樓市“降價潮”來了！ 這次真的不一樣
在我們國家，做開發(fā)商的膽子一般都很大。
沒錢的要敢借錢，負債率百分之七八十都是小case；沒地的要敢圈地，哪怕?lián)尩降牡赝?，樓面價都超出了周邊樓盤的精裝價。
但膽子再大的開發(fā)商，對于降價都是有點手軟的——除非根本不在乎售樓處被砸。
要說這種房子漲價了開發(fā)商和購房者就皆大歡喜；房子降價了購房者就要“維權(quán)”、砸售樓處的奇景，不知道全世界是不是只有我們天朝才有，而且還常演常新，隔兩三年總能看到一波。
有點說遠了。
說回最近的新聞吧。據(jù)說山東濟南某樓盤，新房價格由前期的精裝22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米，又有業(yè)主出來維權(quán)了。
因為這中間降低的差價，早就超過了精裝的成本。一套140平左右的房子，房價等于下降了21萬。
01
這是某地某樓盤的個案特例嗎？不是。
雖然國家統(tǒng)計局的8月相關(guān)數(shù)據(jù)還沒出來，但在某自媒體發(fā)布的“全國32城市近一年房價走勢及月環(huán)比查詢表”上，卻能對近期全國多城市的房價走勢情況有個初步印象。
從圖中可見，全國32個城市中，價格下跌的城市有16個，已經(jīng)占到了一半！
在這些城市中，既有北京，廣州這兩個全國矚目的超一級城市；也有杭州、西安這種時不時就要上個頭條的網(wǎng)紅城市；還包括石家莊，天津，惠州，南京，大連，武漢，福州，廈門，哈爾濱，珠海，昆明，寧波。
雖然來自于自媒體的統(tǒng)計未必能帶給人們?nèi)缤瑖医y(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)這樣的權(quán)威感，但大體的市場印象還是能得出結(jié)論的。
02
那么問題來了，這么多城市都出現(xiàn)了房價下跌現(xiàn)象，是說明市場底部要來了嗎？
有業(yè)內(nèi)人士認為，單純的房價下跌還不足以說明問題。但如果新房價格下跌，帶動二手房價格跟著下跌，俗稱的一手殺二手，那倒是市場下行明顯的一個信號。
為什么這么說？
因為通常情況下，新房和二手房的客戶是不重合的，同樣的地段和品質(zhì)下，新房價格必然比二手房價格高。
但現(xiàn)在有兩個“意外”出現(xiàn)：一是，政府嚴(yán)格的限價令，讓新房價格有了天花板，各地一二手房價格倒掛成了屢見不鮮；二是，在供給不增的情況下，面對蜂擁而來的買房人，搖號成了無奈的法寶。
背離了真實市場的需求，新房和二手房不但出現(xiàn)了詭異的價格倒掛，而且客戶也出現(xiàn)了詭異的重合。
有多少人是在新房屢搖不中的前提下，才被動進入到了二手房市場？
這種情況的樓市熱度還在，并不會出現(xiàn)所謂的一手二手相愛相殺的情況。
但是，假如新房限購的限制開始明緊暗松，搶房潮盛況不在，新房開始各種打折優(yōu)惠送面積……換句話說，新房在反應(yīng)真實市場需求的情況下，出現(xiàn)價格下跌，那么對二手房市場就必然造成實實在在的暴擊傷害。
所以，有心者不妨觀察一下，當(dāng)這種一手殺二手的情況出現(xiàn)時，可見市場確實到了下行明顯的階段了。
03
昨天（27日）早上，央行公布了“2018年中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款（九期）招投標(biāo)結(jié)果”，中標(biāo)利率比“第八期”和“第七期”上升了10個基點。
有學(xué)者認為，這次“加息”透露了央行有意引導(dǎo)市場利率小幅走高。對于樓市來說，算是一個利空。當(dāng)然具體效果，還要看后續(xù)各地房貸的真實利率。
而今年下半年的普遍市場行情，業(yè)內(nèi)已經(jīng)有的共識是，房產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)加碼。
不管是史無前例的“堅決遏制房價上漲”，還是接二連三的組合拳：密集約談、共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)……都在改變著市場預(yù)期。
最近一段時間，很多地方集體爆發(fā)土地流拍事件。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國土地流拍率約6%，創(chuàng)下近年來的低迷局面。
這導(dǎo)致目前整個市場情緒已出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)變，相信今天不買明天就漲的人越來越少，相反持幣觀望的人越來越多。
此外，房地產(chǎn)稅在2020年前通過的風(fēng)聲也是一再響起……
凡此種種，都是上述多城房價下跌的大背景。而且短期看，這種情形不會改變。
04
還有人問我，為什么經(jīng)濟形勢不好，我們2016，2017年，我們的房地產(chǎn)行業(yè)依舊很繁榮？那是因為你忘了去庫存的任務(wù)。
具體說，這和棚改貨幣化有關(guān)。
2015年棚改由實物貨幣安置并重的1.0版本升級到貨幣安置優(yōu)先的2.0版本，直接催生了大量的商品房購買人群。
有資料顯示，央行在2014年推出的PSL（抵押補充貸款）創(chuàng)新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。PSL余額從2015年5月的6459億，一路上升至17年2月的2.2萬億，國開行棚改貸款余額也從14年末的6362億，翻番至15年底的1.3萬億。
業(yè)內(nèi)分析認為，近年來，隨著棚改貨幣化進度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。
但是從目前來看，一是棚改貨幣化本輪去庫存任務(wù)現(xiàn)階段已基本完成，二是棚改貨幣化安置收緊已成定局。指望這個助力器為樓市升溫已經(jīng)不太可能。
最后再說回到多城市房價下降的問題?？赡苡腥擞X得，既然房價要跌，那就索性不買了，免得萬一買“貴”了、吃虧了。
但我還是建議，想上車的各位把握機會，因為你不可能知道這個“跌”什么時候會是“底”，而這個“底”又剛好會被你遇到。
我也仍然認為，從長期來看，房價長期上漲的趨勢是不變的。能跑贏通脹的，在現(xiàn)階段，除了房子還真的看不出別的。
