一手房價格倒掛引瘋搶 開發(fā)商發(fā)債過猛面臨償付危機
兩個多月前，一名98歲老奶奶帶著140萬積蓄在杭州大江東旭輝寶龍東湖城買了一套89平米的房屋，全款，自住。一時間，“98歲老太太杭州全款買房，你憑什么不努力？”的勵志格言在全國蔓延。
不過，大部分人并沒有這位老太太那樣幸運，當時旭輝寶龍東湖城推出了177套房，卻有3000人參與搖號，中簽率只有6%。而造成這種現(xiàn)象的原因就是一二手房“倒掛”。
這是上半年熱門二線城市房地產(chǎn)市場的一個縮影，《華夏時報》記者走訪了杭州、武漢、成都、南京等地，由于政府對新房限價，同一區(qū)域二手房價格高于一手房的現(xiàn)象普遍存在，出于“買到就賺”的心理，一批房源往往能吸引高于其幾倍的人登記。
而另一方面，政策的調(diào)控還在持續(xù)加碼，上半年近二十個城市陸續(xù)加碼樓市調(diào)控政策，限購、限售范圍不斷擴大、力度不斷加強，延伸到三四線城市，如丹東、宜昌、濟陽等城市加入限購限售隊伍。
政策收緊也讓開發(fā)商面臨“錢緊”的難題，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在銀行在給開發(fā)商放貸的時候十分謹慎，這讓許多房企的現(xiàn)金流面臨困難。另外，2015年-2016年房地產(chǎn)融資環(huán)境寬松時企業(yè)大量發(fā)行債券，并于2018年-2021年集中到期，不少企業(yè)面臨集中償付的風險。
熱門二線城市中簽率低
6月14日，南京河西新城區(qū)域三個項目開盤，共1475套房源，報名人數(shù)高達21138人，約14個人搶一套房。其中佳兆業(yè)城市廣場共485套房源，吸引了12591人登記，約27個人搶一套房。另外兩個項目中簽率也都沒有超過15%。
這種情況在杭州、武漢也同樣存在，6月11日，杭州市國立公證處官網(wǎng)上公布了旭輝寶龍東湖城于6月3日取得預售許可的80套房源搖號結果，3990人報名，卻有3910人陪跑，中簽率只有2%，而就在一個月前，那位98歲老奶奶全款在這里買了一套89平米的戶型，輿論嘩然。
5月上旬，《華夏時報》記者在武漢走訪了各個區(qū)域代表性樓盤，中簽率普遍在三成左右，漢陽四新等熱門地區(qū)則更低。
市場火爆的情況下，購房前先驗資已經(jīng)成為常態(tài)。6月14日南京河西開盤的三個項目都要求按照最低單套房源總價的八成額度來驗資，提供本人名下由南京范圍內(nèi)銀行出具的“存款證明”照片，自報名之日凍結5天。佳兆業(yè)城市廣場需驗資240萬，海珀濱江需要340萬，升龍?zhí)一▓@著450萬。其中海珀濱江在官方微信公眾號上強調(diào)，開盤當天持號人應在兩分鐘內(nèi)選定房源，并當場簽訂房屋的《商品房認購協(xié)議》，付清八成房款。如果兩分鐘內(nèi)沒有選完房，就會喪失選房機會。
在杭州蕭山區(qū)，中旅名門府的驗資條件也較為苛刻，購房意向者要在指定的銀行網(wǎng)點開設個人賬戶，存入相應現(xiàn)金存款，剛需存款90萬，改善型客戶最多需存款300萬，并提供前述指定銀行的存款證明書或驗資確認書。存款不得用于其他消費，若于公示結束日前存款余額低于要求驗資的存款金額，將取消搖號及選房資格。
杭州某樓盤為了篩選出精準客戶甚至在售樓處門口設置了關卡，只有帶齊了資料才可進入。工商銀行在該項目售樓處旁邊做起了開戶和繳存業(yè)務。
一二手房倒掛
整個上半年，熱點二線城市新房成了“香餑餑”，而造成這種“一房難求”局面是因為一二手房價倒掛。
6月14日南京佳兆業(yè)城市廣場開盤均價3.5萬元／平米，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，其前期已交的房子，在二手房市場均價賣到5萬元／平米。也就是說，如果買到最小的87平米戶型，可賺到130.5萬元，如果選到最大的141平米戶型，可賺211.5萬元。
位于蕭山的望海潮在6月下旬推出的156套房源均價約3.2萬元／平米，包含精裝修，而他旁邊不到一百米的華瑞晴廬，毛坯房已經(jīng)賣到了3.5萬元／平米，精裝更是超過4萬元／平米，這還是2013年交房的小區(qū)。
按照市場價和備案價8000元／平米的落差，買到望海潮89平米戶型立刻就可以賺71.2萬，如果選到128平米戶型可賺102.4萬。
在武漢一二手房倒掛最為嚴重的漢口永清地塊一二手房價格相差1.5萬元／平米。去年在武漢硚口區(qū)購買了二手房的李先生告訴記者，買二手房并非他最初的意愿，但由于新房很難搖到號，只能買二手房。
多地實行購房搖號政策
在業(yè)內(nèi)人士看來，一手房是調(diào)控價格，二手房才是市場價格。
