寫字樓空置率創(chuàng)多年新高！這釋放了怎樣的信號？
時間：2019/10/13
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世邦魏理仕昨天發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2019年三季度，北京寫字樓單季度新增供應(yīng)創(chuàng)近十年新高，加之整體市場需求疲軟，寫字樓空置率攀升。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至10.9％，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平。報(bào)告稱，未來六個月，近76萬平方米的供應(yīng)量將進(jìn)一步加劇市場競爭，空置率還將繼續(xù)走高，與此同時租金亦將承壓下行。根據(jù)另外的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元，環(huán)比下降0.7％，同比下降2.0％，空置率為5.6％，繼續(xù)保持穩(wěn)定；新興商圈租金每月每平方米290元，空置率達(dá)22％。
上海甲級寫字樓
北京并不非是個例，從全國來看，上海、廣州、深圳、武漢、長沙、青島、成都、南京、杭州、廈門、寧波、蘇州、重慶大多數(shù)核心城市的空置率都在上升，幾個月前，深圳的寫字樓空置率問題，還引來了央視的專題調(diào)查，在今年一季度的時候，深圳的甲級寫字樓空置率為18.2％，局部區(qū)域空置率高達(dá)50％。到了現(xiàn)在，深圳的情況不見好轉(zhuǎn)反而更糟，甲級寫字樓的平均空置率達(dá)到23.3％的新高，其中最高的前海片區(qū)達(dá)65.7％。而在上海方面，寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點(diǎn)至18.0％，創(chuàng)下近10年新高。與此同時，市場的租金水平也在下行，當(dāng)期有效租金同比下降2.9％，降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5％，廈門空置率達(dá)到14％，武漢重慶和西安，這些地方住宅價(jià)格大漲，但是寫字樓空置率卻一直很高，甚至超過了30％。像北方的天津，湖南的長沙，說空置率已經(jīng)接近逆天的50％。
寫字樓空置率越來越高，租金肯定是越來越低，說明市場需求出了問題，那么投資寫字樓的那些人，恐怕就要血虧了，其實(shí)自打互聯(lián)網(wǎng)金融的泡沫破裂之后，核心城市的寫字樓投資泡沫也就隨之破裂了，之前只有那些互金公司一擲千金，租用豪華寫字樓，但是大家也都知道，他們大多都是資金游戲，所謂花別人的錢不心疼，而做正經(jīng)生意的，很難有如此之高的利潤率，所以對于寫字樓大家都是比較謹(jǐn)慎的，甚至有的還在居民樓里辦公，就是為了在經(jīng)濟(jì)不好的時候，盡可能的壓低成本。不要讓負(fù)擔(dān)太重，所以我們隨著經(jīng)濟(jì)減速，寫字樓的需求也是越來越少。但另外一方面，寫字樓的供給卻還在依舊開足馬力，一系列摩天大樓建成，開始招租，最后就是拉升了空置率，進(jìn)一步拉低了租金。
除了經(jīng)濟(jì)減速之外，新的辦公形勢出現(xiàn)也改變了供給需求，現(xiàn)在越來越多的共享辦公空間，直接出租工位，這就讓那些小公司只需要租幾個工位，就可以開始辦公了，而不必非得像原來一樣，非得租個獨(dú)門獨(dú)戶的空間，什么會議室，辦公室，前臺，全都可以共享，也大大節(jié)省了面積，乍一看好像單位面積租金不便宜，但是總體算下來肯定是劃算的，不光節(jié)省了面積，還節(jié)省了很多設(shè)備投入，也為辦公提供了很多的便利。這種辦公形式已經(jīng)越來越受到很多初創(chuàng)的小公司歡迎。
所以綜合來看，目前各主要城市的寫字樓供給都已經(jīng)過剩了，未來一段時間經(jīng)濟(jì)雖有可能筑底回升，但是寫字樓的需求恐怕并不一定能提升多少，估計(jì)還將維持一個供大于求的局面，所以做寫字樓投資，商鋪投資的，一定要格外小心，自己算一下如果沒有年化5％的回報(bào)率，就千萬不要投，包租的肯定不算，現(xiàn)在開發(fā)商一般都會用到一個套路，告訴你說，你就買我們的寫字樓或者商鋪，我承諾你年化5％以上的回報(bào)，甚至能到8％，我?guī)湍阕獬鋈?，但跟你簽約的一般都是他的下屬公司，或者是一個第三方公司，等你租幾年，這個公司也就倒閉了，你到時候都不知道找誰去理論，而這幾年的租金，其實(shí)已經(jīng)都折算在了房價(jià)里，相當(dāng)于羊毛出在羊身上，你買房的時候，就多交了2-3年的租金，然后他在把這個租金返給你，安撫完你的情緒，他就完消失了。已經(jīng)有相當(dāng)多的朋友被騙了，最后拿著房子自己根本租不出去，投資基本就打了水漂。
