房地產(chǎn)基金輸血開發(fā)商 股權(quán)投資方式并購
地產(chǎn)融資路徑調(diào)查
多位房地產(chǎn)基金負責人向記者表示，過去3個月沒有發(fā)行新的房地產(chǎn)資管計劃募資，原因是不予備案，即便一些資管計劃掛鉤的項目位于北京、上海、廣州、深圳等一線城市。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)基金行業(yè)，大家都不知道該做什么?！币晃环康禺a(chǎn)基金負責人趙勇（化名）說。在一年前，情況截然不同。不少房地產(chǎn)公司爭相與房地產(chǎn)基金開展合作，除了傳統(tǒng)的屯地與項目開發(fā)融資外，房地產(chǎn)基金還收購部分開發(fā)商手里的爛尾樓，幫助開發(fā)商解決資金難題。
這個轉(zhuǎn)折點在今年2月份，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會于2月中旬發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（下稱《備案管理規(guī)范第4號》）要求，相關(guān)部門將對私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規(guī)范。
“相關(guān)部門相當于暫停了房地產(chǎn)基金發(fā)行各類房地產(chǎn)資管產(chǎn)品募資?！壁w勇表示，過去3個月，不少房地產(chǎn)基金幾乎沒有產(chǎn)品獲準備案發(fā)行。
擺在房地產(chǎn)基金面前的還有一道生死難題，越來越多城市相繼暫停公寓式辦公樓等類住宅項目銷售，爛尾樓改造項目面臨退出難的窘境，這很可能導致資管計劃違約。
但并非完全無計可施，部分房地產(chǎn)基金目前找到一條另類退出通道——借助銀行發(fā)行類REITs理財產(chǎn)品，成功實現(xiàn)項目退出。
爛尾樓收購項目“盛極而衰”
“過去兩年，無論是參與開發(fā)商土地儲備或項目開發(fā)融資，還是收購爛尾樓改造，對房地產(chǎn)基金都是一門好生意?！壁w勇直言，以收購爛尾樓為例，通常改造成公寓類辦公樓銷售，年化回報至少25%。
他給記者算了一筆賬，房地產(chǎn)基金為收購改造爛尾樓所發(fā)行的資管計劃年化利率在10%左右，在扣除相關(guān)發(fā)行費用、利息后，房地產(chǎn)基金能獲得的年化回報也接近10%。
過去一兩年，開發(fā)商通過將爛尾樓賣給房地產(chǎn)基金運作，大幅盤活了資金使用效率。但《備案管理規(guī)范第4號》的出臺，這條輸血通道已經(jīng)行不通。
多位房地產(chǎn)基金負責人向記者表示，過去3個月沒有發(fā)行新的房地產(chǎn)資管計劃募資，原因是不予備案，即便一些資管計劃掛鉤的項目位于北京、上海、廣州、深圳等一線城市。
由于多個城市相繼暫停類住宅項目銷售，房地產(chǎn)基金有可能陷入資金兌付困局。趙勇透露，他們內(nèi)部討論過兩個解決方案：一是將公寓類辦公樓項目按保本價出售給大型房地產(chǎn)公司，確保本息全額兌付；二是再投入一筆資金將項目改造成高級辦公樓再賣出。
一位大型商業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)負責人向記者透露，并非所有房地產(chǎn)基金對這一困境束手無策，個別基金仍能找到退出通道。具體而言，先將公寓類辦公樓升級改造成高品質(zhì)寫字樓，再由銀行發(fā)行類REITs理財產(chǎn)品收購這個項目；理財產(chǎn)品的利息支出，則由寫字樓租金等經(jīng)營收入負擔。
一位熟悉這種操作流程的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，這一運作模式需要在銀行圈有廣泛人脈資源。首先，銀行會聘請第三方評估機構(gòu)對寫字樓進行資產(chǎn)評估，確認其未來升值空間；其次，全面測算項目經(jīng)營收入能否覆蓋理財產(chǎn)品本息。
在合星金控集團執(zhí)行董事高猛看來，一些具備房地產(chǎn)項目資產(chǎn)證券化能力的金融機構(gòu)，未必看好這類項目的發(fā)展前景。這一領(lǐng)域收入主要有兩塊，一是租金收入，目前銷售或招商狀況低于預期的部分項目租金年化收益不到2%，難以滿足資產(chǎn)證券化的收益要求；二是資產(chǎn)升值收益，考慮到政策調(diào)控導致房產(chǎn)交易流動性變差，即便存在較高升值空間，退出也可能遇到困難。
轉(zhuǎn)型方向探索
面對房地產(chǎn)類產(chǎn)品發(fā)行困局，多家房地產(chǎn)基金開始考慮轉(zhuǎn)型方向，比如養(yǎng)老地產(chǎn)或文化旅游地產(chǎn)，但一是這類項目回報周期通常長達10多年，與房地產(chǎn)基金最多7-8年的存續(xù)期不匹配；二是養(yǎng)老地產(chǎn)年化投資回報率約3%-5%，文化旅游地產(chǎn)業(yè)務模式受當?shù)鼐包c管理部門約束較大，難以滿足房地產(chǎn)基金10%以上的項目收益要求。
“目前，我們打算將主要業(yè)務聚焦在向大型開發(fā)商的并購給予配資支持?！睆堄峦嘎?，房地產(chǎn)調(diào)控政策令中小型開發(fā)商面臨困難，不得不低價拋售優(yōu)質(zhì)項目緩解資金壓力，給行業(yè)并購帶來操作空間。
以往房地產(chǎn)基金多采取明股實債方式參與開發(fā)商的并購配資，如今更愿意采用股權(quán)投資方式。
“明股實債與直接股權(quán)投資，面臨的項目風險都是一樣的。一旦地產(chǎn)項目運作出現(xiàn)波折，債權(quán)投資就會變成長期股權(quán)投資。”他說，直接股權(quán)投資不但能獲得更高分紅，與當前項目經(jīng)營風險相匹配，還能加大房地產(chǎn)項目處理環(huán)節(jié)中的話語權(quán)。
“考慮到當前房地產(chǎn)調(diào)整力度不斷加大，我們只對一二線城市中心地段、有大型開發(fā)商運作的地產(chǎn)項目給予股權(quán)融資支持，多數(shù)中小房地產(chǎn)公司基本不會被納入股權(quán)投資范圍?！睆堄抡f。