在杭州、武漢、南京、成都、西安等地，政府會對區(qū)域內(nèi)一手房源的價格進行限制，如果開發(fā)商報價過高，將很難取得預售證。而一二手房“差價”形成了“僧多粥少”的局面，一個項目往往吸引幾倍于房源數(shù)量的客戶前往登記。去年武漢、杭州、南京等城市屢現(xiàn)“炒賣房號”、收“茶水費”等現(xiàn)象，對此，今年上半年多個城市推出了搖號選房的政策。
3月30日，西安市出臺了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，明確規(guī)定，意向購房人數(shù)多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監(jiān)督，嚴禁內(nèi)部預留房源或設置全款優(yōu)先選房等限制性條件。3月31日，成都市也在原有政策基礎上進行了加碼，新增了剛需家庭優(yōu)先搖號排序選購商品住房的內(nèi)容。
4月4日，杭州市出臺了《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，規(guī)定杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領預售許可商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應采取委托公證機構搖號方式開展銷售工作。4月4日后取得預售證的商品住房項目中，意向客戶登記數(shù)超過推出房源數(shù)的，應當公證搖號售房；意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號售房。
5月24日，南京市發(fā)布了《關于做好公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作的通知》，對公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作提出要求，與此同時，南京市公證協(xié)會同時制定了《商品住房搖號現(xiàn)場監(jiān)督公證業(yè)務操作指引》的附件。
武漢雖然沒有強制要求公證搖號，但倡導采取公證搖號方式公開銷售，并且需要將40%的房源用作剛需客戶優(yōu)先選房。
制定裝修價格規(guī)避限價
在政府限價的情況下，買房簽訂“雙合同”已成為約定俗成的習慣。
所謂“雙合同”即在購房合同之外還要再簽訂一個裝修合同，《華夏時報》記者在武漢、杭州、南京均遇到類似情形。
武漢大部分項目均需要簽訂“雙合同”，其中裝修價格2000元-5000元／平米不等，以位于黃陂區(qū)的北辰蔚藍城市為例，該項目5月21日開盤價格為1.08萬元／平米，其中包括毛坯價為8800元／平米和裝修價2000元／平米。
其裝修合同上顯示，乙方自愿委托甲方對該房屋進行裝修，雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》約定的房屋價款僅為該房屋毛坯房價款，該房屋裝修價款由乙方另行向甲方支付。然而，交房條件還是以《武漢市商品房買賣合同》為準，即甲方取得該房屋所在樓宇的工程驗收備案證明即表明該房屋及其裝修工程達到了交付條件。如乙方驗收時對裝修工程提出異議，甲方可以整改，但不影響該房屋及裝修工程的交付。
也就是說，即便開發(fā)商未能按照裝修合同的事項進行，只要房屋達到政府規(guī)定的毛坯房交付條件，購房者也沒有理由不驗收。
因中簽率只有2.4%曾被輿論推上風口浪尖的杭州華夏四季彼時開盤銷售均價為2.5萬元／平米，其中包含了2萬元／平米的毛坯價格和5000元／平米的裝修價格。記者在其營銷中心看到，裝修標準僅包含墻面、地板、門窗等一些硬裝，床柜、家電等是沒有的，經(jīng)粗略計算，價值最多2000元／平米。
調(diào)控持續(xù)收緊
部分城市市場過熱的同時，政策的“嚴打”也毫不手軟。
2018年上半年，各地樓市調(diào)控迎來小高潮，并且從一二線城市向三四線城市蔓延。
在中央層面，5月19日，針對部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭，投機炒作有所抬頭等情況，住建部印發(fā)通知，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并表示要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認真落實穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風險，調(diào)結構、穩(wěn)預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