上海甲級寫字樓
北京并不非是個例，從全國來看，上海、廣州、深圳、武漢、長沙、青島、成都、南京、杭州、廈門、寧波、蘇州、重慶大多數(shù)核心城市的空置率都在上升，幾個月前，深圳的寫字樓空置率問題，還引來了央視的專題調(diào)查，在今年一季度的時候，深圳的甲級寫字樓空置率為18.2％，局部區(qū)域空置率高達(dá)50％。到了現(xiàn)在，深圳的情況不見好轉(zhuǎn)反而更糟，甲級寫字樓的平均空置率達(dá)到23.3％的新高，其中最高的前海片區(qū)達(dá)65.7％。而在上海方面，寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點(diǎn)至18.0％，創(chuàng)下近10年新高。與此同時，市場的租金水平也在下行，當(dāng)期有效租金同比下降2.9％，降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5％，廈門空置率達(dá)到14％，武漢重慶和西安，這些地方住宅價(jià)格大漲，但是寫字樓空置率卻一直很高，甚至超過了30％。像北方的天津，湖南的長沙，說空置率已經(jīng)接近逆天的50％。
寫字樓空置率越來越高，租金肯定是越來越低，說明市場需求出了問題，那么投資寫字樓的那些人，恐怕就要血虧了，其實(shí)自打互聯(lián)網(wǎng)金融的泡沫破裂之后，核心城市的寫字樓投資泡沫也就隨之破裂了，之前只有那些互金公司一擲千金，租用豪華寫字樓，但是大家也都知道，他們大多都是資金游戲，所謂花別人的錢不心疼，而做正經(jīng)生意的，很難有如此之高的利潤率，所以對于寫字樓大家都是比較謹(jǐn)慎的，甚至有的還在居民樓里辦公，就是為了在經(jīng)濟(jì)不好的時候，盡可能的壓低成本。不要讓負(fù)擔(dān)太重，所以我們隨著經(jīng)濟(jì)減速，寫字樓的需求也是越來越少。但另外一方面，寫字樓的供給卻還在依舊開足馬力，一系列摩天大樓建成，開始招租，最后就是拉升了空置率，進(jìn)一步拉低了租金。
除了經(jīng)濟(jì)減速之外，新的辦公形勢出現(xiàn)也改變了供給需求，現(xiàn)在越來越多的共享辦公空間，直接出租工位，這就讓那些小公司只需要租幾個工位，就可以開始辦公了，而不必非得像原來一樣，非得租個獨(dú)門獨(dú)戶的空間，什么會議室，辦公室，前臺，全都可以共享，也大大節(jié)省了面積，乍一看好像單位面積租金不便宜，但是總體算下來肯定是劃算的，不光節(jié)省了面積，還節(jié)省了很多設(shè)備投入，也為辦公提供了很多的便利。這種辦公形式已經(jīng)越來越受到很多初創(chuàng)的小公司歡迎。
所以綜合來看，目前各主要城市的寫字樓供給都已經(jīng)過剩了，未來一段時間經(jīng)濟(jì)雖有可能筑底回升，但是寫字樓的需求恐怕并不一定能提升多少，估計(jì)還將維持一個供大于求的局面，所以做寫字樓投資，商鋪投資的，一定要格外小心，自己算一下如果沒有年化5％的回報(bào)率，就千萬不要投，包租的肯定不算，現(xiàn)在開發(fā)商一般都會用到一個套路，告訴你說，你就買我們的寫字樓或者商鋪，我承諾你年化5％以上的回報(bào)，甚至能到8％，我?guī)湍阕獬鋈?，但跟你簽約的一般都是他的下屬公司，或者是一個第三方公司，等你租幾年，這個公司也就倒閉了，你到時候都不知道找誰去理論，而這幾年的租金，其實(shí)已經(jīng)都折算在了房價(jià)里，相當(dāng)于羊毛出在羊身上，你買房的時候，就多交了2-3年的租金，然后他在把這個租金返給你，安撫完你的情緒，他就完消失了。已經(jīng)有相當(dāng)多的朋友被騙了，最后拿著房子自己根本租不出去，投資基本就打了水漂。
另外，老齊還得多說一點(diǎn)，寫字樓空置率上升，也是一個非常不好的信號，代表當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)活動減速，這可能也會預(yù)示著未來的城市人口去留，如果空置率非常高的地方，經(jīng)濟(jì)可能已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下滑，即便現(xiàn)在人口還挺多，未來也會呈現(xiàn)流出的態(tài)勢，比如天津，寫字樓空置率一直都居高不下，現(xiàn)在他的住宅價(jià)格也挺不住開始往下跌了，去年其實(shí)天津搶人搶的也挺兇的，但是都沒有用，這些流入的人口都是奔著他的高考資源，而不會在當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)就業(yè)，甚至不在當(dāng)?shù)鼐幼?，只是買個房混個資格而已。高考完了就會離開，產(chǎn)業(yè)支撐力上不來，流入的人口也會很快反向流出。最后房價(jià)就會快速下滑。所以，如果你想找一個可以長期落戶的城市，商業(yè)寫字樓空置率一定不能太高。
