開發(fā)商仍為土地瘋狂 內(nèi)地房企開始赴港拿地
最近地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)土地的新聞讓人咂舌，一個(gè)是浙江嘉興400家房企8小時(shí)爭(zhēng)搶8塊地；一個(gè)是內(nèi)地房企去香港拿地，樓面價(jià)達(dá)30萬元/平方米。分析人士表示， 這一切表明雖然在調(diào)控重壓之下，開發(fā)商為了倉里有糧，仍是為土地瘋狂。雖然不是所有開發(fā)商都對(duì)前景看好。但為了填補(bǔ)糧倉，開發(fā)商并沒有太多選擇，對(duì)于市場(chǎng)投資的熱情依然高漲。
400多家房企搶8宗地
據(jù)報(bào)道，5月22日，全國的目光都聚焦在了嘉興，來自全國的400多家房企，浩浩蕩蕩“殺”入嘉興大劇院，共同競(jìng)拍8宗宅地。這一參拍規(guī)模是什么概念？杭州土地出讓的歷史紀(jì)錄里，規(guī)模最大的一次也僅50余家參拍房企。由于這場(chǎng)土拍的八宗宅地全都限價(jià)，最終的勝負(fù)方式是“搖號(hào)”，于是房企蜂擁而來，一些資金實(shí)力雄厚的房企甚至動(dòng)用了幾十家馬甲，并準(zhǔn)備了上百億元的保證金。
在限價(jià)和房企數(shù)量多的作用下，土拍的節(jié)奏變成漫長排隊(duì)領(lǐng)號(hào)——快速熔斷——漫長搖號(hào)階段。這場(chǎng)堪稱刷新全國紀(jì)錄的“土拍盛宴”，從第一塊地的拍賣開始，就奉獻(xiàn)了88家房企搖號(hào)的壯觀場(chǎng)面。搖到號(hào)的房企，就像是拿了奧斯卡獎(jiǎng)一樣狂喜。
此前，今年4月，中共中央、國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)。稍短時(shí)間內(nèi)，深圳出臺(tái)了相關(guān)留住人才的利好政策。在此之際，浙江省人民政府同意將嘉興設(shè)立為浙江省全面接軌上海的示范區(qū)。業(yè)內(nèi)將此理解為新規(guī)劃的制定，將為嘉興帶來重大發(fā)展機(jī)會(huì)。不過，5月20日，嘉興緊急出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，在此之前，3月21日，嘉興也有過一輪樓市調(diào)控，外地首套首付50%，本地首套首付30%。
最近開發(fā)商搶地事件不斷增多，4月18日，碧桂園、新城控股、融信中國等12家房企共同圍搶一宗住宅用地，最后，海鹽縣最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——海鹽縣秦山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以6.92億元、溢價(jià)216.7%的代價(jià)競(jìng)得，折合樓板價(jià)7600元/平方米，而地塊周邊的二手房均價(jià)在8000元-9000元/平方米之間。
4月19日，江蘇省蘇州市下轄的吳江市80家房企搶一宗住宅用地，最終遠(yuǎn)洋集團(tuán)下屬的北京遠(yuǎn)乾置業(yè)有限公司競(jìng)得。另一塊009號(hào)地塊共有66家進(jìn)入一次報(bào)價(jià)，最終由中房地產(chǎn)下屬中房（蘇州）地產(chǎn)有限公司競(jìng)得。
內(nèi)地房企開始赴港拿地
目前，房企不僅在內(nèi)地?fù)尩?，有跡象顯示，內(nèi)地企業(yè)投資香港樓市熱情正在上升。
5月16日，香港地政總署公布一幅商業(yè)用地和一幅住宅用地的招標(biāo)結(jié)果，兩幅地塊的租期均為50年。其中，位于香港中區(qū)美利道的內(nèi)地段第9051號(hào)的商業(yè)用地被耀基發(fā)展有限公司以最高價(jià)205.8億元拿下。另一塊位于香港九龍啟德第1K區(qū)1號(hào)地盤的新九龍內(nèi)地段第6567號(hào)的住宅用地，則被喜綽有限公司以最高價(jià)63.9億元收入囊中。據(jù)悉兩公司的母公司為合景泰富地產(chǎn)控股有限公司及龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)有限公司。
值得注意的是，近一段時(shí)間以來，香港住宅土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中不乏內(nèi)地房企加入競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，內(nèi)地房企以敢出價(jià)而著稱。
專家分析，內(nèi)地與香港的地價(jià)計(jì)算方式不一樣，而且存在貨幣折算的影響。香港土地出讓基本都是套內(nèi)面積，由此，中區(qū)美利道地塊按照205.8億元計(jì)算，實(shí)際建筑面積約為7萬平方米（得房率），所以實(shí)際地塊按照國內(nèi)建筑面積計(jì)算，樓面價(jià)在28萬-30萬元/平方米。另外一種住宅用地的樓面價(jià)大約為8.6萬元/平方米。據(jù)介紹，美利道地塊成交價(jià)格遠(yuǎn)高出市場(chǎng)預(yù)期。原因在于該區(qū)域大型商業(yè)地供應(yīng)匱乏，項(xiàng)目位置優(yōu)越，具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＴ摰貕K未來可建成高端甲級(jí)商業(yè)大廈。