6月28日，針對房地產(chǎn)市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，住建部聯(lián)合七部委印發(fā)了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
在地方層面，上半年有超過70個城市先后發(fā)布地產(chǎn)調(diào)控新政，值得一提的是，宜昌、丹東、徐州等三四線城市也加入了調(diào)控隊伍。
從2017年底開始，宜昌房價經(jīng)歷了連續(xù)6個月的上漲，為遏制快速上漲的房價，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，6月3日宜昌緊急發(fā)布限售令，規(guī)定自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。
整體來看，上半年三四線城市成交量全面上升。今年年初至5月15日，三四線城市累計成交面積同比上升13%。而根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，三四線城市均價“破萬”已經(jīng)持續(xù)了10個月。
債務危機
政策繼續(xù)收緊，開發(fā)商也出現(xiàn)資金緊張的問題。
2015年下半年以來，基于公司債發(fā)行門檻低、融資成本低等優(yōu)勢，公司債發(fā)行規(guī)模猛增。
根據(jù)海通證券的統(tǒng)計，通過分析2015年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結構，約44%的地產(chǎn)公司債采用了3+2年期限結構，4%的采用3+3年模式，2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券公司采用了2+1年和2+2年的期限結構，這些結構的公司債都將在2018年進入回售期。
這意味著，2015年-2016年發(fā)行出來的地產(chǎn)債，使得2018年和2019年成為地產(chǎn)公司債進入回售期的集中階段。其中，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需償付規(guī)模為1613億元，2019年-2021年逐年增加，需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
某投資機構財務總監(jiān)告訴記者，目前來看，房企大部分債務都需要新的融資來償還，而并不寬松的融資環(huán)境可能會造成較大的償債壓力。
2018年以來，房企融資進一步收緊，6月中上旬，10家房地產(chǎn)企業(yè)中止了公司債的發(fā)行，累積金額接近500億元。
銀行貸款方面，對于開發(fā)商的授信政策基本是建立白名單制度，大型銀行已很少向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。
在國內(nèi)融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。而上半年海外融資也受到一定限制，5月17日，國家發(fā)改委和財政部發(fā)布了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，據(jù)國家發(fā)改委相關負責人表示，近兩年注意到部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。但是，這些企業(yè)評級情況參差不齊，有的經(jīng)營收入和利潤不高，自身實力有限，申請備案登記的外債規(guī)模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數(shù)十億美元，申請發(fā)債規(guī)模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動風險能力較弱。
緊張的融資環(huán)境，使得房企債務違約的險情頻頻出現(xiàn)。最受關注的便是中弘股份，根據(jù)其7月19日公告，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額約44億元，全部為各類借款。中弘股份目前正在與相關債權人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。
除此之外，魯商置業(yè)因資金問題而被交易所問詢，天房發(fā)展在天房2號債務到期的最后一天終于有驚無險地償付。
