)，企業(yè)不可能將未來(lái)的增長(zhǎng)寄托于現(xiàn)在的算帳。未來(lái)是怎樣的，如果未來(lái)5年租金翻一番的話，投資回報(bào)率按照這樣的算法依然是3%到4%，無(wú)法覆蓋租金成本。未來(lái)租金肯定會(huì)上漲，我們的帳依然算不過(guò)來(lái)。如果這樣的話，小業(yè)主為什么要投資，怎么可以算得過(guò)來(lái)帳。小業(yè)主現(xiàn)期投資額度/當(dāng)年的收益率，這樣的話，達(dá)到4%左右，如果加上過(guò)去多年資產(chǎn)的升值，收益率就足夠了，這就是我們目前的算法。使得小業(yè)主，覺(jué)得投資是有價(jià)值的。最近三、四線房?jī)r(jià)上漲的很快，什么原因?qū)е碌模蠹矣X(jué)得未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期是不可消除的，因此資產(chǎn)保值是未來(lái)對(duì)抗通貨膨脹的方式，因此大家還在買房。最近到紹興，出租車告訴我有六套房子，問(wèn)我賣還是不賣，賣一套還是賣兩套，大家覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，還會(huì)超過(guò)通貨膨脹的速度，未來(lái)還是持有資產(chǎn)。在這種情況下，我們持有這么多的資產(chǎn)，又想獲得好的經(jīng)營(yíng)收益率，必然推動(dòng)資金上漲，現(xiàn)在已經(jīng)成為趨勢(shì)。政府又想推出租賃平臺(tái)，輿情太過(guò)嚴(yán)厲，通過(guò)租賃平臺(tái)，管制企業(yè)的租賃價(jià)格控制或者是平抑散戶出租的價(jià)格和租金。未來(lái)的租金管制平臺(tái)，政府非常熱衷打造這個(gè)事情。房租的上漲驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于何方，未來(lái)的租金上漲在一二線城市達(dá)到30%到50%，美國(guó)人用一半的收入交房租，中國(guó)未來(lái)在一、二線城市是否有可能，我們認(rèn)為很有可能。同時(shí)，王剛秘書長(zhǎng)講到，很多年輕人希望租更好條件的房子，這個(gè)時(shí)候，我們希望消費(fèi)升級(jí)，我們的收入增加了，我們希望租的房子更加的便利，而且我們希望房子能夠租下來(lái)后無(wú)憂，不要三天兩頭被房東趕，我們?cè)敢庵Ц陡叩淖饨?，因此租金的收益必然?huì)上漲的。租金上漲，政府肯定是吃不消，政府不能看租金上漲，老百姓的輿情太高，未來(lái)的租金條例會(huì)出臺(tái)，限租賃會(huì)出臺(tái)的。我們用行政化的手段調(diào)整租金未來(lái)是大概率的事情。穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金的話已經(jīng)出來(lái)了，未來(lái)指望租金翻一番，保證租金回報(bào)率大幅度的提升，這個(gè)想法未來(lái)是不切實(shí)際了。我們可以看到北京租房的人均價(jià)格，已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的勢(shì)頭，反應(yīng)了這一點(diǎn)。
也有很多企業(yè)說(shuō)，我不去持有資產(chǎn)，我做二房東，將別人的房子收回來(lái)然后轉(zhuǎn)租，對(duì)不起。如果自己持有房子，我們稱之為重資產(chǎn)模式，稱之為地主。如果收別人的子，你是雇工，只能分享租金收益的一部分，我們?cè)敢庾龅刂鬟€是做雇工，毫無(wú)疑問(wèn)。做雇工的二房東，無(wú)法賺大錢的，因?yàn)楦飿I(yè)升值是沒(méi)有關(guān)系的。為什么這么多的房企進(jìn)來(lái)租賃市場(chǎng)，有三大原因。以前拿了很多的房子，無(wú)法處理，因此改為租賃公寓，通過(guò)王剛秘書長(zhǎng)還可以做REITs，從市場(chǎng)上圈筆錢進(jìn)來(lái)，解決流動(dòng)性不足的問(wèn)題。政府說(shuō)要拿地，就要做商辦，還要自持，只能租賃市場(chǎng)。第三是站位，未來(lái)租賃市場(chǎng)，如果現(xiàn)在不去站位，未來(lái)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了，大家先去搶一個(gè)位，如果不參與租賃市場(chǎng)，未來(lái)就不可能在城市中拿地，因此未來(lái)要去站位。租賃市場(chǎng)還會(huì)成為風(fēng)口嗎，聽(tīng)了剛才的分享，總結(jié)出幾個(gè)觀點(diǎn)。未來(lái)指望租金上漲，未來(lái)指望物業(yè)升值，未來(lái)是希望企業(yè)能夠做多元化的發(fā)展，住宅市場(chǎng)遭遇天花板的時(shí)候，我們找到多種經(jīng)營(yíng)的收益。