分析人士表示：從城市發(fā)展角度看，香港的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)依然存在，所以越來越多的內(nèi)地房企開啟香港拿地模式。預(yù)計(jì)后續(xù)標(biāo)桿房企進(jìn)入香港的數(shù)量會(huì)持續(xù)增加。
市場(chǎng)持續(xù)看空 但投資在增加
今年以來，全國商品房銷售面積增速及銷售額增速持續(xù)下降，前2月銷售面積增速和銷售額增速曾一度非常接近。4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與2月份相比，3月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有8個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，比2月份上漲的個(gè)數(shù)增加了6個(gè)，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控?zé)狳c(diǎn)城市房價(jià)漲幅回落。這被解讀為自2016年以來的樓市調(diào)控產(chǎn)生初步成效。
但國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)數(shù)據(jù)也顯示：前4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加的原因，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏表示，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較強(qiáng)的景氣局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度，很多在建項(xiàng)目仍在進(jìn)行，投資項(xiàng)目有周期性，一旦開工了以后需要延續(xù)一時(shí)間。所以，目前房地產(chǎn)投資的增長可以說是這種周期性的延續(xù)。同時(shí)，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類調(diào)控，一線城市為了抑制房價(jià)過快上漲，也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。
樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)依然存在
不過，從限購政策及中央關(guān)于房地產(chǎn)的定位來看，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為全年房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)溫和下滑。新城控股副總裁歐陽捷曾公開談及“高價(jià)地塊”制造的原因，目前面臨資產(chǎn)荒和“做什么都不賺錢”的市場(chǎng)，能讓國有資產(chǎn)保值增值的項(xiàng)目也很稀缺，一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)幾乎是能看清的能夠盈利的不二選擇。
一家房企的投資負(fù)責(zé)人表示，“對(duì)比一、二線城市拿地貴、拿地難，像嘉興這樣環(huán)上海的三、四線城市土地總價(jià)不高、價(jià)格封頂可控，更令房企熱血沸騰。樓市原動(dòng)力強(qiáng)勁，在調(diào)控不斷加碼的前提之下，依然高燒難退?！?
另一家品牌房企的高管也表示，一線城市和二線城市的土地門檻越來越高，而為了降低溢價(jià)率，降低高價(jià)地塊出現(xiàn)的概率，很多城市的拿地方式變化百出，造成內(nèi)地房企拿地難度越來越高。因此一些內(nèi)地企業(yè)才會(huì)赴港拿地投資，而另一些房企在內(nèi)地為拿地費(fèi)盡心思，這都是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致。
分析人士認(rèn)為，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)是在非常特殊的行政手段干預(yù)下被短時(shí)間控制住了，但由于過去近20年形成的上漲——調(diào)控——再上漲——再調(diào)控已經(jīng)近乎固化了社會(huì)這樣一種循環(huán)預(yù)期，泡沫風(fēng)險(xiǎn)并未遠(yuǎn)去，而是被雪藏，一旦時(shí)機(jī)成熟還是有可能被引爆。
