樓市寒意漸起呼喚各方理性
國慶前后樓市一夜入秋，近期寒意漸起，市場(chǎng)觀望明顯加重，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。毋庸置疑，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)又走到了一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，未來“向左走、向右走”，實(shí)際上已經(jīng)面臨著艱難的方向性抉擇，急需各方理性形成房地產(chǎn)市場(chǎng)良性預(yù)期，促進(jìn)樓市平穩(wěn)運(yùn)行。
我國樓市事實(shí)上已經(jīng)面臨著方向性抉擇。樓市高溫消退，既有政策調(diào)控的原因，也是市場(chǎng)需求動(dòng)能快速釋放的結(jié)果，符合市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。從運(yùn)行指標(biāo)看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)能后勁不足，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積等反映市場(chǎng)供給的指標(biāo)出現(xiàn)增速回落，還是商品房銷售面積、商品房銷售額等反映市場(chǎng)需求的指標(biāo)，也出現(xiàn)增速同步回落的情況。從成交價(jià)格看，最能反映市場(chǎng)實(shí)際供求關(guān)系的二手房成交價(jià)格，從北京、上海、深圳等一線城市率先回落并逐步向熱點(diǎn)二線城市擴(kuò)散。
而樓市方向性抉擇，無非涉及四個(gè)辯證統(tǒng)一關(guān)系的穩(wěn)妥處理。第一個(gè)辯證統(tǒng)一的關(guān)系，是地方政府如何處理好防止房?jī)r(jià)過快上漲和防止房?jī)r(jià)急劇下跌的關(guān)系。這既涉及到地方財(cái)政健康和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，也關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)防控和社會(huì)穩(wěn)定，是地方政府在多重目標(biāo)之間，進(jìn)行跨期選擇并實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的過程。政策收緊和放松的市場(chǎng)效果并非線性對(duì)稱，若處理不好，很可能會(huì)產(chǎn)生助漲殺跌的效果，這完全背離了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的初衷。第二個(gè)辯證統(tǒng)一的關(guān)系，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何處理好加庫存和去庫存的關(guān)系，這實(shí)際上也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)趨勢(shì)判斷基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)的跨期選擇問題，而最終是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤(rùn)的最大化目標(biāo)。增加土地購置和加快資金回籠，看似矛盾的決策，在一念間，往往決定了企業(yè)的生死存亡，同時(shí)也對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系施加即時(shí)和持久的影響。第三個(gè)辯證統(tǒng)一的關(guān)系，是家庭如何處理好買房和賣房的關(guān)系。歸根結(jié)底，這是用資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)視角來審視在滿足居住需求前提下，如何實(shí)現(xiàn)最大程度的財(cái)富保值和增殖。有房群體的投資與拋售，剛性住房需求群體果斷入市和徘徊觀望，必然引發(fā)市場(chǎng)短期供求關(guān)系調(diào)整，這往往會(huì)打破市場(chǎng)的焦灼狀態(tài)。第四個(gè)辯證統(tǒng)一的關(guān)系，是金融機(jī)構(gòu)如何處理好融資支持和限制的關(guān)系。這實(shí)際上要求金融機(jī)構(gòu)在符合國家政策導(dǎo)向前提下，最大程度保障住房金融資產(chǎn)的安全和收益。融資放與收的矛盾，實(shí)際上決定著樓市杠桿的安全，也考驗(yàn)著金融體系的穩(wěn)健。由此可見，這四個(gè)辯證而又統(tǒng)一的關(guān)系，都從自身運(yùn)行機(jī)理和行為各方自主選擇，對(duì)樓市方向施加著重要影響。
當(dāng)前最需要樓市各方理性和冷靜。回顧過去不難發(fā)現(xiàn)，往往當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行到關(guān)鍵性的歷史節(jié)點(diǎn)，最需要市場(chǎng)各方的理性與冷靜，并穩(wěn)妥處理好上述四個(gè)辯證統(tǒng)一的關(guān)系。特別是我國還未經(jīng)歷過完整的房地產(chǎn)周期，市場(chǎng)參與者還未接受過房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)教育。而長(zhǎng)期以來根深蒂固的房地產(chǎn)非理性預(yù)期，很容易會(huì)形成固化的行為范式，甚至還會(huì)通過各種渠道對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行施加影響，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)累積。
說到底，我國房地產(chǎn)發(fā)展至今，已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和全社會(huì)福祉的系統(tǒng)性因素，大起大落，都將產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的連鎖反應(yīng)。為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，筆者認(rèn)為，市場(chǎng)各方都要穩(wěn)妥處理好當(dāng)前自身面臨的辯證統(tǒng)一關(guān)系。對(duì)地方政府而言，一是要準(zhǔn)確把握地方房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的脈絡(luò)和趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，是科學(xué)決策的基礎(chǔ)。我國區(qū)域發(fā)展很不平衡，樓市區(qū)域分化嚴(yán)重，地方政府要在準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，才能作出科學(xué)決策。二是要認(rèn)真做好政策評(píng)估和壓力測(cè)試。房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊與放松，不會(huì)產(chǎn)生線性對(duì)稱的效果。但任何收緊與放松，會(huì)即刻影響市場(chǎng)預(yù)期。比如，前期不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)有效抑制了房?jī)r(jià)上漲；但在房?jī)r(jià)停漲或出現(xiàn)回調(diào)跡象時(shí)，要在政策評(píng)估和壓力測(cè)試基礎(chǔ)上，把握好度，適時(shí)對(duì)政策措施進(jìn)行微調(diào)，使得供求關(guān)系基本平衡。如果處理不當(dāng)，那么很有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)再次大起，或房?jī)r(jià)意外大落。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，當(dāng)前房企融資成本高位運(yùn)行，資金鏈承壓，遵從房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律和趨勢(shì)，加快資金回籠，理性拿地，是較為理想的選擇。但要堅(jiān)決抵制惡性競(jìng)爭(zhēng)，避免非理性購地。對(duì)市場(chǎng)終端需求而言，買與賣，實(shí)際上都基于家庭資產(chǎn)配置的偏好，本身并無價(jià)值上的對(duì)錯(cuò)。但要摒棄投機(jī)偏好，真正落實(shí)“房住不炒”，切忌非理性加杠桿購房。嚴(yán)格來說，實(shí)現(xiàn)家庭有保障的財(cái)務(wù)安全和財(cái)富保值增值，最需要避免陷入羊群行為。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，如何在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的大背景和大趨勢(shì)下，既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又要抵制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行，這實(shí)際上已經(jīng)成為長(zhǎng)期保障住房金融資產(chǎn)安全和收益的唯一選擇。金融機(jī)構(gòu)需要從業(yè)務(wù)導(dǎo)向和經(jīng)營理念從上到下進(jìn)行灌輸，使之成為金融從業(yè)人員的自覺行動(dòng)。