第四，我們不僅僅靠租金，還要靠廣告、停車位和其他的多金收入提高整體綜合性的收入。即便是這樣，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們其實(shí)是不可能將租賃住宅得到很好的盈利模式的。至少現(xiàn)在想要追上住房市場(chǎng)10%以上的凈收益是很難的。出路何在，我們非市場(chǎng)化的邏輯已經(jīng)扭曲了市場(chǎng)，如果要解決這個(gè)問(wèn)題，必須要去解決政府讓利的問(wèn)題?，F(xiàn)在可以看看，為什么投資回報(bào)率回不來(lái)，因?yàn)槭找娌豢赡艽蠓鹊奶嵘?，而我們的成本大幅度的提升。成本中包括地價(jià)、稅費(fèi)、建安成本，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本等等。如果地價(jià)不大幅度的下降，稅費(fèi)就不會(huì)大幅度的下降。上海將地價(jià)大幅度的下降，以一半或者是更低的價(jià)格出讓了土地，全部給了國(guó)有企業(yè)，因?yàn)閲?guó)有企業(yè)資產(chǎn)不可能流失。地價(jià)下降后，投資回報(bào)率才可以覆蓋投資成本，上海所有出讓的租賃用地都是國(guó)有企業(yè)的后花園，民營(yíng)企業(yè)不可能享受這樣的政策。國(guó)有企業(yè)拿到了這些地，很占便宜嗎，國(guó)有企業(yè)的模式不可持續(xù)，大量的現(xiàn)金流投入市場(chǎng)后，發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有現(xiàn)金流了，未來(lái)不可能持續(xù)的發(fā)展，國(guó)有企業(yè)越做越小。政府也是不可持續(xù)的，政府將地出讓后，收的資金還不能覆蓋拆遷成本和安置成本。政府的土地收益也不能覆蓋成本，政府的模式也不可能持續(xù)。上海市政府目前的做法，我們相信未來(lái)必然會(huì)調(diào)整。我們?cè)趽Q一種思路想，政府的錢和國(guó)有企業(yè)的錢，左右倒對(duì)嗎，老子的錢放在兒子的兜里，錢是不一樣的。大家覺(jué)得國(guó)有土地出讓的模式，不可持續(xù)，我們?cè)趺崔k？現(xiàn)在政府提出來(lái)，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，就可以將投資和地價(jià)降下來(lái)，這是一廂情愿的。前一任國(guó)土資源部姜大明說(shuō)了，農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市用地要實(shí)現(xiàn)同價(jià)同權(quán)，怎么可以指望農(nóng)村集體組織將我們的地價(jià)降下來(lái)，損失農(nóng)村集體建設(shè)用地，不可能將農(nóng)村集體建設(shè)用地的地價(jià)降下來(lái)，投資回報(bào)率漲不上去。工業(yè)用地也是這樣的，城市的企事業(yè)單位，將自己的地拿出來(lái)，改造租賃住房，這種模式也不可能將地價(jià)降下來(lái)，也不可能將租金下降，不能違背市場(chǎng)基本的邏輯，否則無(wú)法獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。農(nóng)村降地價(jià)和降租金的可能性，幾乎都是不存在的。
有人說(shuō)，征收房地產(chǎn)稅可以降房?jī)r(jià)和降地價(jià)，也可以將租金降下來(lái)嗎，過(guò)去寫了一篇文章，房地產(chǎn)稅只是給地方政府發(fā)糧票。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅有兩個(gè)核心的觀點(diǎn)，第一，房地產(chǎn)稅針對(duì)所有的城市征收的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，有的城市人均住房面積達(dá)到了60平方米，有的城市人均住房面積達(dá)到了50平方米，例如蘇北地區(qū)縣城人均住房是60平方米，蘇南是50平方米，深圳人均是38平方米，按照面積征收還是按照價(jià)格豁免，什么時(shí)候征收，大城市先征收，還是小城市先征收，未來(lái)中小城市人口凈留出，土地的模式，慢慢就會(huì)被遺棄了，當(dāng)我們收不到土地出讓進(jìn)的時(shí)候，無(wú)法維持土地財(cái)政，就要開辟房地產(chǎn)稅，中小城市想早開征，征收高的地稅，彌補(bǔ)房地產(chǎn)稅。大城市不愿意過(guò)早的開征，即便開征了，也不愿意用更高的稅率影響土地市場(chǎng)和出讓金，未來(lái)各個(gè)城市的房地產(chǎn)稅一定是各個(gè)城市不一樣的。肖部長(zhǎng)講了兩句話非常的重要，第一句話房地產(chǎn)稅只是現(xiàn)代財(cái)政制度的一部分，不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的，只是解決中小城市未來(lái)沒(méi)有財(cái)政收入補(bǔ)充現(xiàn)代財(cái)政的制度。第二句話，未來(lái)房地產(chǎn)稅有三步曲，1、立法先行，2、分級(jí)授權(quán)。權(quán)利放在省級(jí)政府，給每個(gè)城市制定的政策是不一樣的，這就是地方糧票。3、分步實(shí)施，不會(huì)全國(guó)一刀切，分步實(shí)施。征收房地產(chǎn)稅是否會(huì)將房?jī)r(jià)降下來(lái)，不會(huì)的，所有的東西征收稅，所有的價(jià)格都會(huì)上漲，這是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯。美國(guó)征收了房地產(chǎn)稅，香港征收房地產(chǎn)稅、英國(guó)征收房地產(chǎn)稅房?jī)r(jià)跌了嗎，因此征收房地產(chǎn)稅跟抑制房?jī)r(jià)上漲是沒(méi)有關(guān)系的，我們都算不過(guò)來(lái)帳，都不看好。王剛秘書長(zhǎng)，為什么看好類REITs，我們要請(qǐng)教一下秘書長(zhǎng)，秘書長(zhǎng)想將REITs市場(chǎng)做大，這個(gè)心情我們是理解的。但是大家算不過(guò)來(lái)帳，我們?cè)趺催^(guò)來(lái)做，現(xiàn)在看到，或者是我們所看到和理解的所有類REITs都不是真正的REITs，都是有保底收入的，換句話說(shuō)就是債的，沒(méi)有達(dá)到王剛秘書長(zhǎng)所講的，未來(lái)是長(zhǎng)期的，現(xiàn)在是短期的，有固定收益的。如果沒(méi)有真正的投資回報(bào)率，就無(wú)法賺錢，如果不賺錢，就不會(huì)有真正的資本進(jìn)來(lái)。
銀行為什么會(huì)進(jìn)來(lái)，道理很簡(jiǎn)單，就是吃利差，所以建設(shè)銀行進(jìn)來(lái)很正常的。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)來(lái)，跟租金沒(méi)有關(guān)系，就是要獲取大數(shù)據(jù)，有了吃的數(shù)據(jù)，穿的數(shù)據(jù)，用的數(shù)據(jù)，如果剛住的數(shù)據(jù)，你的24小時(shí)都在他的數(shù)據(jù)監(jiān)控之下，因此要住的數(shù)據(jù)，這是真正的金礦，這是核心點(diǎn)。我們所有機(jī)構(gòu)，我們可以看到所有的企業(yè)，包括政府是各有所圖，只有一方格沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)的，就是租房者，這是很悲哀的事情，如果政府真的想讓租賃市場(chǎng)真正做大，怎么辦，讓政府讓利，將租賃用房的地價(jià)降下來(lái)，降稅收，吸引民營(yíng)企業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，將市場(chǎng)真正的做大，才可以真正的實(shí)現(xiàn)租售并舉，房住不炒，大家安居樂(lè)業(yè)，如果不這樣的話，未來(lái)的租賃市場(chǎng)是堪憂的的。租售并舉是國(guó)策了，用各種各樣的優(yōu)惠政策吸引民營(yíng)加入租售市場(chǎng)，這是政府應(yīng)該真正做的事情，只有這樣降低地價(jià)，讓利民營(yíng)，降低稅收讓利機(jī)構(gòu)，穩(wěn)租金讓利與租房者。政府不應(yīng)該再利字當(dāng)頭，作為民營(yíng)企業(yè)新城控股是否會(huì)做租賃市場(chǎng)，目前成立了長(zhǎng)租公寓管理中心，我們也在試水，不會(huì)將主要的力量投入這方面。我非常欣賞華為的話——不在非戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)消耗戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力量，新城控股未來(lái)不會(huì)在長(zhǎng)租公寓和租賃住宅上消耗我們的戰(zhàn)略力量。對(duì)于未來(lái)的租賃市場(chǎng)我們的看法，雖然風(fēng)口已經(jīng)看到了，目前來(lái)講是風(fēng)險(xiǎn)，因此必須要多看和慎重。只有這樣，判明大勢(shì)，才可以真正取得未來(lái)可能的發(fā)展，而且在未來(lái)發(fā)展的道路上，才可以走得更快更好更遠(yuǎn)，謝謝大家。
